來源：中國房地產網

2022年中國宏觀經濟面臨“需求收縮、供給沖擊、預期轉弱”三重壓力，內部疊加疫情反復沖擊，外部疊加俄烏沖突和美聯(lián)儲連續(xù)加息，經濟增長乏力。房地產更是遭遇了1998年房改以來最為劇烈的周期性調整，盡管年初以來需求端政策及信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，但效果并不明顯，個別頭部房企暴雷、部分期房項目停工停貸事件加重了市場悲觀情緒，房企資金壓力加劇，金融系統(tǒng)性風險隱現(xiàn)。進入四季度，金融監(jiān)管部門密集推出房地產融資寬松政策，信貸、債權、股權融資“三箭齊發(fā)”，從供需兩端穩(wěn)定市場預期。

  對于2023年宏觀經濟和房地產市場走勢如何研判，近期各大金融證券研究機構首席經濟學家紛紛推出年度研究報告，對2023年宏觀經濟和產業(yè)發(fā)展形勢進行了展望。本報重點梳理了其中16位首席經濟學家針對房地產市場的觀點。總體上看，對2023年宏觀經濟持相對樂觀的觀點，普遍認為隨著內外部環(huán)境的改善，中國經濟恢復增長態(tài)勢明顯，對2023年GDP增長預期普遍在5%~5.5%之間。

  針對房地產市場，經濟學家普遍持謹慎樂觀態(tài)度，認為隨著供需兩端政策顯效，市場有望在下半年企穩(wěn)回升。有經濟學家觀點認為，房地產長期增長的邏輯和趨勢已經改變，房地產市場將進入長期下行周期；也有觀點認為，房地產代際需求的下行已經反映完畢，房地產市場有望在低位實現(xiàn)新的平衡。政策方面，多位經濟學家認為，目前房地產政策需要從需求端發(fā)力，2023年仍有較大的政策空間，比如降首付、降利率、釋放改善性需求等。

  中信證券首席經濟學家明明：中國經濟去地產化沒有結束

  “房住不炒”和長效機制下，房地產長期趨勢已經扭轉，市場將進入長期下行周期。盡管最近兩年房地產市場出現(xiàn)了較大波動，但是中國大部分城市房價收入比仍然在全球處于相對較高的水平。中美日三國房地產行業(yè)占比，中國也遠高于美國和日本。所以中國經濟的去地產化，或房地產行業(yè)的逐步下行仍然沒有結束。

  2023年在利率下調、放松限購限貸等需求端政策刺激下，房地產銷售將企穩(wěn)反彈，2023年大致與2022年持平。在信用問題的糾纏下，房企信用和信心難以迅速改善。

  房地產依靠其與金融、財政和上下游產業(yè)鏈的深度綁定，成為過去三十年中國經濟周期的核心變量。隨著大地產周期的落幕，以新興制造業(yè)為代表的現(xiàn)代產業(yè)或將替代房地產成為新的經濟周期引領者。

  平安證券首席經濟學家鐘正生：房地產對經濟的拖累或將趨弱

  2022年11月房地產相關指標同比全線走弱，說明疫情反復對房地產銷售和施工帶來限制，也說明目前房企的融資政策松綁到實際見效需要時間。對比歷次房地產調控周期，本輪穩(wěn)地產過程中，銷售對房貸利率的敏感性下降，銷售趨勢性好轉還需時日。房地產政策需要更多地從需求端有實質性撬動。

  2023年房地產投資有望企穩(wěn)（跌幅收窄）�！氨＝粯恰币�求下，2023年相關項目或將加快竣工，存量項目投資將占到房地產開發(fā)投資的80%左右，成為房地產投資的最大支撐。2023年房地產開發(fā)投資增速預計-3%，如果房地產紓困政策落地見效更快，投資增速有可能會向零正逼近。預計2023年房地產新發(fā)展模式將得到進一步部署、落實，保障性租賃住房、多渠道多主體供應的角色或將得到強化。

