作者：宋興國 張瑋釗 來源：《21世紀經濟報道》

        土地市場火熱依舊。

  2018年4月18日，財政部公布一季度財政收支數據。其中，一季度土地出讓收入延續(xù)了去年的高增長。1-3月份，國有土地使用權出讓收入約1.33萬億元，同比增長41.8%。

  這與去年的漲幅基本一致。去年全年我國國有土地出讓收入規(guī)模約5.21萬億元，同比增長40.7%。

  近期,包括國家統計局、自然資源部等多個部門均發(fā)布了一季度土地市場的有關數據。結果顯示，在“房住不炒”的總基調下，土地市場總體供應增加，價格微幅上漲，溢價率下調的總體態(tài)勢清晰。

  中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明對21世紀經濟報道分析，土地市場的供應結構將迎來新的變化。隨著差別化調控的進一步加深，對于需要積極“補庫存”的一二線城市，和存量較大的部分三四線城市與縣城，供地節(jié)奏將會進一步分化。如何實現滿足剛需和改善需求的有效供給，將成為這些城市制定土地供應政策的首要考慮。

  地價漲幅持續(xù)收窄

  4月17日，自然資源部中國土地勘測規(guī)劃院舉辦的“2017年暨2018年第一季度全國主要城市地價監(jiān)測成果發(fā)布會”上公布的數據顯示，全國106個主要監(jiān)測城市土地供應面積達2016年同期以來供應量最高，為4.28萬公頃，同比增加15.94%。

  在價格方面，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為4148元／平方米。其中，住宅地價為6666元/平方米，環(huán)比增速為2.21%，住宅地價增速連續(xù)三個季度放緩。

  中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松在發(fā)布會上介紹，2017年土地市場和各用途地價走勢與宏觀背景的支撐、實體經濟的發(fā)展、貨幣信貸政策的導向，以及房地產市場分類調控方向基本吻合。

  趙松預測，“2018年二季度，宏觀政策預期穩(wěn)定，土地市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢；因城施策、防控風險、短期和長效并重的調控思路下，住宅地價增幅進一步收窄的預期持續(xù)�！�

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對21世紀經濟報道記者分析，對于當前土地供應來說，實際上是和庫存規(guī)模掛鉤的，一些大城市的庫存規(guī)模不足，所以確實存在積極供地的需要。

  嚴躍進表示，這既符合監(jiān)管部門的政策，也是市場發(fā)展的要求。對于此類市場來說，當前土地市場的發(fā)展火熱，顯然也說明房企熱衷拿地。隨著供地節(jié)奏的加快，房企的土地交易勢必加快，但確實也會出現一些高溢價土地的現象，尤其是部分地級市。

  這在數據上也有所體現，土地市場在地產輪動效應的影響下出現明顯分化。三線城市住宅地價增速同、環(huán)比均超過一二線城市。

  這一特征延續(xù)了三線城市上一年度在住宅地價的年度增長率的提升之勢，2017年三線城市住宅地價年增長率為9.95%，近3年來首次超過二線城市。

  在綜合地價溫和上行同時，“房住不炒”的政策導向持續(xù)強化。

  新城控股高級副總裁歐陽捷對21世紀經濟報道記者分析，今年貨幣政策不再寬松，面向房地產資金定向趨緊，土地成交大致保持在零增長區(qū)間，很可能略有下降，但地價不會下降，甚至還會繼續(xù)上漲，不過漲幅會趨緩。

  有關機構數據顯示，2018年1-3月，全國300個城市土地平均溢價率19%，較去年同期下降14個百分點；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率22%，較去年同期下降17個百分點。

  嚴躍進指出，當前溢價率總體上壓縮，在于溢價率的指標有很大的管控。大城市通過配建的方式，適當壓縮了溢價率。而中小城市雖然也確實有高溢價的現象，但對于全國土地市場的影響相對有限。從走向上來看，溢價率的管控仍將繼續(xù)，同時對于拿地的資金也會積極管控。

  住宅用地供應占比創(chuàng)2014年以來新高

  而從供應來看，房地產市場分類調控背景下，土地市場的供地結構正在進一步優(yōu)化，住宅供地比例持續(xù)增加。

  自然資源部監(jiān)測數據顯示，2018年第一季度，全國106個主要監(jiān)測城市土地供應面積4.28萬公頃，其中，住宅用地供應為1.03萬公頃，同比增加22.15%，這也是2014年以來的次高值，僅次于2017年第四季度。

  這也使得住宅用地供應量占建設用地供應總量的比例為24.12%，較上一季度增加6.89個百分點，較去年同期增加1.23個百分點。住宅用地供應占比達到2014年一季度以來的最高值。

  而從更大的范圍來看，住宅用地供應同樣處在加碼階段。中國指數研究院的數據顯示，一季度，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1975宗，同比增加19%，推出土地面積10084萬平方米，同比增加33%。

  但各線城市的具體漲幅出現明顯分化。根據自然資源部監(jiān)測，一季度一、二、三線城市住宅用地供應量同比分別增加4.48%、22.15%、24.03%。

  趙松在發(fā)布會上表示，基于人才流入預期和庫存補充需求，房地產企業(yè)對未來保持樂觀，投資基本穩(wěn)定，有所回升。尤其是在三四線城市，房地產市場升溫拉動土地市場，表現在住宅地價增幅方面，本季度三線城市環(huán)比高于一二線城市，西部地區(qū)環(huán)、同比增幅高于東、中部地區(qū)。

  根據有關機構的分析，一二線城市延續(xù)此前調控并加大土地供應，高溢價拿地已成小概率事件；三四線城市熱度分化，部分城市承接外溢需求熱度上升，拉升供求及土地出讓金的上漲。

  對此，嚴金明分析，對一線城市而言，在住房總體供求仍偏緊、房企仍有積極拿地需求的背景下，增加住宅用地供應需要考慮到建設用地“減量規(guī)劃”的背景和資源、環(huán)境承載力等外在條件的制約，進一步加快住宅用地供應速度的可能性不大。

  嚴金明強調，未來推出住宅用地的主力還是二三線城市。這些城市要采取各種政策，保證住宅用地的推出節(jié)奏，最終實現對購房者的有效供給。