來源：第一財經(jīng)日報

自去年11月開始，湖北宜昌的新房價格已連續(xù)6個月環(huán)比上漲，今年3月漲幅更是躍至全國前十。為遏制快速上漲的房價，維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，6月3日深夜，宜昌緊急發(fā)布限售令，規(guī)定自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。

  研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，截至今年5月底，今年全國各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)159次。調(diào)控城市也從2017年集中在一二線城市逐漸向三四線城市轉(zhuǎn)移。

  第一財經(jīng)記者也注意到，此輪進(jìn)入商品住宅“限售”行列的三四線城市有幾個共同特點(diǎn)，即房價出現(xiàn)了明顯波動，并且投資投機(jī)需求明顯強(qiáng)于本地自住需求，房地產(chǎn)調(diào)控大有“哪里炒房限哪里”之勢。

  燙手宜昌限售降溫

  “這一次，終于輪到有點(diǎn)發(fā)燙的宜昌了。”湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)理事李國政在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，受武漢房價快速上漲的溢出效應(yīng)影響，再疊加宜昌本地大量的棚改貨幣安置需求，以及返鄉(xiāng)置業(yè)需求，多重因素助推宜昌房價近兩年來大幅上漲。

  近兩年，品牌房企加速進(jìn)入宜昌，掀起土地拍賣市場熱潮，地價連創(chuàng)新高。此外，市場成交也異�；鸨�。上月宜昌共成交商品住宅4769套，環(huán)比漲幅高達(dá)70%，且住宅庫存消化周期不到5個月，進(jìn)入警戒線狀態(tài)。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)報告，自去年11月開始，宜昌新房價格連續(xù)6個月環(huán)比上漲。

  3日深夜，宜昌市突然下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確宣布：自本通知施行后，在城區(qū)（含夷陵區(qū)）范圍內(nèi)購買商品住房的，自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。

  同時，對商品住房申報價格過高且不接受政府價格指導(dǎo)的項(xiàng)目，一律暫緩辦理預(yù)售許可、合同網(wǎng)簽備案、現(xiàn)房銷售備案。

  不過，克而瑞地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，宜昌的這一限售政策力度明顯不足，一方面是限售年限僅2年，相較武漢、成都等城市3年的限售，時間略短；另一方面，2年限售期是從網(wǎng)簽合同日算起，與其他城市要取得產(chǎn)證之日起算，政策相對較為寬松。

  三四線城市房價出現(xiàn)波動

  2017年3月，廈門率先針對個人出臺限制交易的措施，明確新購買住房后，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。此后多地效仿，限售模式已經(jīng)成為繼限購、限貸后引導(dǎo)房地產(chǎn)市場購買行為、保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要手段。

  研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至5月，今年全國各地出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)159次。剛剛過去的5月份，全國就有超過40個城市發(fā)布多達(dá)50次的調(diào)控政策，創(chuàng)下單月調(diào)控次數(shù)最多的紀(jì)錄。同時，調(diào)控城市明顯從熱點(diǎn)的一二線向周邊三四線蔓延。

  事實(shí)上，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策密集發(fā)布的核心原因還是部分三四線城市的房價出現(xiàn)了波動。

  以宜昌為例，從新建住宅價格指數(shù)可以看出，從2016年開始，該市住宅價格開始呈現(xiàn)不同程度的上漲，截至今年4月，宜昌新建住宅價格相較于2016年3月已上漲約16%。

  此外，國家統(tǒng)計局今年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)顯示，環(huán)比漲幅超過1%的16個城市中，三四線城市多達(dá)10個，其中丹東漲幅最快，環(huán)比上漲2%。

  戴德梁行武漢公司研究部分析師胡韻稱，房價短時間的過快上漲往往預(yù)示著市場過熱及投機(jī)炒房的可能性較高。因此本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是為了進(jìn)一步打擊投機(jī)炒房行為向“防守”相對薄弱的三四線城市下沉，持續(xù)強(qiáng)調(diào)住房的居住屬性，將市場引導(dǎo)并調(diào)整至良性的道路區(qū)間。

  未來三到五年，三四線城市整體仍將處于棚戶區(qū)改造的高峰期，貨幣化安置的普及將不斷激發(fā)更多的購房需求，保守估計三四線城市的房價仍將在一段時間內(nèi)處于歷史高位。

  戴德梁行認(rèn)為，三四線城市房價上漲需防止“泡沫化”，堅(jiān)守“房住不炒”原則，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房的行為，不能讓房地產(chǎn)市場在三四線城市失控。預(yù)計在未來一段時間內(nèi)對三四線城市住宅市場的調(diào)控政策將依舊主要集中在對擾亂市場等投機(jī)行為的精準(zhǔn)打擊上。

  此外，亦需滿足回鄉(xiāng)置業(yè)等剛需群體的購房需求，防止“一刀切”后造成誤傷。