  招商基金首席經濟學家李湛：房地產需求端仍有掣肘

  2023年房地產需求端政策將維持寬松，因城施策政策不斷推出，降準降息還有空間，居民部門購房的企業(yè)信心企穩(wěn)。央行放開LPR措施在一季度還有空間。房地產開發(fā)投資在下半年有望企穩(wěn)，樂觀估計全年房地產開發(fā)投資增速為-1%，這已經是一個不錯的回暖信號。央行的金融16條，包括民企融資的第二支箭、第三支箭，在供應端對房地產的支持有目共睹，但需求端還有所掣肘，所以2023年房地產銷售降幅還會在-3%~-5%。

  中銀國際證券首席經濟學家徐高：房地產發(fā)展的長期頑疾有望消除

  2021年，房地產行業(yè)遭受了前所未有的融資緊縮，2022年盡管貨幣政策是寬松的，但融資并沒有流向房地產，房企融資陷入了惡性循環(huán)。這也是近兩年我國內需走弱的主要矛盾。

  所幸房地產政策正在向正確的方向調整，2022年支持地產融資的“三支箭”密集發(fā)射，中央政治局會議提出“三穩(wěn)”，中央經濟工作會議提出提振發(fā)展信心，有效化解優(yōu)質頭部房企風險。隨著政策的調整和房地產新模式的構建，也會消除此前房地產行業(yè)發(fā)展的一些長期頑疾。

  銀河證券首席經濟學家劉鋒：房地產政策要形成穩(wěn)定連貫預期

  房地產是經濟恢復的重點，需求是房地產企穩(wěn)的關鍵。房地產作為國民經濟的支柱產業(yè)，牽涉面很廣。但是受人口等因素影響，目前需求在萎縮，面臨的企業(yè)端的風險還沒有有效解決。

  房地產目前最大的問題是缺乏長效機制。目前房地產市場已經進入存量時代，改善性需求增加，要求二級市場要開始發(fā)達，但是目前二級市場交易成本高，有很多政策限制，很多政策不明晰，解決這些問題才是重點。

  三年疫情給企業(yè)和居民信心帶來的次生傷害并未完全恢復，而政策和制度釋放的積極信號是影響預期的重要因素，尤其是房地產和民營經濟政策制定要形成穩(wěn)定連貫的預期。

  京東集團首席經濟學家沈建光：房地產市場信心有所提振

  在近期房地產金融支持“三箭齊發(fā)”的基礎上，中央經濟工作會議要求從供給、需求、轉型三方面發(fā)力扭轉房地產市場形勢，劉鶴副總理和人民銀行劉國強副行長重新強調房地產的支柱產業(yè)地位。對于房地產消費，在“保交樓”和房地產融資“三支箭”支持下，預計2023年商品房交付加快將推動房地產相關消費逐步回暖。考慮到本輪房地產市場調整出現(xiàn)三大結構性變化——“實物量”跌幅超過“價值量”、開發(fā)端跌幅超過銷售端、拿地開工跌幅超過資金端，供需兩端困難重重，市場企穩(wěn)回升的進程不會太快。預計到2023年下半年房地產消費恢復才能有所加快。

  國金證券首席經濟學家趙偉：2023年很難看到大的反彈

  考慮到人口等長期因素，房地產已經出現(xiàn)一個大時代的變化。2023年會看到一線城市和部分二線城市房價上漲、銷售改善，這與金融環(huán)境的改善有關，融資成本在下降，這些地區(qū)有剛性需求，在疫情干擾減弱的情況下會有所釋放，但對更多城市來說，銷售還是會相對平淡。由于三線及以下城市占比高達70%，所以大部分城市房地產市場表現(xiàn)會相對平淡，導致整體銷售增速很難出現(xiàn)明顯恢復。投資端，在過去一段時間，無論是房企資產負債表還是現(xiàn)金流量表都受傷嚴重，修復需要時間。在過去一年拿地和新開工狀況都非常差，這對2023年房地產投資會產生滯后影響，所以無論投資端還是銷售端，2023年很難看到大的反彈。預計2023年房地產投資增速在-2.2%。

