文/克而瑞研究中心  楊科偉、邱娟

  宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:三季度以來,商品房銷售規(guī)模依舊高位運行，前9月商品房銷售面積累計同比增2.9%，一線城市成交低位回升、二線整體規(guī)模穩(wěn)定但城市分化、三四線城市銷售比重攀升至70%,到10月末，千億房企達24家。

  但從城市中觀和項目微觀來看,部分城市銷售已然遇冷,當前市場形勢也較上半年已發(fā)生顯著變化:9月商品房銷售面積同比降3.6%，70城房價環(huán)比增幅首次回落，百強房企10月銷售業(yè)績環(huán)比下降11%，部分二線、三四線城市項目開盤去化率大幅下降，土地流拍或者底價成交成為常態(tài)、企業(yè)拿地意愿普遍低迷。

  為對當前市場有更加客觀準確的認識，將從新房市場、項目去化情況、二手房市場、商辦市場、企業(yè)業(yè)績、房企營銷、房企拿地等7個方面就當前市場表現(xiàn)進行總結(jié)并展望前景：

  一、城市成交：9月、10月環(huán)比連續(xù)下跌，一線回升之勢終結(jié)

  自2018年3月份以來，60個重點監(jiān)測城市成交量逐月回升，8月同比增幅升至14%之后9月份同比增幅降至1%;環(huán)比來看，9月環(huán)比下降9%，分能級來看，一線持續(xù)回升、二線相對穩(wěn)定、三四線市場縮量明顯�？紤]到9月新增供應(yīng)同、環(huán)比分別增加24%和41%，但成交依然環(huán)比下滑，意味著真實市場降溫更顯著。

  從10月份成交備案數(shù)據(jù)來看，整體成交環(huán)比繼續(xù)下降6%，尤其是一線城市前期成交低位回升態(tài)勢在10月戛然而止，北京、廣州環(huán)比跌幅均在45%以上。二三線城市市場熱度分化，成都、合肥、無錫、佛山、徐州等城市繼續(xù)保持較高熱度；而長沙、杭州、蘇州、青島、南京等市場降溫顯著。

  另外，10月份諸多城市新開盤項目開盤去化率普遍大幅下降，中簽率顯著上升，都足以說明當前市場已經(jīng)顯著降溫。

  值得關(guān)注的是，除了備案數(shù)據(jù)本身比市場實際成交情況會延遲一兩個月之外，近期廣州、成都、合肥、鄭州等部分城市前期受“限簽”影響已成交但未備案的房源集中備案（多數(shù)因臨近交房不得不備案登記），也造成了備案數(shù)據(jù)比真實市場表現(xiàn)好的“假象”，實際市場成交比數(shù)據(jù)表現(xiàn)應(yīng)該相差較大。

表：2018年10月29個重點城市商品住宅成交情況（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

  二、項目去化：10月去化率較6月皆大幅下調(diào)，三四線略好于二線

  從克而瑞城市機構(gòu)開盤監(jiān)測情況看，10月，19個城市新開/加推項目去化率較三季度普遍降低。19個城市中有17個城市去化率下降；尤其是成都、長沙、重慶、濟南、常州等熱點城市去化情況下降更明顯，均在20個百分點以上，成都去化率由三季度的95%降至62%。 

表：19重點一、二線城市10月新開/加推項目總體開盤去化率變化（百分點）

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

  據(jù)克而瑞研究中心項目調(diào)研情況看，10月份三四線城市新開盤項目開盤去化率較6月已然顯著下降，但較7月份有所上升，并且7-10月去化率逐月小幅上漲。

  從整體上看，當前三四線城市去化情況好于二線。但三四線城市項目去化情況分化同樣較為嚴重，前期市場率先升溫的環(huán)長三角和珠三角周邊的三四線城市項目去化情況一般較差，例如嘉興、太倉、揚州、東莞、江門、威海、煙臺等；而市場起步較晚的三四線城市項目當前去化情況表現(xiàn)尚可，例如淮北、撫州、桂林、烏蘭察布等。

  三、二手房：今年成交先升后降,三季度環(huán)比減少6%

  三季度，9個二線城市二手房商品住宅成交面積逐月下滑， 9月份9城商品住宅總成交面積僅475萬平方米，環(huán)比8月下降約7%，二手房成交規(guī)模逐漸萎縮。

  四、企業(yè)業(yè)績：百強房企銷售減速，10月環(huán)比降10.5%、同比增速放緩

  10月，百強房企單月業(yè)績較9月環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。而與去年同期相比，百強房企單月業(yè)績的同比增速自三季度以來也持續(xù)放緩，從7月58.1%回落至本月的26.1%。

  五、企業(yè)營銷：折扣意愿從9月增強，住宅折扣高達6.4折以上 

  上半年企業(yè)讓利意愿不強，讓利形式多為一次性付款及首付款比例優(yōu)惠；從8月底恒大率先開啟全國范圍內(nèi)8.9折降價促銷，房企打折促銷”降價”的項目增多，行業(yè)平均折扣達9.3折，住宅折扣最高達6.4折。隨后碧桂園也開啟“以價換量”等降價促銷行為，10月多地樓盤都推出了降價措施，常見的方式是精裝改毛坯，或是將部分難于去化的產(chǎn)品以特價房的方式出售。

表：近期碧桂園部分降價項目

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

  六、拿地意愿：拿地銷售比去年大幅下滑至0.44，企業(yè)投資趨謹慎

  今年前9月土地投資力度整體弱于去年。1-9月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。尤其是TOP30以后房企，下降幅度較大，各梯隊房企投資拿地意愿都在放緩。

  七、市場預(yù)判：項目去化不力加劇觀望，搶收業(yè)績使企業(yè)競爭加劇，后兩月樓市迎下調(diào)壓力

  綜合來看，近期中央再次強調(diào)“決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄”，后續(xù)政策全面放松可能性不大。傳統(tǒng)“金九銀十”的成交量在供應(yīng)明顯增加的情況下依然連續(xù)環(huán)比下滑，市場轉(zhuǎn)冷趨勢顯現(xiàn)。

  預(yù)計未來的11、12月，需求透支且購買力受限，項目降價又助長觀望，項目去化不力情況在短期內(nèi)只會蔓延、加劇，市場壓力會進一步增強。其中，一線城市供應(yīng)將繼續(xù)小幅微增，供需矛盾逐步緩解，成交有望持續(xù)回升；二線城市“回調(diào)”壓力將更為顯著，“有的仍一房難求、有的門可羅雀”的項目去化分化情況普遍；三四線城市分化也將持續(xù)加大，尤其是政策相對嚴苛、市場購買力透支的環(huán)長三角和珠三角的三四線城市將面臨更大調(diào)整壓力。

  就開發(fā)企業(yè)而言，盡管投資節(jié)奏放緩，但預(yù)計最后兩個月，百強房企仍會加大供應(yīng)。一方面，加速項目入市并加強營銷力度，盡早搶收業(yè)績以完成全年銷售目標；另一方面，一些今年以來受城市限價影響延遲入市的項目，也將在年末大量入市，百強房企最后兩個月的競爭將尤為激烈。