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一宗地價格超全年地方財政稅收收入 一個中部縣城樓市樣本發(fā)布于：2019/2/19 7:13:32 瀏覽：922次
來源：中國經(jīng)營網(wǎng) 作者：盧志坤、于燕明 相比往年，2019年春節(jié)，趙先生回鄉(xiāng)除了可以陪父親過節(jié)，他也在縣城開拓了自己的生意。 他的家鄉(xiāng)在皖南大別山深處的一個縣城，地處皖鄂贛三省交界。 從20歲開始，趙先生就離開家鄉(xiāng)在外打拼，先后在合肥、滁州、南京等城市創(chuàng)辦了房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，從事新房銷售代理業(yè)務。 這個縣城是一個國家級貧困縣，為了實現(xiàn)該縣脫貧，所屬地市擬定了不少機關事業(yè)單位、國營企業(yè)、學校醫(yī)院、銀行商會逐一和該縣貧困鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村落結對幫扶。 但這樣一個中部省區(qū)的貧困縣，縣城核心區(qū)的新房價格，從5000元/平方米左右，漲至7000元/平方米以上，卻只用了兩年時間。 受益于房價上漲，省會城市一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以進入當?shù)厥袌�。距離縣城核心區(qū)往北10公里的鎮(zhèn)區(qū)，這家省會城市地產(chǎn)商拿地開發(fā)了一個商品房項目。這個鎮(zhèn)區(qū)與縣城核心區(qū)之間，則是縣城里提供了最多工作崗位的工業(yè)園區(qū)。 趙先生在省會城市拓展的客戶關系，讓他有機會獨家代理了這個商品房項目。預計一直到2019年上半年項目開盤預售，他招募的經(jīng)紀人都有了一份新的工作——留在縣城賣房。于他而言，2019年將多了些回家的機會。 “主要業(yè)務和項目還會繼續(xù)在省內(nèi)城市，但會有意識地擴大一些縣城樓盤的銷售代理�！壁w先生告訴《中國經(jīng)營報》記者，“以前縣城樓盤銷售很慢，現(xiàn)在房價穩(wěn)步上漲，庫存去化比較快，銷售代理的利潤也比較穩(wěn)定�！� 高達數(shù)億元的地價 皖南大別山深處的縣城里，難得出現(xiàn)一次大新聞。而在過去一年里，縣城的土地市場卻連續(xù)搞出了兩次“大動靜”，無不轟動。 2018年8月份，該縣東北新城一宗商住用地出讓成交，地塊面積3.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積8.16萬平方米，成交價格接近3億元，平均樓面地價接近3600元/平方米。 2019年初，該縣東北新城又一宗商住用地出讓成交，地塊面積8.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積逾18萬平方米，成交價格約5億元，平均樓面地價超過了2700元/平方米。 不過，這宗地塊出讓時設置了限制性條件，地塊當中約15%的計容建筑面積將建成商業(yè)部分，且要求開發(fā)企業(yè)對商業(yè)部分的自持比例不低于75%。因此，如果僅按照可售商住面積分攤地價，成交樓面地價約為3200元/平方米。 這是當?shù)卣幸忾_發(fā)建設商業(yè)廣場，對于這樣一個縣城而言，購物中心與商場總是十分稀缺，且又十分必要。據(jù)記者了解，拿地的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)計劃將這宗地塊開發(fā)建設成“未來中心廣場”綜合性項目。 該縣東北新城出讓的兩宗地塊，合計成交地價接近8億元。根據(jù)該縣政府官方發(fā)布的統(tǒng)計信息，2018年全縣一般公共預算收入為12.56億元，其中地方財政收入7.46億元，地方財政稅收收入4.55億元。 