內容提要>>>

  ► 10月業(yè)績微降，環(huán)比降幅相比去年同期明顯收窄

  ► 四季度控制現金流，龍頭房企投資放緩

  ► 10月房企新增融資額環(huán)比下降24.5%

  ► 房企降價增多折扣增加，力抓銷售

  ► 碧桂園執(zhí)行董事及副總裁梁國坤退休辭任

  ► 藍光嘉寶18日于港交所敲鐘上市

  01 合約銷售

  10月業(yè)績微降，環(huán)比降幅相比去年同期明顯收窄

  注：除部分備注的企業(yè)外，數據口徑均為全口徑；去年同期數據來源為企業(yè)公告，若無公告數據，則來源為排行榜

  核心觀點

  10月房企銷售業(yè)績整體保持在年內較高水平，TOP100房企銷售操盤業(yè)績規(guī)模9134.9 億，較9月環(huán)比微降1%，環(huán)比降幅相比去年同期明顯收窄。這主要是由于部分規(guī)模房企集中降價促銷，提升了百強整體業(yè)績表現。在權益口徑下，百強房企截至10月末的累計銷售規(guī)模同比增長近5%，增速較今年前期整體表現略有提升。整體來看，在調控常態(tài)化、行業(yè)整體規(guī)模增速放緩背景下，10月房企增速表現相對平穩(wěn)。

  從企業(yè)表現來看，雖然10月39家監(jiān)測房企中超8成企業(yè)單月同比提升，但單月環(huán)比表現分化明顯。一方面得益于營銷力度和供貨量加大，部分房企單月業(yè)績表現良好。龍頭房企中，恒大和碧桂園國慶期間的降價促銷成效顯著，單月銷售規(guī)模繼續(xù)保持行業(yè)領先。恒大10月單月實現全口徑銷售金額903億元，在9月831億元的基礎上進一步環(huán)比提升8.7%，碧桂園單月實現權益口徑銷售額515.8億元。相比之下，也有近半企業(yè)“銀十”成色不足，銷售減速明顯，如萬科單月僅實現銷售金額433.8億元，環(huán)比下降12%，業(yè)績增長略顯遜色。從累計業(yè)績來看，1-10月，近6成監(jiān)測房企累計增速超20%，表現強于行業(yè)整體。其中，中海、世茂、中駿等房企累計業(yè)績增速較高。截止10月末，操盤口徑下千億房企數量較上月增加3家已達21家，優(yōu)質資源逐漸向規(guī)模房企聚焦，預計行業(yè)競爭將繼續(xù)加劇。 

  雖然10月部分規(guī)模房企通過大范圍的折扣營銷、加大供貨及推案力度，單月業(yè)績表現為環(huán)比上升。但市場整體情況并不如企業(yè)銷售數據表現的那么好，本月銷售表現尚佳的房企主要是由于高供貨量的推動，實際去化并不如人意。另一方面，四季度作為年底的業(yè)績搶收期，百強房企將加大供應力度。然而，考慮到政策層面趨穩(wěn)，信貸層面依舊偏緊，市場觀望態(tài)度明顯，在2019年的最后兩月，多數房企的貨量去化以及全年業(yè)績目標的實現仍將繼續(xù)承壓，“促回款、穩(wěn)現金”仍是房企主流。

  02 企業(yè)拿地

  四季度控制現金流，龍頭房企投資放緩

  核心觀點

  本月31家監(jiān)測房企土地成交建面、成交總價環(huán)比持續(xù)下降，并且收縮幅度環(huán)比呈擴大趨勢，房企投資力度持續(xù)緊縮。本月土地市場成交表現持續(xù)低迷，房企投資態(tài)度依然審慎，31家典型房企中超9成拿地力度低于1-9月平均水平。典型房企本月新增總建面為2590萬平，環(huán)比下降1%；新增土地成交總價為878億元，環(huán)比下降27%；平均成交樓板價下降26%。從成交結構來看，雖然本月二線城市成交土地建面占比上升，但其中蘭州、重慶部分土地價格較低，同時由于土地市場不景氣拖累土地溢價，因此盡管新增建面幾乎與上月持平，成交總價和平均樓板價卻均大幅下滑。

