來源：第一財經(jīng)日報

自去年11月開始，湖北宜昌的新房價格已連續(xù)6個月環(huán)比上漲，今年3月漲幅更是躍至全國前十。為遏制快速上漲的房價，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，6月3日深夜，宜昌緊急發(fā)布限售令，規(guī)定自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。

  研究機構(gòu)統(tǒng)計，截至今年5月底，今年全國各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策多達159次。調(diào)控城市也從2017年集中在一二線城市逐漸向三四線城市轉(zhuǎn)移。

  第一財經(jīng)記者也注意到，此輪進入商品住宅“限售”行列的三四線城市有幾個共同特點，即房價出現(xiàn)了明顯波動，并且投資投機需求明顯強于本地自住需求，房地產(chǎn)調(diào)控大有“哪里炒房限哪里”之勢。

  燙手宜昌限售降溫

  “這一次，終于輪到有點發(fā)燙的宜昌了。”湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟學會常務(wù)理事李國政在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，受武漢房價快速上漲的溢出效應(yīng)影響，再疊加宜昌本地大量的棚改貨幣安置需求，以及返鄉(xiāng)置業(yè)需求，多重因素助推宜昌房價近兩年來大幅上漲。

  近兩年，品牌房企加速進入宜昌，掀起土地拍賣市場熱潮，地價連創(chuàng)新高。此外，市場成交也異�；鸨�。上月宜昌共成交商品住宅4769套，環(huán)比漲幅高達70%，且住宅庫存消化周期不到5個月，進入警戒線狀態(tài)。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)報告，自去年11月開始，宜昌新房價格連續(xù)6個月環(huán)比上漲。

  3日深夜，宜昌市突然下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確宣布：自本通知施行后，在城區(qū)（含夷陵區(qū)）范圍內(nèi)購買商品住房的，自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。

  同時，對商品住房申報價格過高且不接受政府價格指導的項目，一律暫緩辦理預售許可、合同網(wǎng)簽備案、現(xiàn)房銷售備案。

  不過，克而瑞地產(chǎn)研究中心認為，宜昌的這一限售政策力度明顯不足，一方面是限售年限僅2年，相較武漢、成都等城市3年的限售，時間略短；另一方面，2年限售期是從網(wǎng)簽合同日算起，與其他城市要取得產(chǎn)證之日起算，政策相對較為寬松。

  三四線城市房價出現(xiàn)波動

  2017年3月，廈門率先針對個人出臺限制交易的措施，明確新購買住房后，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。此后多地效仿，限售模式已經(jīng)成為繼限購、限貸后引導房地產(chǎn)市場購買行為、保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要手段。

  研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至5月，今年全國各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策達159次。剛剛過去的5月份，全國就有超過40個城市發(fā)布多達50次的調(diào)控政策，創(chuàng)下單月調(diào)控次數(shù)最多的紀錄。同時，調(diào)控城市明顯從熱點的一二線向周邊三四線蔓延。

  事實上，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密集發(fā)布的核心原因還是部分三四線城市的房價出現(xiàn)了波動。

  以宜昌為例，從新建住宅價格指數(shù)可以看出，從2016年開始，該市住宅價格開始呈現(xiàn)不同程度的上漲，截至今年4月，宜昌新建住宅價格相較于2016年3月已上漲約16%。

  此外，國家統(tǒng)計局今年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)顯示，環(huán)比漲幅超過1%的16個城市中，三四線城市多達10個，其中丹東漲幅最快，環(huán)比上漲2%。

  戴德梁行武漢公司研究部分析師胡韻稱，房價短時間的過快上漲往往預示著市場過熱及投機炒房的可能性較高。因此本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是為了進一步打擊投機炒房行為向“防守”相對薄弱的三四線城市下沉，持續(xù)強調(diào)住房的居住屬性，將市場引導并調(diào)整至良性的道路區(qū)間。

  未來三到五年，三四線城市整體仍將處于棚戶區(qū)改造的高峰期，貨幣化安置的普及將不斷激發(fā)更多的購房需求，保守估計三四線城市的房價仍將在一段時間內(nèi)處于歷史高位。

  戴德梁行認為，三四線城市房價上漲需防止“泡沫化”，堅守“房住不炒”原則，嚴厲打擊投機炒房的行為，不能讓房地產(chǎn)市場在三四線城市失控。預計在未來一段時間內(nèi)對三四線城市住宅市場的調(diào)控政策將依舊主要集中在對擾亂市場等投機行為的精準打擊上。

  此外，亦需滿足回鄉(xiāng)置業(yè)等剛需群體的購房需求，防止“一刀切”后造成誤傷。