這意味著東北新城兩宗地塊土地出讓金，相當于2018年該縣一般公共預算收入的2/3，也超過了該縣全年的地方財政收入；后一宗東北新城地塊近5億元土地出讓金，則超過了該縣2018年地方財政收入的稅收收入。 2018年該縣一般公共預算支出為51.9億元，與當期該縣的一般公共預算收入形成巨大的“剪刀差”，而土地出讓金（政府性基金預算收入）則成為當?shù)卣A算外收入的重要來源與補充。 幾億元土地出讓價格，這在之前該縣土地市場的成交記錄上，無跡可尋。幾年前，該縣對東北新城的劃區(qū)開發(fā)，使得該區(qū)域的土地與新房價格水漲船高，財政上對土地出讓的依賴度提升。 東北新城毗鄰縣城最好的高中學校，同時規(guī)劃興建了政務服務中心、體育中心與縣委黨校等之后，新城名都、御園小區(qū)、龍溪山莊、新城華府等多個商品房項目相繼開發(fā)建設。 過去兩年間，東北新城的新房價格也從5000元/平方米左右，穩(wěn)步上漲到7000元/平方米，部分樓盤報價甚至接近8000元/平方米。 “東北新城的房價，比某知名全國性品牌房企在所屬地市的商品房項目價格還高，該房企市區(qū)項目報價也只有6000元/平方米左右�！币晃辉诳h城政府部門任職的人士告訴記者，他們的印象里，全國性品牌開發(fā)商，代表著區(qū)域的高房價水平。 但是，目前主導這個縣城房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商，仍然是本地企業(yè)，而省會城市等省內(nèi)開發(fā)企業(yè)也已經(jīng)嗅到了機會，開始陸續(xù)進入當?shù)厥袌觥?/FONT> 2018年8月份以近3億元代價獲取東北新城一宗地塊的開發(fā)企業(yè)，是一家名為“趙記永芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的地產(chǎn)商。這家由自然人股東出資的民營地產(chǎn)公司，它的實際控制人在縣城深耕已久，早年從事商貿(mào)物流業(yè)務，進而拓展至房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務。 而在2019年初以近5億元代價獲取東北新城另一宗地塊的開發(fā)企業(yè)，則是“海藍藍置業(yè)有限公司”，同樣是一家本地民營地產(chǎn)商。而當時與其一同競買該宗地塊的開發(fā)企業(yè)，包括上述全國性房企等4家地產(chǎn)商。 盡管土地成交價格巨大，但無從得知這些本地開發(fā)商如何籌集資金支付巨額土地款，也無從知曉其與該縣國土部門簽訂的土地出讓協(xié)議的具體條款與約定條件。 由于市場透明度較低，這個縣城的房地產(chǎn)市場隱藏著諸多不規(guī)范情形，比如違規(guī)收取預訂金。 當?shù)匾晃皇袌鋈耸扛嬖V記者，位于東北新城的一個商品房項目，彼時開發(fā)企業(yè)剛拍下土地，即向意向購房者提前收取10萬元預訂金，即便開發(fā)項目并不滿足預售條件。 另有一位當?shù)刭彿空吒嬖V記者，縣城一個價格稍低的商品房項目，爭搶者眾多，于是項目開發(fā)商也向意向購房者收取20萬元預訂金，以此才能參與搖號，而這樣一套商品房的首付款也不過20萬元左右。 “沒有達到預售條件收取客戶預訂金是違規(guī)的，但縣城許多開發(fā)項目都這么操作�！壁w先生向記者介紹，“主要是本地開發(fā)商資金實力比較弱，需要向客戶收取一部分資金啟動開發(fā)項目，但也隱含著風險。” 勞動力輸出大縣 今年春節(jié)假期，趙先生許多時間都在樓盤案場盯守，接待客戶，不少從外地返鄉(xiāng)的居民攜家?guī)Э诘貋淼绞蹣翘幙捶俊?/FONT> “多重因素推動縣城房價上漲，居民收入是首要的，其次是物價，當?shù)匚飪r與許多大城市不相伯仲�！壁w先生說，“主要還是剛需客戶，為了結婚成家，還有孩子在縣城讀書。改善型客戶也有，但也是剛需性改善，比如買一套更大面積的戶型�！