導(dǎo) 讀 

  人口擴(kuò)張必然帶來購(gòu)房需求增長(zhǎng)嗎？調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同步到來？哪些擴(kuò)張型城市將更快面臨人口增量瓶頸？

◎  文/ 馬千里、邱娟、周奇

  人口是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，人口的流動(dòng)會(huì)引發(fā)區(qū)域興衰和產(chǎn)業(yè)更迭，因此房地產(chǎn)行業(yè)流傳著一金句——“長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看政策”,可見人口對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響之大。尤其是在“房住不炒”的當(dāng)下，人口和房地產(chǎn)的關(guān)系越發(fā)密切，人口擴(kuò)張型城市已然成為房企布局的“香餑餑”。雖然人口的增加意味著購(gòu)房需求的增長(zhǎng)，使得擴(kuò)張型城市頗受投資者青睞，但這并不能保證市場(chǎng)穩(wěn)賺不賠，往往有一些風(fēng)險(xiǎn)被忽略，譬如：人口擴(kuò)張必然帶來購(gòu)房需求增長(zhǎng)嗎？調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不會(huì)與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同步到來？哪些擴(kuò)張型城市將更快面臨人口增量瓶頸？ 

  為此，本文首先剖析了人口增長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)帶來的一系列積極影響，第二部分又從政策調(diào)控、成本上升、區(qū)域差異、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、人口增長(zhǎng)預(yù)期等角度分別分析了人口擴(kuò)張型城市可能存在的投資風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并做出綜合評(píng)價(jià)，第三部分則以泉州、徐州兩個(gè)代表性城市為例，從其人口遷徙現(xiàn)狀、人口自然增長(zhǎng)、人口回流意愿等方面做出人口增長(zhǎng)預(yù)期，并結(jié)合棚改退場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、投資環(huán)境變化等因素對(duì)該城做出風(fēng)險(xiǎn)警示，進(jìn)而對(duì)未來市場(chǎng)做出趨勢(shì)性預(yù)判。

  01

  現(xiàn)狀及優(yōu)勢(shì):人口增長(zhǎng)帶來更多住房需求，

  無虞中長(zhǎng)期供求風(fēng)險(xiǎn)

  當(dāng)前中國(guó)人口生育率雖然未見實(shí)質(zhì)性回升，但是在城鎮(zhèn)率不斷上升的時(shí)代大背景下，人口遷徙仍然在城市不斷帶來更多居住人口，并為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)帶來更多的住房需求。而那些在人口增長(zhǎng)指標(biāo)上表現(xiàn)更佳的城市，得益于充沛的需求支撐、成熟的價(jià)差體系等優(yōu)勢(shì)，也更值得房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注。

  1，市場(chǎng)表現(xiàn)：需求側(cè)更具活力，供求量?jī)r(jià)指標(biāo)更加健康（略） 1.1 人口擴(kuò)張城市居民購(gòu)房?jī)A向更強(qiáng)，超四成城市人均購(gòu)房面積1.5平方米/年 1.2 人口擴(kuò)張城市房?jī)r(jià)上漲支撐更強(qiáng)，西安房?jī)r(jià)暴漲65% 1.3去化周期普遍低位，七成城市消化周期在12個(gè)月以內(nèi)2，增量空間：人口增加保障需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，城市擴(kuò)張為樓市帶來更多發(fā)展空間（略）2.1 持續(xù)增長(zhǎng)的人口規(guī)模，是城市住房需求平穩(wěn)增長(zhǎng)有力保障 2.2 龐大經(jīng)濟(jì)增量，保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)活躍發(fā)展 2.3 城建水平提升及城市邊界擴(kuò)張，帶來更多市場(chǎng)增長(zhǎng)空間3，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：中高收入群體不斷增長(zhǎng)，為中高端產(chǎn)品帶來有效支撐（略） 3.1 高收入人群基數(shù)更大，為產(chǎn)品差異化提供發(fā)展土壤 3.2北京、深圳、杭州等市已經(jīng)形成成熟的產(chǎn)品價(jià)差體系 3.3 合肥、鄭州等城市產(chǎn)品價(jià)格梯度也在加速拉開，中高端產(chǎn)品需求逐漸提升

  02

  風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)：正視短期市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，

  不過分高估長(zhǎng)期需求增量

  當(dāng)然，人口擴(kuò)張型城市并非房企永遠(yuǎn)的“避風(fēng)港”，也面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)：一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身受到政策的影響作用較大，尤其是這些人口擴(kuò)張型城市，由于需求較為旺盛，很容易成為調(diào)控的目標(biāo)；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)受房企競(jìng)爭(zhēng)格局、人才政策等因素的影響也較突出，它們通過改變供求關(guān)系使得市場(chǎng)面臨波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。更加值得注意的是，城市人口擴(kuò)張并非一勞永逸，城市人口總量是在時(shí)刻變化的，城市的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、落戶政策、房?jī)r(jià)、規(guī)劃等方方面面都會(huì)對(duì)城市人口吸引力產(chǎn)生影響，因此，不宜過分高估長(zhǎng)期需求增量。

