來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：顧月、周炎炎

 近期，有多家銀行開始下調(diào)住房按揭貸款利率。如8月1日匯豐銀行將廣州地區(qū)首套房利率下調(diào)為基準(zhǔn)上浮8%，二套下調(diào)基準(zhǔn)上浮10%，兩個(gè)月以來(lái)首套房利率累計(jì)下調(diào)17個(gè)百分點(diǎn)，二套房累計(jì)下調(diào)16個(gè)百分點(diǎn)；南京地區(qū)部分銀行也開始下調(diào)二套房利率，將上浮25%下調(diào)為上浮20%。8月9日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉工行上海分行和農(nóng)行上海分行同日調(diào)整上海首套房利率折扣，從95折降至9折。

  對(duì)此，市場(chǎng)上有傳言稱“水”又開始流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  但實(shí)際上，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州、南京等地下調(diào)利率的銀行多是股份行、外資行，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中占比很小，其利率調(diào)整對(duì)市場(chǎng)影響不大。而在上海，工行、農(nóng)行于8月10日表示，未對(duì)個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整，稱將堅(jiān)持“房住不炒”定位，認(rèn)真執(zhí)行個(gè)人住房貸款差別化信貸政策。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)表示，如果說(shuō)銀行在調(diào)整政策后又被叫停了，那說(shuō)明目前政策管控還是很嚴(yán)厲的�！霸诋�(dāng)前放松容易引起市場(chǎng)的亢奮，帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。但也從側(cè)面也說(shuō)明銀行本身從商業(yè)運(yùn)作角度看，有放松的意愿或傾向�！眹�(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

  此外，雖然少數(shù)銀行開始下調(diào)部分地區(qū)的房貸利率，但整體來(lái)看，7月全國(guó)房貸利率仍呈現(xiàn)上行趨勢(shì)。融360大數(shù)據(jù)研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年7月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.67%，環(huán)比6月上升0.53%，二套房貸款平均利率為6.03%，較上月上漲3BP。

  上海房貸利率拉力

  在全國(guó)一線城市普遍首套房利率較基準(zhǔn)利率上浮的主流中，上�？胺Q“一股清流”。雖然8月10日工行、農(nóng)行稱未對(duì)個(gè)人住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整，但整體來(lái)看，上海房貸主流利率不但不上浮，還仍有9折到9.5折不等的折扣，為全國(guó)熱點(diǎn)城市中最低。

  為何在全國(guó)房貸利率上浮的背景下，上海仍可以提供房貸利率折扣？

  一位全國(guó)股份制銀行零售業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，原因主要在于上海信貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分，既有中資銀行，也不乏外資銀行。在資金充裕、拼殺強(qiáng)勁的情況下，“抬價(jià)”只能意味著喪失市場(chǎng)，因此不可以將較低的利率理解為“放水”。另外，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，上海監(jiān)管部門的態(tài)度是保證剛需為重，因此大行的資金定價(jià)較低，也產(chǎn)生了一定的引導(dǎo)作用。

  “上海也曾房貸利率較高，但是后來(lái)政府有所管控，即普遍提高利率被認(rèn)為有聯(lián)合起來(lái)的壟斷屬性，所以相關(guān)部門一直讓商業(yè)銀行給予折扣。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“這還與上海房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)簡(jiǎn)單有關(guān)。北京市場(chǎng)產(chǎn)品較多，而普通住宅項(xiàng)目少。相對(duì)來(lái)說(shuō)上海普通住宅項(xiàng)目多，銀行貸款也是會(huì)更加聚焦普通住宅項(xiàng)目�！�

  此外，克而瑞研究中心總經(jīng)理林浩認(rèn)為，2018年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交減少，房貸供需關(guān)系較為寬松，銀行額度相對(duì)充裕，也是可以提供優(yōu)惠利率的原因之一。

  中國(guó)人民銀行上�？偛孔钚鹿�布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海本外幣個(gè)人住房貸款新增275.03億元，同比少增914.20億元，今年上半年上海新增的個(gè)人住房貸款金額僅為去年同期的23%。

  被利率上浮錯(cuò)殺的剛需者

  據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，房貸利率并非固定利率，一般是固定比例下的浮動(dòng)利率，即上浮／下浮的百分比是固定的，但基準(zhǔn)利率則是會(huì)根據(jù)央行政策調(diào)整。目前某些城市不斷上行的房貸利率在一定程度上使得購(gòu)房者有所猶豫。

  一位正準(zhǔn)備在南京購(gòu)買首套住房的吳先生告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前南京首套房貸款利率上浮20%的政策讓他猶豫。“上浮20%就是5.88%，雖然看起來(lái)和四五年前差不多，但如果未來(lái)央行上調(diào)基準(zhǔn)利率到2014年6.15%的水平，自己的房貸利率就變成7.4%了，讓人難以接受。”吳先生表示，“去年還是基準(zhǔn)九五折，今年直接變5.88%，上升實(shí)在太快，剛需族要忍受房?jī)r(jià)上漲、利率上漲、茶水費(fèi)、限購(gòu)限售、高價(jià)精裝修等多重壓力，實(shí)在是傷不起�！�

  另一位七月剛在武漢購(gòu)買了首套住房的王女士也表示，雖然在限價(jià)政策下武漢新房這一年漲幅較小，但是簽約利率則已從去年同期的基準(zhǔn)到目前上浮30%。“雖然房?jī)r(jià)本身每平方米只漲了1000多元，但貸款200萬(wàn)情況下利息總共多了55萬(wàn)，另外自己為了選到好戶型，還交了6萬(wàn)元的茶水費(fèi)，實(shí)際購(gòu)房成本上漲近30%�！�

  據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查，目前武漢、南京、濟(jì)南、鄭州、青島、蘇州等熱點(diǎn)城市的主流首套房貸利率均已上浮超過20%，二套房主流利率則在上浮25%到40%之間。

  對(duì)此，林浩認(rèn)為，上半年部分城市首套房貸利率已達(dá)上浮30%水平，這一方面是上半年去杠桿、控房?jī)r(jià)下按揭額度有限，一方面也是因?yàn)殂y行上半年資金成本較高�！跋掳肽攴康禺a(chǎn)調(diào)控的力度不會(huì)放松，但房貸利率上浮30%與保障剛需理念相違背，如果下半年銀行資金成本下調(diào)，這些房貸利率漲幅過高的城市也有很大可能下調(diào)房貸利率�！�

  “近2年房地產(chǎn)調(diào)控非常明確，即打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，控制房?jī)r(jià)，但在政策執(zhí)行中應(yīng)該注意保障剛需者住房需求。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“首套房購(gòu)房者肯定是剛需。既然上海能夠執(zhí)行基準(zhǔn)優(yōu)惠，表明基準(zhǔn)利率完全可以覆蓋銀行成本，銀行尤其是國(guó)有銀行針對(duì)剛需執(zhí)行基準(zhǔn)利率不上浮應(yīng)該是基本，不應(yīng)該執(zhí)行處罰利率，而對(duì)于部分提前還款的剛需購(gòu)房者，也不應(yīng)該無(wú)差別收取罰息。”