  國盛證券首席經濟學家熊園：未來幾個月會看到房企合并重組

  2021年底以來，房地產政策一直在放松，最近幾個月力度加大。在此政策背景之下，未來疫情形勢的演變這一因素對房地產銷售影響還是比較大。如果本輪疫情高峰在春節(jié)前后，那么3、4月份房地產銷售會有一輪較大力度的反彈。但是房地產中長期邏輯是向下的，所以期望大幅反轉難度比較大。政策層面，一季度有可能下調5年期LPR，一線城市可能會適當放松限購、限貸政策。2022年國家一直在鼓勵房企合并重組，未來幾個月應該可以看到房企之間實質性的合并重組事件。

  華興資本首席經濟學家李宗光：房地產市場將呈現(xiàn)弱復蘇

  過去的一年，政府部門針對房地產市場做了很多寬松的動作，這些政策的累積效應在2023年將會發(fā)生作用，而且政策還有進一步寬松的空間。中央經濟工作會議對房地產市場的定調，決定了房地產不會再向以往那樣野蠻狂奔，而是要在良性循環(huán)和房住不炒之間實現(xiàn)平衡。2023年房地產能否企穩(wěn)關鍵是兩方面的信心，一是民營房企能否企穩(wěn)，二是購房者如何穩(wěn)定預期，關鍵是解決好商品房爛尾問題。2023年房地產需求會有所提振，但房地產的黃金時代短期不會回來了。如果政策上沒有大的放水，房價短期還有回調的需求。我們預計2023年房地產投資可能會是零增長或小幅正增長，房地產銷售面積預計增長2%，房地產市場呈現(xiàn)若復蘇。

  東吳證券首席經濟學家陳李：仍需出臺刺激需求政策

  2022年新增購置土地面積萎縮了近30%，意味著施工面積在2023年明顯下滑。盡管房地產融資“三箭齊發(fā)”，房地產銷售金額和面積同比還在下降。我們估計2023年仍需出臺刺激房地產需求的強有力的政策，包括首付比例、房貸利率還應該下降，預計2023年5年期LPR還有50個基點的下調空間，一二線城市首套房和還清房貸后的改善性住房首付比例會分別降至20%和40%。如果房地產基本銷售數(shù)據(jù)沒有改善，房地產融資也不會有太大作用。

  廣發(fā)證券首席經濟學家郭磊：房地產有望在低位實現(xiàn)新的平衡

  2022年投資的主要拖累因素是房地產投資，所以要擴大內需首先要穩(wěn)住房地產投資增速。三季度末房地產政策逐漸從需求端轉向供給端，政策效果將會逐步顯現(xiàn)。

  目前房地產代際需求已經完成了一輪切換，代際需求的下行已經反映完畢，房地產有望在低位實現(xiàn)新的平衡。隨著政策的疊加，2023年房地產在穩(wěn)投資中將發(fā)揮重要作用。

  植信投資首席經濟學家連平：當務之急是擴內需

  展望2023年房地產市場，預計整體處于弱復蘇周期中，不同城市分化特征比較明顯。由于基數(shù)效應，2023年一季度房地產市場指標可能出現(xiàn)二次探底。在“三穩(wěn)”政策和“保交樓”專項工作持續(xù)推動下，住房信貸呈現(xiàn)小幅擴張態(tài)勢，房地產市場大概率可以在2023年二季度出現(xiàn)回升。預計2023年全國房地產銷售面積與2022年相當。土地市場相較2022年可能進入修復補庫階段，有實力的房企可能會增加大城市的土地儲備。大部分房地產開發(fā)商仍處于債務去化的長周期內，預計房屋新開工面積增速仍有可能小幅負增長，拖累建安工程投資，預計2023年房地產投資增速在0附近。

