近一年來(lái)，多單具有影響力的REITs獲批或發(fā)行，公共住房租賃REITs產(chǎn)品發(fā)展迅速。專(zhuān)家認(rèn)為，隨著公共人才租賃住房REITs的破冰，通過(guò)金融創(chuàng)新引入資本力量，有望助力地方人才住房建設(shè)，解決人才后顧之憂，也符合“租購(gòu)并舉”政策。 
    近期，多個(gè)城市的“搶人大戰(zhàn)”持續(xù)升級(jí)，各地政府拿出“真金白銀”吸引大學(xué)畢業(yè)生、高層次人才、海外人才等落戶發(fā)展。為“留住人才”，各城市出絕招、“下血本”，其中安居政策顯得尤為引人注目，多地紛紛出臺(tái)人才公寓新政。 業(yè)內(nèi)人士指出，多年來(lái)公共租賃類(lèi)住房存在租金低于市場(chǎng)水平、產(chǎn)權(quán)來(lái)源性質(zhì)多樣、租賃轉(zhuǎn)讓方式受限等特點(diǎn)，盡管監(jiān)管部門(mén)長(zhǎng)期鼓勵(lì)、金融機(jī)構(gòu)多年嘗試，但一直難以找到突破困境的有效方案。
    2017年11月3日，全國(guó)首單住房租賃REITs產(chǎn)品“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行，產(chǎn)品總規(guī)模2.7億元。4月27日，國(guó)內(nèi)首單達(dá)到百億元級(jí)規(guī)模的租賃住房REITs產(chǎn)品“中聯(lián)前海開(kāi)源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”（下稱(chēng)“碧桂園租賃住房REITs”）首期成功發(fā)行。值得一提的是，5月9日，“深創(chuàng)投安居集團(tuán)人才租賃住房資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”獲深交所評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，200億元儲(chǔ)架額度使其成為租賃住房領(lǐng)域最大規(guī)模的證券化產(chǎn)品。 “深創(chuàng)投人才安居專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”是交易所首單公共租賃型住房領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，首次面市即以200億元規(guī)模刷新紀(jì)錄，顯示公共租賃型住房領(lǐng)域有著較充足的資產(chǎn)儲(chǔ)備，具備持續(xù)發(fā)行潛力。公共人才租賃住房REITs產(chǎn)品不僅可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)平衡發(fā)展，也探索了滾動(dòng)可持續(xù)開(kāi)發(fā)模式，為國(guó)內(nèi)公共租賃住房開(kāi)展資產(chǎn)證券化和REITs試點(diǎn)起到示范作用。
   “按稅法規(guī)定，公共租賃型住房可享受一定稅收優(yōu)惠，但是為了達(dá)到REITs運(yùn)作條件，資產(chǎn)重組過(guò)程中的產(chǎn)權(quán)界定、稅收政策等還有諸多不確定之處，這是目前公共租賃類(lèi)住房在實(shí)操過(guò)程中面臨的難點(diǎn)。”某券商固收分析師表示，這給地方政府吸引人才安居計(jì)劃帶來(lái)阻力，不少地方政府只能通過(guò)無(wú)償獲贈(zèng)所租住房、買(mǎi)房或租賃補(bǔ)貼、免租金贈(zèng)產(chǎn)權(quán)公寓等方式來(lái)滿足人才住房建設(shè)需求，不具備可持續(xù)性。
    長(zhǎng)租公寓具有“租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)模式清晰”的特點(diǎn)，符合資產(chǎn)證券化對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的相關(guān)要求，是開(kāi)展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的適合行業(yè)。與其通過(guò)無(wú)償贈(zèng)與、租賃補(bǔ)貼等方式去滿足人才住房建設(shè)，不如鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，既可以為收購(gòu)房源并改建成長(zhǎng)租公寓、實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展提供資金支持，也可進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)強(qiáng)化管理能力、提升服務(wù)水平。住房租賃的投資和經(jīng)營(yíng)是持久戰(zhàn)，需要企業(yè)有大量、長(zhǎng)期的資金儲(chǔ)備。通過(guò)權(quán)益類(lèi)的租賃住房證券化，特別是對(duì)選取有典型意義的企業(yè)或者資產(chǎn)發(fā)行REITs，對(duì)于解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過(guò)長(zhǎng)的“后顧之憂”、通過(guò)資本市場(chǎng)資金實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式提供了現(xiàn)實(shí)樣本，有望增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動(dòng)力。
    公共人才租賃住房REITs產(chǎn)品的廣泛試點(diǎn)有力助推住房租賃市場(chǎng)健康、快速、規(guī)�；�和可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)將為資本市場(chǎng)投資者增加一種具備穩(wěn)定收益來(lái)源的不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
    不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士提醒，公共租賃型住房等保障性住房當(dāng)前普遍欠缺市場(chǎng)化運(yùn)作體系，在國(guó)家大力推動(dòng)包括REITs金融創(chuàng)新的大背景下，需要建立保障性住房運(yùn)營(yíng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，從而構(gòu)建出最終可以通過(guò)公募REITs上市的完整金融運(yùn)作閉環(huán)，提升保障性住房相關(guān)資產(chǎn)包的投資吸引力，以滿足市場(chǎng)化的公募REITs上市條件。