來(lái)源：時(shí)代周報(bào)

  “住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，使得新城成為蘇系開(kāi)發(fā)商中的一枝獨(dú)秀。中南已經(jīng)喊出了“地產(chǎn)和建工”的雙輪驅(qū)動(dòng)，朗詩(shī)則自我定位為綠色科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

  8月24日晚，31歲的王曉松站到了臺(tái)前，他將成為新城控股（601155.SH）的總裁。

  事實(shí)上，王曉松2013年在新城地產(chǎn)就任職總裁，2016年辭任，這次回歸迎接他的是一家資產(chǎn)規(guī)模（截至6月30日）達(dá)2462.38億元的公司。

  不同于王曉松在家族企業(yè)里由低做起的職業(yè)路徑�，F(xiàn)年33歲的陳昱含，在24歲時(shí)已經(jīng)是中南建設(shè)（000961.SZ）的董事，而彼時(shí)24歲的王曉松只是新城上海公司工程部助理經(jīng)理。

  但兩人的父親同歲。1988年，現(xiàn)年56歲的陳錦石一手創(chuàng)立了中南，5年后，王曉松的父親王振華創(chuàng)建了新城。

  30年后，這兩家公司已經(jīng)成長(zhǎng)為江蘇省規(guī)模第一和第二的開(kāi)發(fā)商，并率先邁入同一個(gè)階段—“二代”的傳承和接班。

  王曉松和陳昱含，他們從父輩手上接過(guò)的是資產(chǎn)總值2000億左右的企業(yè)。這也超過(guò)了目前江蘇省其他地產(chǎn)上市公司的總資產(chǎn)數(shù)值。

  同在20世紀(jì)90年代成立的銀城地產(chǎn)目前資產(chǎn)總值為288億元、弘陽(yáng)地產(chǎn)（01996.HK）是173.92億元、137.95億元，則是棲霞建設(shè)（600533.SH）的資產(chǎn)總值。再晚到多年的蘇寧環(huán)球（000718.SZ）和朗詩(shī)綠色集團(tuán)（下稱朗詩(shī)00106.HK），則分別為182.57億元和226.94億元。

  上述六家公司的資產(chǎn)總值剛過(guò)1000億元，未及新城控股和中南建設(shè)4356.29億元資產(chǎn)總值的1/4。

  和王振華、陳錦石同一年代出生的袁亞非和舒策城，則沒(méi)有那么幸運(yùn)。袁亞非創(chuàng)辦的三胞集團(tuán)盡管有1300億元的資產(chǎn)規(guī)模，卻和舒策城248.53億元資產(chǎn)規(guī)模的五洲國(guó)際（01369.HK）同樣在當(dāng)下面臨著壓頂?shù)膫鶆?wù)危機(jī)。

  改革開(kāi)放40年間，這批江蘇的房企誕生，有些來(lái)自于建筑之鄉(xiāng)，它們成長(zhǎng)壯大。特別是在過(guò)去的20年里，經(jīng)歷著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，政策的變化，黃金與白銀，拐點(diǎn)與轉(zhuǎn)型。如今，他們迎來(lái)各自的命運(yùn)。

  分化的開(kāi)始

  新城的壯大跟2008年起的地產(chǎn)黃金10年同步。

  王曉松大學(xué)畢業(yè)進(jìn)入新城的第二年，這家公司在江蘇開(kāi)發(fā)商群體中已經(jīng)領(lǐng)先并持續(xù)到當(dāng)下。時(shí)間點(diǎn)在2010年，王曉松23歲，王振華48歲，成立17年的新城成為江蘇省首個(gè)銷售破百億的房企。

  那時(shí)起，以新城為首、中南建設(shè)和朗詩(shī)隨后的格局，在蘇系開(kāi)發(fā)商中形成。到了2012年和2013年，24歲的中南建設(shè)和12歲的朗詩(shī)分別實(shí)現(xiàn)百億銷售額。

  中南建設(shè)達(dá)百億銷售當(dāng)年，陳錦石和王振華一同進(jìn)入50歲，19歲的新城已經(jīng)有了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，那個(gè)在日后已經(jīng)更迭到4.0版本的吾悅品牌，形成了三大產(chǎn)品線。在新城的發(fā)家地常州，地標(biāo)性城市綜合體項(xiàng)目吾悅廣場(chǎng)以及吾悅國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。

  “住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，使得新城成為蘇系開(kāi)發(fā)商中的一枝獨(dú)秀。中南已經(jīng)喊出了“地產(chǎn)和建工”的雙輪驅(qū)動(dòng)，朗詩(shī)則自我定位為綠色科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

  一開(kāi)始，三者差距并不明顯。直至2015年，新城的銷售額達(dá)319.29億元，高出中南建設(shè)225億元銷售額的近百億，更是朗詩(shī)140.8億元銷售額的2.3倍。

