作者：宋興國 張瑋釗 來源：《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》

        土地市場火熱依舊。

  2018年4月18日，財(cái)政部公布一季度財(cái)政收支數(shù)據(jù)。其中，一季度土地出讓收入延續(xù)了去年的高增長。1-3月份，國有土地使用權(quán)出讓收入約1.33萬億元，同比增長41.8%。

  這與去年的漲幅基本一致。去年全年我國國有土地出讓收入規(guī)模約5.21萬億元，同比增長40.7%。

  近期,包括國家統(tǒng)計(jì)局、自然資源部等多個(gè)部門均發(fā)布了一季度土地市場的有關(guān)數(shù)據(jù)。結(jié)果顯示，在“房住不炒”的總基調(diào)下，土地市場總體供應(yīng)增加，價(jià)格微幅上漲，溢價(jià)率下調(diào)的總體態(tài)勢清晰。

  中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道分析，土地市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將迎來新的變化。隨著差別化調(diào)控的進(jìn)一步加深，對于需要積極“補(bǔ)庫存”的一二線城市，和存量較大的部分三四線城市與縣城，供地節(jié)奏將會(huì)進(jìn)一步分化。如何實(shí)現(xiàn)滿足剛需和改善需求的有效供給，將成為這些城市制定土地供應(yīng)政策的首要考慮。

  地價(jià)漲幅持續(xù)收窄

  4月17日，自然資源部中國土地勘測規(guī)劃院舉辦的“2017年暨2018年第一季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測成果發(fā)布會(huì)”上公布的數(shù)據(jù)顯示，全國106個(gè)主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)面積達(dá)2016年同期以來供應(yīng)量最高，為4.28萬公頃，同比增加15.94%。

  在價(jià)格方面，全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為4148元／平方米。其中，住宅地價(jià)為6666元/平方米，環(huán)比增速為2.21%，住宅地價(jià)增速連續(xù)三個(gè)季度放緩。

  中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松在發(fā)布會(huì)上介紹，2017年土地市場和各用途地價(jià)走勢與宏觀背景的支撐、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、貨幣信貸政策的導(dǎo)向，以及房地產(chǎn)市場分類調(diào)控方向基本吻合。

  趙松預(yù)測，“2018年二季度，宏觀政策預(yù)期穩(wěn)定，土地市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢；因城施策、防控風(fēng)險(xiǎn)、短期和長效并重的調(diào)控思路下，住宅地價(jià)增幅進(jìn)一步收窄的預(yù)期持續(xù)�！�

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，對于當(dāng)前土地供應(yīng)來說，實(shí)際上是和庫存規(guī)模掛鉤的，一些大城市的庫存規(guī)模不足，所以確實(shí)存在積極供地的需要。

  嚴(yán)躍進(jìn)表示，這既符合監(jiān)管部門的政策，也是市場發(fā)展的要求。對于此類市場來說，當(dāng)前土地市場的發(fā)展火熱，顯然也說明房企熱衷拿地。隨著供地節(jié)奏的加快，房企的土地交易勢必加快，但確實(shí)也會(huì)出現(xiàn)一些高溢價(jià)土地的現(xiàn)象，尤其是部分地級市。

  這在數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)，土地市場在地產(chǎn)輪動(dòng)效應(yīng)的影響下出現(xiàn)明顯分化。三線城市住宅地價(jià)增速同、環(huán)比均超過一二線城市。

  這一特征延續(xù)了三線城市上一年度在住宅地價(jià)的年度增長率的提升之勢，2017年三線城市住宅地價(jià)年增長率為9.95%，近3年來首次超過二線城市。

  在綜合地價(jià)溫和上行同時(shí)，“房住不炒”的政策導(dǎo)向持續(xù)強(qiáng)化。

  新城控股高級副總裁歐陽捷對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，今年貨幣政策不再寬松，面向房地產(chǎn)資金定向趨緊，土地成交大致保持在零增長區(qū)間，很可能略有下降，但地價(jià)不會(huì)下降，甚至還會(huì)繼續(xù)上漲，不過漲幅會(huì)趨緩。

  有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-3月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率19%，較去年同期下降14個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率22%，較去年同期下降17個(gè)百分點(diǎn)。

  嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前溢價(jià)率總體上壓縮，在于溢價(jià)率的指標(biāo)有很大的管控。大城市通過配建的方式，適當(dāng)壓縮了溢價(jià)率。而中小城市雖然也確實(shí)有高溢價(jià)的現(xiàn)象，但對于全國土地市場的影響相對有限。從走向上來看，溢價(jià)率的管控仍將繼續(xù)，同時(shí)對于拿地的資金也會(huì)積極管控。

  住宅用地供應(yīng)占比創(chuàng)2014年以來新高

  而從供應(yīng)來看，房地產(chǎn)市場分類調(diào)控背景下，土地市場的供地結(jié)構(gòu)正在進(jìn)一步優(yōu)化，住宅供地比例持續(xù)增加。

  自然資源部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年第一季度，全國106個(gè)主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)面積4.28萬公頃，其中，住宅用地供應(yīng)為1.03萬公頃，同比增加22.15%，這也是2014年以來的次高值，僅次于2017年第四季度。

  這也使得住宅用地供應(yīng)量占建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例為24.12%，較上一季度增加6.89個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加1.23個(gè)百分點(diǎn)。住宅用地供應(yīng)占比達(dá)到2014年一季度以來的最高值。

  而從更大的范圍來看，住宅用地供應(yīng)同樣處在加碼階段。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，一季度，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1975宗，同比增加19%，推出土地面積10084萬平方米，同比增加33%。

  但各線城市的具體漲幅出現(xiàn)明顯分化。根據(jù)自然資源部監(jiān)測，一季度一、二、三線城市住宅用地供應(yīng)量同比分別增加4.48%、22.15%、24.03%。

  趙松在發(fā)布會(huì)上表示，基于人才流入預(yù)期和庫存補(bǔ)充需求，房地產(chǎn)企業(yè)對未來保持樂觀，投資基本穩(wěn)定，有所回升。尤其是在三四線城市，房地產(chǎn)市場升溫拉動(dòng)土地市場，表現(xiàn)在住宅地價(jià)增幅方面，本季度三線城市環(huán)比高于一二線城市，西部地區(qū)環(huán)、同比增幅高于東、中部地區(qū)。

  根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的分析，一二線城市延續(xù)此前調(diào)控并加大土地供應(yīng)，高溢價(jià)拿地已成小概率事件；三四線城市熱度分化，部分城市承接外溢需求熱度上升，拉升供求及土地出讓金的上漲。

  對此，嚴(yán)金明分析，對一線城市而言，在住房總體供求仍偏緊、房企仍有積極拿地需求的背景下，增加住宅用地供應(yīng)需要考慮到建設(shè)用地“減量規(guī)劃”的背景和資源、環(huán)境承載力等外在條件的制約，進(jìn)一步加快住宅用地供應(yīng)速度的可能性不大。

  嚴(yán)金明強(qiáng)調(diào)，未來推出住宅用地的主力還是二三線城市。這些城市要采取各種政策，保證住宅用地的推出節(jié)奏，最終實(shí)現(xiàn)對購房者的有效供給。