今年以來，土地市場(chǎng)分化加速已成不爭事實(shí)。在樓市調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū)，去庫存已取得階段性效果的時(shí)候，一些一線城市土地成交低迷，部分二三四線城市土地成交量、成交金額卻不斷刷新紀(jì)錄。造成這種情況的原因究竟是什么？不同城市對(duì)推地節(jié)奏控制的考量在哪里？

  不少城市發(fā)布了城市發(fā)展總體規(guī)劃，并開始嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，城市更新的背后，土地供需矛盾也日益突出。如何平衡供需難題？上海給出了案例，在城市建設(shè)用地“控總量”的同時(shí)，調(diào)整不同類型土地的用地結(jié)構(gòu)，來破解城市發(fā)展面臨的土地約束問題。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，面對(duì)城市土地冷熱不均的現(xiàn)狀，“分城而論、細(xì)致深入”或是更好的選擇。

  供地，一直被視為樓市風(fēng)云的“前情表”，每逢樓市調(diào)控更是如此。在當(dāng)前調(diào)控分城而論的趨勢(shì)下，各城的土地供求狀況、房企參與熱情也大不相同。

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》整理多維度數(shù)據(jù)即發(fā)現(xiàn)，今年以來，土地市場(chǎng)分化加速。在樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)、去庫存取得階段性效果的時(shí)候，各地的不同政策也產(chǎn)生了不同的市場(chǎng)效應(yīng)，一些一線城市土地成交低迷，部分二三四線城市卻在土地成交量、成交金額上不斷刷新紀(jì)錄。

  在這種情況下，城市土地部門、房企，應(yīng)該有怎樣的供地和拿地考量？

  ●城市土地冷熱不均

  大部分城市都有土地供應(yīng)的長期規(guī)劃，不少城市對(duì)于年度土地供應(yīng)都有明顯指標(biāo)要求。但一個(gè)年度內(nèi)的推地節(jié)奏，則受制于市場(chǎng)因素等多方面影響，這也給目前各城市土地市場(chǎng)截然不同的表現(xiàn)，創(chuàng)造了可能。

  來自中指院數(shù)據(jù)就顯示，2018年5月，全國出讓金排名前二十城市成交總額為1482億元，同比上漲30%。但各級(jí)城市冷熱差異明顯。

  一線城市今年5月土地供應(yīng)環(huán)比縮水過半，成交土地31宗（面積106萬平方米），環(huán)比減少49%，同比減少25%，出讓金環(huán)比縮水超七成。

  其中，北京由于限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策影響，今年土地市場(chǎng)供應(yīng)量與成交量明顯減少，5月甚至出現(xiàn)零成交。深圳的住宅用地更是一地難求，商業(yè)和工業(yè)用地已成市場(chǎng)主力。

  二線城市如杭州的宅地供應(yīng)量減少逾三成，且連續(xù)三個(gè)月呈下滑趨勢(shì)。

  與之相對(duì)的是，三四線城市土地供求量環(huán)比走高，樓面均價(jià)環(huán)比增逾兩成，土地出讓金為1654億元，環(huán)比增加66%，同比增加64%。

  丁祖昱在“第七期易居沃頓中國房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)研修項(xiàng)目”全球課題發(fā)布會(huì)上表示，出現(xiàn)這樣的情況，主要是因?yàn)橐欢�線城市普遍存在地價(jià)高的問題，加之限價(jià)的影響。

  安居客首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一線城市的土地成交低迷和目前市場(chǎng)降溫有著直接關(guān)系。一是城市的一二手房價(jià)格不斷下探，導(dǎo)致房企對(duì)于未來的預(yù)期變得更為謹(jǐn)慎；二是限價(jià)影響，房企獲利空間被收窄，在一線城市拿地的心理壓力較大。

  也是由于房企心理預(yù)期的不同，部分二線城市土地出現(xiàn)火熱場(chǎng)面，尤其是一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、人口集聚力強(qiáng)的城市，在“搶人”政策之下，房企看到了購買力帶來的市場(chǎng)信心；在三四線城市，受到“去庫存”及“棚改”政策的影響，企業(yè)的“搶地”意愿明顯。