  恒大、碧桂園、萬科、融創(chuàng)等龍頭房企本月投資力度明顯放緩，雅居樂、陽光城等多家千億房企本月均未納儲。從具體企業(yè)表現來看，龍頭房企本月拿地力度出現明顯放緩，恒大、碧桂園、融創(chuàng)、萬科等單月拿地銷售比不足0.1，龍湖、華潤等此前積極納儲的房企也在十月放慢了投資腳步，雅居樂、陽光城等千億房企本月甚至在土地市場上毫無斬獲。這些企業(yè)本身土儲充裕，放緩節(jié)奏主要是為匹配當下的節(jié)奏降低銀根收緊風險，不會對未來業(yè)績產生沖擊。

  受到推地節(jié)奏、少數特殊地塊等因素影響，本月典型房企二線城市土地成交占比環(huán)比上升16個百分點至54%，一線城市投資占比下降2個百分點至2%，三四線城市拿地占比降至44%。從城市區(qū)域分布來看，本月典型房企中西部拿地力度最大，建面占比超過5成，其中連續(xù)多月成交量處于高位的昆明再度成為房企投資首選，重慶、蘭州這兩個中西部二線城市受少數大面積地塊影響，成交建面上升。三四線城市土地成交環(huán)比下降，成交區(qū)域以長三角和中西部區(qū)域為主，占比均在四成左右，中西部的贛州、咸陽、湘潭和珠三角的珠海成交量出現明顯上升。

  03 企業(yè)融資

  10月房企新增融資額環(huán)比下降24.5%

  核心觀點

  融資總量：本月95家典型房企的融資總額為864.87億元，環(huán)比下降24.5%，同比上升17.3%。一方面由于本月永續(xù)債、資產證券化融資較少，另一方面也在于房企境內外融資均環(huán)比下降，其中，境內債權融資442.25億元，環(huán)比下降19.0%，同比下降13.3%；與此同時，境外債權融資額355億元，環(huán)比下降18.0%。值得注意的是，境內融資持續(xù)收緊一方面帶來境內融資額的同環(huán)比下降，另一方面，也導致了房企轉戰(zhàn)海外融資，10月20日之后境外融資量占本月境外融資總量的72%。

  融資成本：2019年截至10月房企新增債券類[1]融資成本7.03%，較2018年全年上升0.52個百分點。其中，境外債券融資成本達8.13%，較于2018年全年增長0.86個百分點。單月來看，10月單月融資成本7.46%，環(huán)比上升0.97個百分點；其中境外債券單月融資成本9.20%，環(huán)比上升2.36個百分點，主要在于本月進行境外發(fā)債的企業(yè)歷來融資成本較高，此外部分中小型房企融資成本較年初上升也是導致本月境外融資成本較高的原因，此外值得注意的是，部分境外發(fā)債成本較高的龍頭房企如融創(chuàng)、旭輝等本月境外優(yōu)先票據發(fā)行成本均較于年初有不同程度的下降，房企融資成本兩極分化。

  企業(yè)表現：2019年10月，融資總量最高的企業(yè)為華夏幸福，融資總量141.84億元，主要金科進行了多項信托貸款、銀行貸款等融資，以及其下屬子公司九通投資發(fā)行了一筆20億元的非公開公司債，融資成本6.90%，相較于2018年同類債券7.40%的成本有所下降。2019年1-10月TOP10房企融資同比增加16.85%，增幅最大，也是平均融資額最多的一個梯隊；前10月融資成本最高的為TOP31-50的企業(yè)，達7.40%，較2018年增長0.43個百分點，值得注意的是，除TOP10之外的梯隊，前10月份的融資成本較為接近，目前，在境內外融資環(huán)境全面收緊的情況下，無論是大型房企還是小型房企，均面臨融資難，融資成本持續(xù)上漲的狀況，融資成本超過10%以上的境外債融資已不再是行業(yè)個例。

