廈門地價(jià)腰斬。

  太原8宗優(yōu)質(zhì)土地全部流拍。

  上海市中心宅地流拍。

  杭州良渚地塊競(jìng)拍前一天撤銷出讓。

  佛山金融高新區(qū)以北地塊無(wú)人競(jìng)價(jià)。

  合肥土地競(jìng)拍可分期付款。

  ……

  2018年行進(jìn)8個(gè)月，土地流拍消息此起彼伏地傳來(lái)，壘石頭似的限購(gòu)政策給樓市帶來(lái)的悲觀情緒正向土拍市場(chǎng)蔓延，一批高呼沖刺千億目標(biāo)的房企，身體已經(jīng)很誠(chéng)實(shí)地止步于土拍市場(chǎng)門外，觀測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。

  連一向激進(jìn)的融創(chuàng)也慢下了節(jié)奏，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁汪孟德近日公開表示：我們未來(lái)會(huì)堅(jiān)持謹(jǐn)慎拿地策略，還是堅(jiān)持聚焦一二線核心城市。特別是經(jīng)過(guò)2016年、2017年的漲幅，不少城市大體已經(jīng)到頂。從未來(lái)的趨勢(shì)看，很多城市的地價(jià)還是往下走的。

  據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 截至8月20日，全國(guó)住宅地塊共流拍693宗，其中一線城市流拍11宗，二線城市流拍153宗，三四線城市流拍529宗。不僅遠(yuǎn)高于去年同期，還創(chuàng)下近年流拍數(shù)量新高。

  二線城市流拍率最高，熱點(diǎn)三四線城市被追

  進(jìn)入8月后，土地流拍之勢(shì)未減，低總價(jià)和低溢價(jià)成交成常態(tài)化，一些拍賣甚至一輪舉牌成交。8月28日，武漢市土地交易中心以拍賣的方式出讓10宗地塊，總出讓面積67.61萬(wàn)平方米。最終，7宗成功出讓（其中6宗底價(jià)成交），2宗流拍，1宗拍至熔斷；同日，廣州從化“火界”地段10萬(wàn)平方米2宗商住地遭遇第七次流拍；8月29日，江蘇常州武進(jìn)區(qū)一宗宅地進(jìn)行競(jìng)拍，最終，由于無(wú)房企報(bào)名參與競(jìng)價(jià)遭遇流拍；8月30日，福州出讓4宗地塊，宗地總體量達(dá)255.35畝。最終，4宗地塊均在一輪舉牌后成功出讓

  記者梳理發(fā)現(xiàn)，在眾多土地流拍的城市中，流拍率最高的是二線城市。上半年，二線城市的流拍率在2%-6%之間，并且在5月之后不斷增長(zhǎng)。相比之下，今年三四線城市土地溢價(jià)率卻保持平穩(wěn)，5月份之后一直穩(wěn)定在6%左右，顯然開發(fā)商更偏愛熱點(diǎn)三四線城市一些。對(duì)此現(xiàn)象，中信建投分析認(rèn)為，因?yàn)橐欢�線城市紛紛推出的限價(jià)政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率受到影響，與此同時(shí)，一二線城市政府又調(diào)高土地出讓底價(jià)，使得地價(jià)成本在房?jī)r(jià)成本中占比過(guò)高，導(dǎo)致開發(fā)商做項(xiàng)目無(wú)利可圖，因此很多房企更愿意去三四線城市拿地。

  一位不愿具名的鄭州房企負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者說(shuō)：“現(xiàn)在敢拿地的都是大房企，小房企根本不敢輕易拿地。限價(jià)政策越來(lái)越嚴(yán)，房企所能想到的利潤(rùn)空間都被掐死，上周河南9部門聯(lián)合發(fā)文整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，要求所有項(xiàng)目嚴(yán)格按備案價(jià)銷售 ，嚴(yán)禁陰陽(yáng)合同和捆綁車位、捆綁裝修款；明確未取得預(yù)售證項(xiàng)目，禁開放售樓部、禁廣告宣傳、禁認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌、排號(hào)等一切營(yíng)銷活動(dòng)。連媒體發(fā)稿都不敢提項(xiàng)目售樓部，開發(fā)商也不敢在拿到預(yù)售證之前讓媒體展示自己售樓部的信息�！�

  這位房企負(fù)責(zé)人還稱，鄭州很多沒有拿到銷售許可證的售樓處直接關(guān)閉了，而且不知道政策什么時(shí)候會(huì)放松，本地開發(fā)商基本都不太敢拿地了。

  大規(guī)模土地流拍的態(tài)勢(shì)與時(shí)局

  中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在近10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，土地市場(chǎng)流拍率最高的年份是2014年，當(dāng)年全國(guó)住宅用地出讓流拍率為4%。但現(xiàn)在流拍歷史被改寫了，今年1-7月份全國(guó)住宅用地流拍率達(dá)6%，二季度平均流拍率是7%，并且流拍率還在逐漸攀高。   