� 這是一個大量向外地輸出勞動力人口的縣城，春節(jié)一過，不少當?shù)鼐用穸紩蝤B般的前往東南沿海省市務工，集中在廣東、福建、浙江、江蘇、上海等地區(qū)。 因此，當?shù)卦S多人調(diào)侃，東南沿海地區(qū)的工資收入漲幅，相當程度上反映了縣城居民的收入漲幅。實際上，這也是事實，或者至少是縣城居民收入增長的重要參考。 其實，該縣所屬的地市，在中部省區(qū)并不屬落后貧困地區(qū)，經(jīng)濟相對發(fā)達。根據(jù)該省統(tǒng)計公報披露，該縣所屬地市在省內(nèi)各市經(jīng)濟生產(chǎn)總量（GDP）名單上排名第四，財政收入排名第三。但在經(jīng)濟與薪酬競爭力上，相比東南沿海地區(qū)仍然缺少競爭力，而該縣的工業(yè)產(chǎn)業(yè)、就業(yè)機會則更加薄弱，常年形成了大量外出流動人口。 記者走訪了縣城西北方向的兩個村落，據(jù)官方統(tǒng)計口徑，其中一個村子總計2539位村民，勞動力人口1200多人，長年外出務工人口多達1000多人；另一個村子人口921人，其中勞動力人口580多人，大多數(shù)也都外出務工。 記者同樣走訪了縣城東南方向一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這個鄉(xiāng)鎮(zhèn)根據(jù)官方統(tǒng)計擁有4萬人口，但常年外出務工勞動力人口逾2萬人，占比一半左右。 根據(jù)官方的統(tǒng)計公報，該縣戶籍人口約為88萬人，其中常住人口只有60萬人左右，流動人口接近30萬人，常住人口所占比例為2/3。而該縣所屬地市，這一比例接近9成。 該縣全部88萬戶籍人口里，其中城鎮(zhèn)人口不到21萬人，其余全部為鄉(xiāng)村人口，這也使得該縣成為省內(nèi)對外輸出勞動力的重要縣域之一。 全縣廣袤分布的農(nóng)村地區(qū)，并沒有像早年東南沿海地區(qū)一樣涌現(xiàn)大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，解決人口就業(yè)問題，全縣大量的農(nóng)村人口難以找到謀生的工作崗位，不多的選擇便是離開家鄉(xiāng)外出求學、務工。 過去幾年，雖然承接了長三角地區(qū)服裝制衣等產(chǎn)業(yè)轉移，但當下縣城的工業(yè)產(chǎn)業(yè)仍然相對落后，而工資薪酬與東南沿海省市相比，缺少吸引力。 數(shù)以萬計的勞動力人口外出務工，成為這個縣城里大部分農(nóng)村家庭主要的收入來源。 當?shù)匾恍┚用窀嬖V記者，這些外出務工的農(nóng)村人口，如果無法在勞動力輸送目的地或其他大城市購買住房，那么在縣城買房，則通常是他們結婚生子的必要條件之一。另外，當?shù)夭簧俎r(nóng)村家庭也考慮自建磚混結構、鋼筋混凝土結構住宅，如今造價也十分高昂。 根據(jù)當?shù)卣陆鼘υ摽h逾18萬戶農(nóng)村家庭生活條件的普查結果，其中大部分農(nóng)戶家庭都擁有一套以上的住房，但擁有商品房的農(nóng)村家庭僅有1.2萬戶，占比約為6.77%。 當?shù)匾晃皇茉L的居民告訴記者，兩年前，他在縣城核心區(qū)位置也購買了一套商品房，但父母和自己一直都在外省工作，往年只有春節(jié)回家團聚，也都在老家房子居住，新買的商品房雖然已經(jīng)交付，但至今沒有裝修。而2019年春節(jié)，他把父母接到了深圳一起歡度春節(jié)。 “長期仍然希望在深圳、廣州工作，也想在工作地買房生活。因為老家和縣城沒有工作機會，所在的村子基本上已經(jīng)空心化，許多農(nóng)村家庭都搬離了�！边@位居民最后告訴記者，“縣城房價過去幾年一直在漲，漲起來之前，我們也買了一套房子，畢竟春節(jié)回家也需要一個住處。但由于與父母常年在外工作，所以也沒有急著裝修�！� |
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