首批限售解凍對(duì)樓市影響有限。

◎  研究員 / 楊科偉、趙汗青

  2017年3月24日，廈門率先出臺(tái)“限售”政策，新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易，隨后全國(guó)57城相繼推行限售，限售周期從2年至5年不等。日前，首批限售城市陸續(xù)開始“解凍”，大量二手房獲得入市資格，存量房是否會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)造成影響和沖擊？不同的城市影響幾何？

  1、繼3月底廣、廈、福等“限售”解禁后

  4月迎來首輪高峰期

  從時(shí)間來看，2019年3月底開始，首批限售城市陸續(xù)接近或觸及解凍期限，廈門、福州率先解禁限售。2019年4月為首輪高峰期，共計(jì)12城限售解禁。二線城市解禁日期較為集中，預(yù)計(jì)下一輪峰點(diǎn)為2019年9月至10月，三四線城市限售自4月初長(zhǎng)樂開始，其余城市在3-5月陸續(xù)跟進(jìn)，呈持續(xù)性狀態(tài)。從首批限售解凍城市來看，主要集中分布在三四線城市和部分二線城市。一線城市中，廣州率先解禁，深圳由于政策出臺(tái)較晚仍處于禁售周期中。二線城市分化較為顯著，其中不乏城市市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，典型如廈門、濟(jì)南等，商品住宅庫存大，庫存消化周期位居全國(guó)前列，二手房的大量入市或進(jìn)一步加劇市場(chǎng)壓力；西安、重慶等城市為核心熱點(diǎn)城市，新房成交體量較大，消化周期較短。當(dāng)然，首批解凍的城市也不乏常州、東莞、珠海這類強(qiáng)三四線城市，位處于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角及珠三角地區(qū)，受核心城市需求外溢影響較大且內(nèi)生需求旺盛。

  2、首批解禁城市二手房市場(chǎng)掛牌量增價(jià)跌短期似有集中拋售現(xiàn)象

  如圖所示，首批解禁城市3月二手房掛牌量漲幅明顯。以廈門為例，二手房掛牌量環(huán)比上漲12%，較去年8月上漲61%，市場(chǎng)二手房供應(yīng)量呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。對(duì)于投資性客群來說，在投資資金冰封2年之久后，獲利套現(xiàn)的驅(qū)動(dòng)較為強(qiáng)勁，亟需掛牌入市。但三城均出現(xiàn)了量增價(jià)跌的現(xiàn)象，廣州、廈門的均價(jià)較去年皆有所下跌，福州的成交均價(jià)為近幾月來最低點(diǎn)位，部分客群似有急于獲利了結(jié)之心態(tài)，出現(xiàn)了階段性拋售現(xiàn)象。我們預(yù)測(cè)，隨著城市限售的陸續(xù)解禁，未來二手房的放盤量依舊會(huì)繼續(xù)擴(kuò)張。

  3、廣州、廈門、福州限售解禁

  對(duì)新房市場(chǎng)影響程度有限

  隨著3月“小陽春”行情的展現(xiàn)，25個(gè)統(tǒng)計(jì)的一、二線城市新建商品住宅成交面積同比上漲8%，廣州、廈門、福州三城成交量皆有大幅回升，同比增幅皆在30%以上，廈門、福州同比漲幅分別為37%和82%，皆高于全國(guó)一、二線城市平均增幅。廣州同比增幅52%但尚不如一線城市平均水平。 

  就“限售”解禁影響首當(dāng)其沖的二手房市場(chǎng)而言，3月廈門二手住宅成交面積達(dá)39.2萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)133%，同比更是激增345%，成交面積與掛牌量漲幅成正比，成交量較為可觀，可見二手房交易市場(chǎng)相對(duì)活躍。但限售城市對(duì)比其他城市來看，同比增幅并無突出優(yōu)勢(shì)，由此可見，成交量的上漲與限售解禁并無太大關(guān)聯(lián)，主要還是由市場(chǎng)自身因素導(dǎo)致。 

  我們判斷，限售解禁對(duì)新房市場(chǎng)影響并不如想象中那么大，究其原因還是在于這類城市二手房市場(chǎng)量能較小，與新房市場(chǎng)相比仍存在差距，更多的人追求性價(jià)比而選擇購(gòu)買新房，二手房入市對(duì)新房市場(chǎng)影響程度實(shí)為有限。

  綜合而言，首批限售解凍對(duì)樓市影響有限。二手房市場(chǎng)短期掛牌量增幅明顯，交易也明顯活躍，出現(xiàn)量增價(jià)跌的現(xiàn)象，但在核心一線和二線樓市回暖的大背景下，多大程度受益于限售解禁帶來的變化尚仍需時(shí)間檢驗(yàn)。就新房市場(chǎng)而言，大部分二三線城市二手房市場(chǎng)并未發(fā)展成熟，成交體量較小，因此小規(guī)模的二手房入市并不能給新房市場(chǎng)造成明顯沖擊，我們認(rèn)為，限售解禁對(duì)整體樓市短期不會(huì)造成顯著影響。