  2015年是新城步入爆發(fā)式增長(zhǎng)的開(kāi)始，隨后的2016年和2017年，銷售額更是達(dá)到了650.6億元和1264.72億元，連續(xù)三年內(nèi)突破常規(guī)的200億元、500億元和1000億元的銷售瓶頸，實(shí)現(xiàn)近6倍的增長(zhǎng)。

  2015年的王曉松28歲，在新城地產(chǎn)股份有限公司總裁之位坐了兩年。30歲的陳昱含也已經(jīng)是中南建設(shè)下屬房地產(chǎn)事業(yè)部的董事長(zhǎng)。這時(shí)同在江蘇省，身邊不少當(dāng)?shù)胤科蟪闪⒁延?0年，比如1993年成立的銀城地產(chǎn)和棲霞建設(shè)、1995年成立的高利集團(tuán)、1996年成立的弘陽(yáng)集團(tuán)、1998年成立的宏圖地產(chǎn)、以及分別在2002年、2004年和2006年成立的蘇寧環(huán)球、五洲國(guó)際、中銳地產(chǎn)等等。

  這些誕生在江蘇省的開(kāi)發(fā)商有著自己的特色。多元化往往是常態(tài)，比如中銳地產(chǎn)主打“教育+地產(chǎn)”，高利集團(tuán)旗下還涵蓋資本、能源、商業(yè)、教育和文化。

  南京往往是它們的發(fā)家地，但比起差不多同期誕生在南通的建筑企業(yè)和常州的地產(chǎn)公司，這些房企到今時(shí)今日在規(guī)模上已經(jīng)掉隊(duì)。

  2017年的新城已經(jīng)達(dá)到1264.72億元的銷售額，而進(jìn)入轉(zhuǎn)型第三年的朗詩(shī)僅有320.53億元的銷售額；向“大文體、大健康、大金融”轉(zhuǎn)型第二年的蘇寧環(huán)球已經(jīng)連續(xù)3年銷售額下滑，從原先的71.81億元跌到了39.59億元；老牌房企棲霞建設(shè)已經(jīng)在12.78億元的銷售額中維持了2年。

  截至今年上半年，新城控股已經(jīng)絕對(duì)性領(lǐng)先，953.11億元的銷售額，足以令其進(jìn)入全國(guó)地產(chǎn)前十強(qiáng)。中南建設(shè)則為652億元，它的爆發(fā)性增長(zhǎng)比新城稍晚，2017年創(chuàng)下的963億元的銷售額是2016年的3倍，令其成為當(dāng)年增長(zhǎng)最快的房企。

  而其他的房企，朗詩(shī)、蘇寧環(huán)球以及銀城地產(chǎn)，目前僅為百億元。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全梳理，剩下的這些房企中，成立已經(jīng)22年的弘陽(yáng)是唯一一家公開(kāi)喊出千億的房企，跟新城同一年成立的銀城地產(chǎn)則希望從2018年開(kāi)始的四五年后達(dá)到500億元。

  成長(zhǎng)秘訣

  新城的成長(zhǎng)有著自身的邏輯。

  按照國(guó)泰君安證券研究對(duì)新城核心競(jìng)爭(zhēng)力的總結(jié)，新城的優(yōu)勢(shì)一是在于充足的土儲(chǔ)，貨值豐富，成本合適；二是布局全國(guó)并向三四線城市下沉；三是“住宅+商業(yè)”獲取資源，“銷售+持有”的雙輪驅(qū)動(dòng)；四是標(biāo)準(zhǔn)化、高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)。

  反映在土儲(chǔ)上，新城控股從2015年開(kāi)始大規(guī)模拿地，2015–2018年上半年，新增土地?cái)?shù)量分別為42幅、40幅、122幅和82幅。截至目前，新城土地總儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到9000萬(wàn)平方米，這一數(shù)值足以進(jìn)入全國(guó)房企前十強(qiáng)。值得一提的是，近3年來(lái)，這些土地的平均成本均在3000元/平方米左右，在蘇系開(kāi)發(fā)商中處于較低。

  到了王曉松30歲時(shí)，陳昱含32歲，29歲的中南建設(shè)才進(jìn)入大幅度的擴(kuò)張階段。2017年和2018年上半年，中南建設(shè)拿下了98幅和80幅地塊。不過(guò)，在成本上，比新城略微要高，數(shù)據(jù)顯示今年上半年的成本在4000元/平方米。

  值得一提的是，在中南建設(shè)2017年獲取的98宗地中，約有70%位于三四線。2017年年報(bào)顯示，新增土儲(chǔ)中以核心都市圈周邊拓展土地為主的特性，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)同比增長(zhǎng)是由于本期在二三線城市土地購(gòu)置面積大幅提升所致。