  但當(dāng)一線城市土地“涼涼”，部分二線城市和四五線城市土地火熱的時(shí)候，地方政府則需要做一道平衡題——如何在供地減少的環(huán)境下，保證土地收入；如何在地市火熱的時(shí)候，控制好土地溢價(jià)率。

  上海的做法或值得一看。據(jù)了解，近年來，上海供應(yīng)土地價(jià)格抬升。根據(jù)《上海市城市總體規(guī)劃（2017~2035年）》，建設(shè)用地總規(guī)模不超過3200平方公里，上海建設(shè)用地增量只有40~50平方公里左右，未來將加大存量用地挖潛力度。但隨著土地價(jià)格抬升，拆遷難度加大，舊改盤活存量用地空間有限，同時(shí)又要兼顧拆遷安置、租賃房等保障性住房，會(huì)進(jìn)一步加劇土地資源稀缺。土地價(jià)格持續(xù)抬升，導(dǎo)致市場(chǎng)“慢周轉(zhuǎn)”。

  另一方面，2017年，上海大規(guī)模推出“招掛復(fù)合”的拍賣方式，進(jìn)一步提高拿地門檻，優(yōu)勢(shì)房企獲取土地的機(jī)會(huì)較大。

  數(shù)據(jù)顯示，2016~2017年項(xiàng)目拿地到銷售的時(shí)間明顯長于往年。中長期來看，上海土地市場(chǎng)“寸土寸金”，房企獲取土地難度加大，一旦在上海獲得土地，勢(shì)必導(dǎo)致房企轉(zhuǎn)向做“利潤”，放棄沖“規(guī)�！保�而一旦要做利潤，勢(shì)必“慢周轉(zhuǎn)”。

  ●如何踩準(zhǔn)時(shí)機(jī)拿地？

  而對(duì)于企業(yè)來說，面對(duì)冷熱不均的現(xiàn)狀，“分城而論、細(xì)致深入”或是更好的選擇。

  明源地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，過去開發(fā)商的城市選擇更多是看GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口規(guī)模等指標(biāo)，但隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)一步發(fā)展，以核心城市為中心的人口聚集趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，由此帶來的房地產(chǎn)發(fā)展布局也產(chǎn)生很大變化，一些舊的判斷指標(biāo)可能失效了�，F(xiàn)在對(duì)于城市選取的指標(biāo)，應(yīng)該更具落地性和深入性，要考慮更多細(xì)致指標(biāo)。

  例如，考慮城市的土地溢價(jià)情況。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年5月三線城市的平均土地溢價(jià)率為33%。

  在一些熱點(diǎn)城市，張波認(rèn)為，過高溢價(jià)率本身就伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，尤其是為了追求規(guī)模。由于高地價(jià)導(dǎo)致房企自身資金鏈斷裂的情況并不鮮見，因而反倒應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待。

  房價(jià)處于低谷期，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷的市場(chǎng)，房企應(yīng)該持有一定“反季節(jié)”概念，趁拿地競爭強(qiáng)度較小，控制好拿地后的項(xiàng)目進(jìn)度，等待房價(jià)進(jìn)入上升通道，獲取較大收益。

  “上海就是房企可以考慮此時(shí)逆周期投資的拿地之所�！蓖�策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2018年三季度是上海房價(jià)周期的波谷，值得考慮。

  “實(shí)際上，房企在一線城市的拿地意愿還是有的，只是一線城市普遍開發(fā)項(xiàng)目節(jié)奏放緩，開工意愿較弱，這點(diǎn)需要提前考慮�！睆埡陚ケ硎�。

  新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷則給出建議，在行業(yè)集中度越來越高、大房企越跑越快的背景下，與其固守業(yè)績很難增長的城市，不如把有限的資金投入到那些發(fā)展更快的城市。

  不過在選擇一些新區(qū)時(shí)，需要仔細(xì)論證。大方向是跟著城市規(guī)劃建設(shè)走，但僅跟規(guī)劃，“可能拿了地也沒人給你修路”，僅跟城市建設(shè)，城市經(jīng)濟(jì)中心的門檻普遍偏高。

  “這是一道綜合題�？傮w來說，現(xiàn)在拿地就是要更細(xì)致，根據(jù)城市具體情況綜合判斷。”上述人士直言。