  1、調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)：充沛需求致政策面多變，擴(kuò)張型城市調(diào)控首當(dāng)其沖（略）

  2，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，勞動(dòng)力需求減少致人口吸引力放緩（節(jié)選）

  隨著制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，中國(guó)三次產(chǎn)業(yè)的就業(yè)格局發(fā)生了顯著變化。其中，第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員在2012年達(dá)到2.32億人的高點(diǎn)后，呈現(xiàn)連續(xù)6年減少的態(tài)勢(shì)，2018年僅余下2.14億人，占全國(guó)就業(yè)人員的比重從2012年的30.3%下降到2018年的27.6%。究其原因，主要是由于制造業(yè)產(chǎn)能過剩比較嚴(yán)重，加之制造業(yè)要進(jìn)行改造升級(jí)，提高自動(dòng)化、智能化水平，建筑業(yè)要倡導(dǎo)綠色建筑理念，在這樣的大趨勢(shì)下，第二產(chǎn)業(yè)在一定程度上對(duì)勞動(dòng)力的需求有所減少是正�，F(xiàn)象，而二產(chǎn)本身對(duì)勞動(dòng)力的素質(zhì)要求也在提高，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)拉動(dòng)、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)逐步減少是客觀的、必然的趨勢(shì)。 

  與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員數(shù)量大幅提升，2018年三產(chǎn)就業(yè)人員數(shù)量較2012年增加了8248萬(wàn)人，占比由2012年的36.1%增至2018年的46.3%。

  當(dāng)前，各城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級(jí)正在如火如荼開展，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)入密集活躍期�？紤]到技術(shù)進(jìn)步能提升勞動(dòng)生產(chǎn)效率，它通過縮短工作崗位的生命周期影響就業(yè)總量，對(duì)于就業(yè)有一定的替代性，短期內(nèi)會(huì)造成就業(yè)崗位的減少。 

  通過對(duì)45個(gè)人口擴(kuò)張型城市二產(chǎn)就業(yè)人員數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：45城有7成城市二產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)減少趨勢(shì)，其中減少人數(shù)最多的當(dāng)屬重慶、貴陽(yáng)等中西部省會(huì)城市，這些城市的主動(dòng)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，譬如近些年貴陽(yáng)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，其次是河北的滄州、邯鄲、唐山以及天津等城市，近些年受環(huán)保整治的影響，二產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)量大幅減少。值得關(guān)注的還有像泉州這類傳統(tǒng)制造業(yè)城市，近些年二產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)量大幅減少，由2014年的124.1萬(wàn)人減至2017年的103.7萬(wàn)，降幅高達(dá)16%，此外，徐州，宿州等城市表現(xiàn)也較為突出，降幅均在10%以上。

  3，“引人”放慢：三四線經(jīng)濟(jì)承載力追不上人口增長(zhǎng)，人口擴(kuò)張持續(xù)性存疑（略） 

  4，競(jìng)爭(zhēng)格局：大多行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于飽和，拿地成本已達(dá)高位（略） 

  5，區(qū)域差異：?jiǎn)我怀鞘袃?nèi)差異同樣明顯，三四線城市中心城區(qū)利潤(rùn)空間稀�。�略） 

  6，小結(jié)：人口長(zhǎng)期增量保障市場(chǎng)預(yù)期，宿州、泉州等三四線城市面臨較大風(fēng)險(xiǎn)（節(jié)選）

  上文對(duì)45個(gè)人口擴(kuò)張型城市從調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、引人能力、房企競(jìng)爭(zhēng)格局和成本壓力等諸多方面的分析與評(píng)價(jià)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：一二線城市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力較大。 

  綜合評(píng)分均在3分以上的城市有17個(gè)，除佛山、珠海、茂名等粵港澳灣區(qū)三四線城市外，余下的14個(gè)城市均為一二線城市，包括廣州、西安、杭州等，這些城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、尤其是新興經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。 

  而綜合評(píng)分低于3分的多是三四線城市，這類城市或是因?yàn)閭鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，使得人口增速逐漸放緩，譬如泉州；或是因?yàn)樽陨懋a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不甚發(fā)達(dá)，人口持續(xù)外流，譬如宿州，就業(yè)人口的減少使得內(nèi)生需求增長(zhǎng)疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)性堪憂；還有一類風(fēng)險(xiǎn)城市主要是滄州、邯鄲、唐山等環(huán)京城市。這類城市因?yàn)樘幱诃h(huán)京區(qū)域，調(diào)控政策整體較其他三四線城市偏嚴(yán)，加之近些年河北全省大力度整治環(huán)保，許多傳統(tǒng)制造業(yè)面臨關(guān)停的命運(yùn)，產(chǎn)業(yè)工人數(shù)量大幅減少，這些城市近些年人口增量明顯放緩，加之這些城市地價(jià)明顯上漲，成本壓力較大，盈利空間被明顯壓縮，長(zhǎng)期來看，這些城市量?jī)r(jià)均面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，房企還是要謹(jǐn)慎進(jìn)入。

  03

  典型城市：人口外流、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型致人口擴(kuò)張存疑，部分三四線規(guī)模或?qū)⑾禄?/STRONG>