  從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對(duì)比，新城在過(guò)去3年出現(xiàn)下降，從2015年的0.4到2016年的0.33直到2017年的0.28；而中南建設(shè)的情況不容樂(lè)觀，3年里分別為0.23、0.32、0.21。

  對(duì)于一二線和三四線，中南建設(shè)有過(guò)策略上的判斷和改變。2005年到2012年推崇的是在三四線的大盤(pán)模式，到了2013年調(diào)整為向一二線的進(jìn)攻，再到了2017年轉(zhuǎn)為向三四線的下沉。也正是在2016–2017年間，中南建設(shè)才迎來(lái)爆發(fā)。那段時(shí)間，王曉松辭任總裁，熱心于新城的星翼空間等非傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

  長(zhǎng)三角區(qū)域依舊是江蘇開(kāi)發(fā)商的大本營(yíng)。從新城最新的土地儲(chǔ)備看，長(zhǎng)三角的占比約為53%。在2016年，新城宣布完成了“以上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張”的“1+3”戰(zhàn)略布局。

  2015–2017年，在幾家上市蘇系房企中，唯有新城控股的ROE呈現(xiàn)上升，分別為15.14%、20.33%和29.23%。而中南建設(shè)的ROE則并不穩(wěn)定，從3.89%、3.01%到4.29%；朗詩(shī)出現(xiàn)大幅的下降，從29.56%、24.72%到18.16%；五洲國(guó)際在2017年和2015年為-15.04%和13.33%，企業(yè)的整體投資回報(bào)水平并不樂(lè)觀。

  在凈利潤(rùn)上，新城保持領(lǐng)先，過(guò)去3年為18.4億元、30.2億元和60.3億元；而中南建設(shè)為3.51億元、3.39億元和6.03億元。而棲霞建設(shè)三年來(lái)都沒(méi)有超過(guò)億元。

  不過(guò)幾家的負(fù)債率在2017年都處在70%以上，其中新城控股最高為85.84%，為三年來(lái)最高。最低的為棲霞建設(shè)為74.92%。

  家族傳承

  2018年，31歲的王曉松和33歲的陳昱含，25歲的新城和30歲的中南，有著相同的經(jīng)歷。

  這一次，主題是管控架構(gòu)的改變。這也是目前江蘇上市房企中不多見(jiàn)的管控模式，為的是更大的規(guī)模。

  按照時(shí)代周報(bào)記者從新城方面的了解，不久前，原先的二級(jí)管控架構(gòu)在向三級(jí)管控架構(gòu)過(guò)渡。實(shí)質(zhì)是做大區(qū)域下的放權(quán)，集團(tuán)和事業(yè)部的決策被下放到區(qū)域總部，區(qū)域再對(duì)接城市公司。

  具體而言，新城原先的商業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)部、商業(yè)管理事業(yè)部和住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)部三大部門(mén)，下面各自設(shè)置區(qū)域總部，進(jìn)行區(qū)域化管理。原先的集團(tuán)總部和事業(yè)部總部在標(biāo)準(zhǔn)制定和風(fēng)控上進(jìn)行把握。

  同樣在中南建設(shè)，也在加強(qiáng)區(qū)域?qū)蛹?jí)公司的能力。

  據(jù)接近中南不具名內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者確認(rèn)，部分核心職能從總部層面和項(xiàng)目公司層面移至區(qū)域公司層面，最終達(dá)到總部只負(fù)責(zé)資源的調(diào)配和整體戰(zhàn)略的制定，區(qū)域負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的落地和具體策略的選擇，而項(xiàng)目層面只負(fù)責(zé)高效的執(zhí)行區(qū)域戰(zhàn)略。

  按照計(jì)劃，兩家的裂變還會(huì)繼續(xù)。

  來(lái)自新城的信息顯示，今年它還在原先的基礎(chǔ)上，戰(zhàn)略性進(jìn)駐成都、重慶、西安、鄭州等核心城市，實(shí)現(xiàn)新城市公司裂變。同樣中南要在現(xiàn)有的19個(gè)戰(zhàn)區(qū)基礎(chǔ)上孵化2–3個(gè)新的戰(zhàn)區(qū)。

  兩家的招兵買馬也在進(jìn)行中。例如新城最近已經(jīng)對(duì)外廣發(fā)英雄帖，大批量招募此前從新城離職的員工。

  盡管是家族的接班，但父輩們不忘為年輕的接班人打好框架，引入職業(yè)經(jīng)理人。中南的新三陳結(jié)構(gòu)里，就有職業(yè)經(jīng)理人陳凱，“新三陳”的核心為陳凱，中南圍繞他的理念思路搭建了一個(gè)全新的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)。同樣在新城、弘陽(yáng)等房企，都有職業(yè)經(jīng)理人的加盟。

  但沒(méi)有人可以預(yù)料這些房企的未來(lái)。