  出現(xiàn)這種態(tài)勢(shì)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示：“市場(chǎng)下行地價(jià)過(guò)高房企拿地風(fēng)險(xiǎn)增加，位置偏僻、地價(jià)過(guò)高帶來(lái)的潛在營(yíng)銷壓力是流拍主因。

  一些地方政府依然遵循“賣地”老模式，盲目定價(jià)且寧可流拍也不愿降低起拍價(jià)。部分城市的地塊掛牌價(jià)格相比周邊房?jī)r(jià)偏高，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，二線城市流拍土地的樓面起拍價(jià)占到預(yù)計(jì)售價(jià)的50%左右，如成都、合肥、沈陽(yáng)、寧波、蘇州、太原等城市。蘇州流拍的土地樓面價(jià)甚至占到了周圍項(xiàng)目均價(jià)的60%以上。

  以蘇州7月以來(lái)流拍的3宗地塊為例，這3宗地塊均位于城區(qū)，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，其起拍價(jià)均在13000元/平方米以上，其中高新區(qū)獅山街道的2018-WG-15號(hào)的樓面起拍價(jià)更是達(dá)到了18745元/平方米，與周圍項(xiàng)目相比，如此高的起拍價(jià)不具備優(yōu)勢(shì)，再加上配建幼兒園等條件的限制，開發(fā)商的盈利空間非常有限，流拍也在所難免。

  另外，地塊位置偏僻也是流拍的一個(gè)原因。從7月份以來(lái)流拍的各個(gè)地塊的地理位置上來(lái)看，位于城區(qū)的僅占31%，其余分別是郊區(qū)占比24%，位于縣城區(qū)占比2%，縣郊占比20%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比23%。地理位置一直是各家房企拿地的核心要素，在房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊及資金回籠放慢的背景下，企業(yè)不愿意把資金投入在風(fēng)險(xiǎn)較大，銷售預(yù)期不好的位置偏僻地塊�！�

  在層層調(diào)控政策加碼后，一二線城市自去年下半年以后基本進(jìn)入全面限價(jià)。而在嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)的背景下，開發(fā)商的利潤(rùn)率逐漸被削弱。今年以來(lái)，幾乎所有的一線城市土地出讓都設(shè)置了嚴(yán)苛的條件，如北京的限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、建共有產(chǎn)權(quán)房；上海的自持租賃面積不低于15%；廣州的限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、搖號(hào)等。一些熱點(diǎn)城市也都設(shè)置了限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持等要求。這些限制條件大大壓縮了房地產(chǎn)盈利的空間，給項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來(lái)了壓力，企業(yè)選擇地塊時(shí)更加謹(jǐn)慎。

  一位銀川的房企區(qū)域負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在三四線城市對(duì)推出的棚改項(xiàng)目用地也設(shè)置了較嚴(yán)苛的條件。銀川推出的位于西夏區(qū)北京西路北側(cè)、輕紡巷東側(cè)的棚改項(xiàng)目地塊，要求競(jìng)得人提供的安置用房面積占項(xiàng)目建筑面積的三成甚至四成。且競(jìng)得人須承擔(dān)已發(fā)生的拆遷費(fèi)用及貨幣補(bǔ)償安置費(fèi)用5982.92萬(wàn)元。開發(fā)商不僅需要建設(shè)安置房還需提供安置費(fèi)用，盈利空間被壓縮到幾乎沒有，所以這種地我們基本放棄�！�

  新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受采訪時(shí)認(rèn)為：房企資金壓力偏大，也是土地交易價(jià)格下降的原因。他表示，雖然房企賬上有錢，但未必能動(dòng)。因?yàn)殇N售回款作為項(xiàng)目預(yù)收賬款被納入監(jiān)管資金，只能按進(jìn)度提取。賬上不能動(dòng)用的錢越來(lái)越多，越大的房企賬上越有錢，也許現(xiàn)金越短缺，因?yàn)檫�要繼續(xù)投資、拓展業(yè)績(jī)。

  資金方面的壓力今非昔比，不僅各種融資渠道收緊，大多數(shù)城市還對(duì)土地資金來(lái)源有著嚴(yán)格的要求，房企必須全款自有資金拿地，銀行貸款、轉(zhuǎn)貸、股東借款和私募資金都不能用于支付土地出讓金。 

  此外，各大房企負(fù)債率達(dá)到了近年最高。龍頭房企資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率普遍上升，如一向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的萬(wàn)科，上半年凈負(fù)債率為32.7%，比去年底的8.8%大幅上升；龍湖2018上半年凈負(fù)債率為54.6%，2017年末為47.7%；華潤(rùn)的凈負(fù)債率為47.2%，較2017年底的35.9%也有增長(zhǎng)。新城控股上半年負(fù)債率達(dá)100.4%，上半年凈負(fù)債率較2017年末提升了37個(gè)百分點(diǎn)。

  2018年下半年，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，拿地如同大江大海撐船，如有不慎，小則遇困，大則翻船。