來源：中國經(jīng)營網(wǎng)

作者：盧志坤、于燕明

 相比往年，2019年春節(jié)，趙先生回鄉(xiāng)除了可以陪父親過節(jié)，他也在縣城開拓了自己的生意。

  他的家鄉(xiāng)在皖南大別山深處的一個(gè)縣城，地處皖鄂贛三省交界。

  從20歲開始，趙先生就離開家鄉(xiāng)在外打拼，先后在合肥、滁州、南京等城市創(chuàng)辦了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，從事新房銷售代理業(yè)務(wù)。

  這個(gè)縣城是一個(gè)國家級(jí)貧困縣，為了實(shí)現(xiàn)該縣脫貧，所屬地市擬定了不少機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國營企業(yè)、學(xué)校醫(yī)院、銀行商會(huì)逐一和該縣貧困鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村落結(jié)對(duì)幫扶。

  但這樣一個(gè)中部省區(qū)的貧困縣，縣城核心區(qū)的新房價(jià)格，從5000元/平方米左右，漲至7000元/平方米以上，卻只用了兩年時(shí)間。

  受益于房價(jià)上漲，省會(huì)城市一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌�。距離縣城核心區(qū)往北10公里的鎮(zhèn)區(qū)，這家省會(huì)城市地產(chǎn)商拿地開發(fā)了一個(gè)商品房項(xiàng)目。這個(gè)鎮(zhèn)區(qū)與縣城核心區(qū)之間，則是縣城里提供了最多工作崗位的工業(yè)園區(qū)。

  趙先生在省會(huì)城市拓展的客戶關(guān)系，讓他有機(jī)會(huì)獨(dú)家代理了這個(gè)商品房項(xiàng)目。預(yù)計(jì)一直到2019年上半年項(xiàng)目開盤預(yù)售，他招募的經(jīng)紀(jì)人都有了一份新的工作——留在縣城賣房。于他而言，2019年將多了些回家的機(jī)會(huì)。

  “主要業(yè)務(wù)和項(xiàng)目還會(huì)繼續(xù)在省內(nèi)城市，但會(huì)有意識(shí)地?cái)U(kuò)大一些縣城樓盤的銷售代理�！壁w先生告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，“以前縣城樓盤銷售很慢，現(xiàn)在房價(jià)穩(wěn)步上漲，庫存去化比較快，銷售代理的利潤也比較穩(wěn)定�！�

  高達(dá)數(shù)億元的地價(jià)

  皖南大別山深處的縣城里，難得出現(xiàn)一次大新聞。而在過去一年里，縣城的土地市場卻連續(xù)搞出了兩次“大動(dòng)靜”，無不轟動(dòng)。

  2018年8月份，該縣東北新城一宗商住用地出讓成交，地塊面積3.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積8.16萬平方米，成交價(jià)格接近3億元，平均樓面地價(jià)接近3600元/平方米。

  2019年初，該縣東北新城又一宗商住用地出讓成交，地塊面積8.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積逾18萬平方米，成交價(jià)格約5億元，平均樓面地價(jià)超過了2700元/平方米。

  不過，這宗地塊出讓時(shí)設(shè)置了限制性條件，地塊當(dāng)中約15%的計(jì)容建筑面積將建成商業(yè)部分，且要求開發(fā)企業(yè)對(duì)商業(yè)部分的自持比例不低于75%。因此，如果僅按照可售商住面積分?jǐn)偟貎r(jià)，成交樓面地價(jià)約為3200元/平方米。

  這是當(dāng)?shù)卣�府有意開發(fā)建設(shè)商業(yè)廣場，對(duì)于這樣一個(gè)縣城而言，購物中心與商場總是十分稀缺，且又十分必要。據(jù)記者了解，拿地的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)計(jì)劃將這宗地塊開發(fā)建設(shè)成“未來中心廣場”綜合性項(xiàng)目。

  該縣東北新城出讓的兩宗地塊，合計(jì)成交地價(jià)接近8億元。根據(jù)該縣政府官方發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息，2018年全縣一般公共預(yù)算收入為12.56億元，其中地方財(cái)政收入7.46億元，地方財(cái)政稅收收入4.55億元。

  這意味著東北新城兩宗地塊土地出讓金，相當(dāng)于2018年該縣一般公共預(yù)算收入的2/3，也超過了該縣全年的地方財(cái)政收入；后一宗東北新城地塊近5億元土地出讓金，則超過了該縣2018年地方財(cái)政收入的稅收收入。

  2018年該縣一般公共預(yù)算支出為51.9億元，與當(dāng)期該縣的一般公共預(yù)算收入形成巨大的“剪刀差”，而土地出讓金（政府性基金預(yù)算收入）則成為當(dāng)?shù)卣�府預(yù)算外收入的重要來源與補(bǔ)充。

  幾億元土地出讓價(jià)格，這在之前該縣土地市場的成交記錄上，無跡可尋。幾年前，該縣對(duì)東北新城的劃區(qū)開發(fā)，使得該區(qū)域的土地與新房價(jià)格水漲船高，財(cái)政上對(duì)土地出讓的依賴度提升。

  東北新城毗鄰縣城最好的高中學(xué)校，同時(shí)規(guī)劃興建了政務(wù)服務(wù)中心、體育中心與縣委黨校等之后，新城名都、御園小區(qū)、龍溪山莊、新城華府等多個(gè)商品房項(xiàng)目相繼開發(fā)建設(shè)。

  過去兩年間，東北新城的新房價(jià)格也從5000元/平方米左右，穩(wěn)步上漲到7000元/平方米，部分樓盤報(bào)價(jià)甚至接近8000元/平方米。

  “東北新城的房價(jià)，比某知名全國性品牌房企在所屬地市的商品房項(xiàng)目價(jià)格還高，該房企市區(qū)項(xiàng)目報(bào)價(jià)也只有6000元/平方米左右�！币晃辉诳h城政府部門任職的人士告訴記者，他們的印象里，全國性品牌開發(fā)商，代表著區(qū)域的高房價(jià)水平。

  但是，目前主導(dǎo)這個(gè)縣城房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商，仍然是本地企業(yè)，而省會(huì)城市等省內(nèi)開發(fā)企業(yè)也已經(jīng)嗅到了機(jī)會(huì)，開始陸續(xù)進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌觥?/FONT>