  04 營銷策略

  房企降價增多折扣增加，力抓銷售

  核心觀點

  本月作為傳統(tǒng)銷售旺季，樓市較往年冷淡，因此越來越多的品牌房企加入打折促銷大軍，“十一”黃金周期間以恒大、碧桂園為代表的規(guī)模房企集中降價促銷，營銷積極豐富多樣，且營銷活動持續(xù)周期長。折扣方面力度加大，部分房企最高折扣已達8折左右。營銷方式方面除去常見的活動營銷和特價房之外，佛山還出現了“工抵房”這一降價促銷的方式，雖然名頭較新，但和特價房等打折方式相似。本月開設專場團購的房企增多，如陽光城針對西山煤電職工專場團購，中梁對公務員群體的團購優(yōu)惠政策等。 鑒于目前整體樓市降溫，且房企面臨年末沖銷售業(yè)績及加速回款，預計整個第四季度房企降價的大趨勢將在更多的城市和項目體現。但是部分房企的降價折扣調整引起了之前業(yè)主的不滿，房企在營銷活動方面也需要注意避免造成太多負面影響。

  05 人事變動

  碧桂園執(zhí)行董事及副總裁梁國坤退休辭任

  核心觀點

  從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，十月房企高層變動不多，且多為集團管理高層辭任為主，整體變動頻率及變動數量均較上月相比有所減少。10月18日，碧桂園控股有限公司發(fā)布公告，宣布其執(zhí)行董事及副總裁梁國坤辭任。梁國坤系因退休而提出的辭呈，辭任自2019年10月18日起生效。公告稱，梁國坤已確認與董事會之間并無意見不合，亦無與辭任有關而須知會公司證券持有人的其他事項。據了解，梁國坤是碧桂園打造園林綠化體系的核心人物。在碧桂園副總裁的行政職務之外，他還是中國資深高爾夫球場設計師。據了解，碧桂園的森林城市、十里銀灘、廣州的天璽灣等項目均是梁國坤的代表作品。 10月24日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布公告宣布，聘任蔣鐵峰為公司總經理，任期自董事會審議通過之日起至第二屆董事會屆滿之日止。公司董事長、總經理許永軍因工作安排原因申請辭去公司總經理職務，仍擔任公司董事長職務；朱文凱先生因工作安排原因申請辭去公司常務副總經理職務，仍擔任招商局海南開發(fā)投資有限公司總經理職務。

  06 戰(zhàn)略動態(tài)

  藍光嘉寶18日于港交所敲鐘上市

表：2019年10月108家監(jiān)測企業(yè)戰(zhàn)略動態(tài)

  核心觀點

  本月房企在多元化業(yè)務方面有所發(fā)力，涉及物業(yè)管理、物流產業(yè)、大健康、養(yǎng)老地產及智慧地產等多個方面，也有上市公司通過改名表明未來發(fā)展方向。其中，朗詩宣布從“朗詩綠色集團”更名為“朗詩綠色地產有限公司”，更加凸顯朗詩聚焦綠色地產的核心業(yè)務。中海則由“中國海外地產集團有限公司”更名為“中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司”，此舉或意味著未來中海將會在多元化業(yè)務方面有所發(fā)展。

  藍光嘉寶港交所敲鐘，佳兆業(yè)美好收并購進一步發(fā)力。10月18日，藍光地產旗下物業(yè)子公司藍光嘉寶于港交所成功敲鐘上市。此次順利上市有利于嘉寶通過收并購迅速擴大在管面積，據嘉寶在招股書中披露，其所得款項凈額的約77%將用于物業(yè)管理服務業(yè)務的擴展。佳兆業(yè)即4月收購嘉興大樹物業(yè)61%股權后，又將目標瞄準了江蘇恒源物業(yè)。以3415.98萬元的對價收購恒源物業(yè)51%的股權。截至2019年6月30日，江蘇恒源物業(yè)在管住宅小區(qū)項目12個、非住宅項目62個，在管面積分別達約120萬平方米及690萬平方米。此次收購有助于佳兆業(yè)美好豐富在管項目業(yè)態(tài)，進一步深耕長三角市場。

  融創(chuàng)與清華大學簽署合作協議，碧桂園與LG成立合資公司。10月27日融創(chuàng)與清華大學簽署了兩份協議，其中第二份協議約定將聯手清華大學在青島西海岸新區(qū)投資45億元，用于建設醫(yī)療中心，此舉也宣告融創(chuàng)正式進軍大健康醫(yī)療領域。碧桂園方面則是與LG成立合資公司，將主攻智慧城市建設，新公司成立標志著碧桂園參與中國智慧城市建設又邁進一步。據悉，廣佛里智慧慢城項目將會是該公司服務的第一個項目，具體合作成果如何還需要時間檢驗。