  興業(yè)證券首席經濟學家王德倫：房企投資邏輯轉向“以需定供”

  在“保交樓”和各項利好政策推動下，房地產投資是2023年穩(wěn)增長的重要方向，降幅或將收窄回歸至0附近。需要注意的是，房企融資環(huán)境改善并非一蹴而就，短期內政策仍向國企央企以及部分優(yōu)質民營房企傾斜，出現(xiàn)房企信用修復仍需要時間，疊加海外緊縮環(huán)境下的美元債償還和發(fā)行壓力加大，整個行業(yè)的融資環(huán)境改善將是緩慢修復過程。

  房地產投資的確定性來自政策端“保交樓”，疊加保障安居性住房投資增加，竣工面積有望逐漸改善，進而對開發(fā)投資形成支撐，但需求偏弱是制約房地產市場恢復的關鍵，銷售端疲軟仍壓制房企拿地意愿，房企投資邏輯轉向“以需定供”，因此房地產投資大概率經歷弱復蘇。

  前海開源基金首席經濟學家楊德龍：讓市場決定房價波動

  為了穩(wěn)住房地產市場，2022年末幾乎放開了之前限制房地產融資的所有渠道，極大提振了對后市的信心。但是房地產行業(yè)難以回到以前的狀態(tài)，特別是一些高杠桿的房企仍然面臨資金面緊張的狀況。2023年隨著居民收入上升，購房信心也有望回暖。各地因城施策逐步取消了限貸、限購等人為限制，除一線城市和房價過高的二線城市需要有所限制外，其他城市限制措施會逐步放開，讓房地產行業(yè)重新走向市場化，讓市場決定房價的波動，這有利于房地產行業(yè)長期健康發(fā)展。

  德邦證券首席經濟學家盧哲：市場回暖預計下半年才會傳導至投資端

  2023年房地產投資降幅可能收窄-2%左右。房地產投資面臨的主要壓力一是來自融資端，民營房企暴雷風險不斷出現(xiàn)；二是需求端房地產銷售遇到一定困難，由此導致整個房地產外源性融資沒有得到很好改善，內源性的融資即銷售回款也難以得到持續(xù)。2022年11月開始，在融資端的政策修復采取了很多措施，我們認為修復鏈條應該是房貸利率相對下調、限購、限售政策放松→銷售回暖→房企資金面改善→拿地和新開工好轉→房地產投資修復。上述修復鏈條目前仍在第一步，這一步的傳導可能要到2023年一季度才能充分兌現(xiàn)。后續(xù)從銷售端到投資端的傳導受高庫存、期房交付風險等因素影響，傳導期限可能會進一步拉長。

  我們認為2023年“低基數(shù)+保交樓”這兩個因素將帶動房地產投資降幅在上半年明顯收窄。但由于2022年拿地和新開工大幅減少，銷售好轉帶來的房地產投資回暖則要來得晚一些，預計2023年下半年才會傳導至投資端。

  工銀國際首席經濟學家程實：市場需求會在2025到2030年達到階段性高峰

  中國房地產政策在過去幾年經歷了比較大的變化，對房地產市場走勢產生了深遠影響。判斷房地產市場最重要的還是圍繞人的需求變化，這是推動房地產市場運行的核心要素。中國人口結構的變化會帶來房地產需求的兩種重要變化，一是剛需（首次置業(yè)需求），二是改善性需求，人口結構在兩個年齡層次中的占比會對整個房地產市場需求產生系統(tǒng)性影響。另一個影響房地產市場的重要因素是城鎮(zhèn)化過程帶來的人口遷徙的變化。從剛需、改善性需求以及城鎮(zhèn)化這三個需求層次來看，都會在2025年到2030年達到一個階段性高峰，因此從房地產市場內生發(fā)展的角度看，房地產市場對中國經濟的影響未來幾年會趨于平穩(wěn)。