多數(shù)分析人士認為，隨著樓市調(diào)控政策的新一輪加碼，在很多城市，政策將和市場形成博弈。這些城市的房價走勢，將根據(jù)政策出臺的時機、力度而有所不同。但總體而言，成交量有可能在政策作用下繼續(xù)下滑，房價走勢則將趨向穩(wěn)定。 
    2018年5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，有58個城市的新建商品住宅價格在4月出現(xiàn)環(huán)比上漲，比3月的55個有所增加，且很多城市房價漲幅出現(xiàn)輕微擴大。而在3月，同樣的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。房價的回升，往往要經(jīng)成交量的推動，但4月的房價變化是在交易量下滑的背景下取得的。國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月單月，全國住宅銷售面積環(huán)比下滑21.2%，同比下滑4.4%，近兩年來首次出現(xiàn)同比下滑。 
    有分析認為，“量跌”說明房地產(chǎn)市場的上漲周期接近結(jié)束，“價漲”則意味著購房者的預期仍然樂觀。這種看似矛盾的結(jié)論，背后隱藏著一個容易被忽略的現(xiàn)狀——部分城市的庫存出現(xiàn)階段性不足。 

部分城市房價“補漲” 
    成都萬人搖號、西安人才“搶房”、丹東炒房團涌入……近期，房地產(chǎn)市場再度成為外界關注的焦點。國家統(tǒng)計局于5月16日發(fā)布的房價數(shù)據(jù)，在一定程度上吻合了購房者的直觀感受，但數(shù)據(jù)更為全面和客觀。 數(shù)據(jù)顯示，今年4月，70城新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲0.59%，漲幅連續(xù)兩個月擴大；二手房漲幅為0.48%，連續(xù)三個月擴大。同比來看，由于去年同期基數(shù)較高，新房和二手房價格漲幅都在收窄。其中，區(qū)域分化的情況繼續(xù)存在。按照國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉的解讀，15個熱點城市新房價格繼續(xù)保持穩(wěn)定，7城環(huán)比下降，8城微漲。 
    4月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比降幅比上月分別擴大0.4和0.6個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅與上月相同，二手住宅銷售價格同比漲幅比上月回落0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均比上月回落0.3個百分點。4月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別為持平和下降0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅比上月擴大0.1個百分點，二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅分別比上月擴大0.2和0.1個百分點。 
    房價上漲的城市主要位于中西部和東北地區(qū)。丹東以2.0%的環(huán)比漲幅居首，另有13個城市的環(huán)比漲幅超過1.0%，大連、哈爾濱、三亞、西安、貴陽、太原等被約談的城市在列。 
從2016年的“9·30新政”算起，房地產(chǎn)調(diào)控已多輪層層加碼。至今，熱點城市房價已經(jīng)維持在平穩(wěn)狀態(tài)，但區(qū)域性、階段性的價格異動仍然存在。但與去年相比，今年70城市的房價平均漲幅已明顯降低，單個城市最高漲幅也不及去年同期。 
    上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，丹東樓市出現(xiàn)近年來少見的非理性炒作現(xiàn)象，導致房價漲勢較大，但這種情況難以持久。對于其他房價上漲的城市，他認為有一定的“補漲”因素�！昂蜄|部城市對比，一些中西部城市（尤其是中心城市）房價基數(shù)不高，在利好因素的刺激下，價格容易抬升。”嚴躍進說，落戶新政、高價地、區(qū)域性利好政策等都有可能成為刺激因素。西安屬于前者，海口、三亞則屬于后者。不同于以往的是，此輪房價的上漲是在整體成交量下滑的背景下取得的。即使是一些房價漲幅相對較大的城市，成交量也不夠強勁。今年第一季度，西安的住宅銷售面積下降2.0%；3月單月，海口市的房屋銷售面積下降6.1%。 
    根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道此前在西安、成都等地的調(diào)研，今年以來，這些城市的可售新房規(guī)模普遍不足，開發(fā)商普遍反映成交量不及去年。 

庫存規(guī)模將至低位 
    過去兩年來，房地產(chǎn)市場交易量始終維持高位，價格平穩(wěn)微漲，整體市場一直是“量升價穩(wěn)”的狀態(tài)。如今，“量跌價升”的端倪出現(xiàn)，說明市場基本面已經(jīng)發(fā)生變化。 
截至今年4月，全國商品房待售面積為56687萬平方米，與2014年末的水平大致相當。與最高點（2016年2月）時的73931萬平方米相比，降幅為23%。上海易居研究院發(fā)布的一組數(shù)據(jù)也顯示，截至2018年3月底，100個熱點城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，連續(xù)32個月下跌。其中，二線城市和三四線城市的存銷比分別為10.3和10.6個月，均小于12-16個月的合理區(qū)間。 
這兩組數(shù)據(jù)互相印證，說明了庫存規(guī)模下降的現(xiàn)狀。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去庫存任務初步完成，很多城市的庫存降至安全線以下。 
    據(jù)21世紀經(jīng)濟報道了解，在很多實施“限價令”的城市，房企選擇暫緩推盤，加劇了短期內(nèi)的供應緊張。在西安的曲江新區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)，成都的高新南區(qū)、天府新區(qū)等熱點區(qū)域，開發(fā)商普遍向21世紀經(jīng)濟報道反映，預估的去化周期在4個月以下。 
    張大偉認為，在監(jiān)管層的督促下，很多熱點城市從去年開始加大供地，但由于各種原因，目前尚未形成有效的住宅供應。因此，在這些城市，市場出現(xiàn)了階段性供應缺口，供需基本面已經(jīng)發(fā)生變化。這被認為是房價的真正推手�！皫齑娌蛔愫苋菀子绊戭A期，一些需求會加速釋放，包括此前被抑制的購房需求。”張大偉說。 
    多數(shù)分析人士認為，隨著樓市調(diào)控政策的新一輪加碼，在很多城市，政策將和市場形成博弈。這些城市的房價走勢，將根據(jù)政策出臺的時機、力度而有所不同。但總體而言，成交量有可能在政策作用下繼續(xù)下滑，房價走勢則將趨向穩(wěn)定。 
（來源：21世紀經(jīng)濟報道）