來(lái)源：克爾瑞

◎  文/ 沈曉玲、汪維文、馮惠、齊瑞琳

  國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步進(jìn)入存量市場(chǎng)，物業(yè)管理作為存量維護(hù)的重要內(nèi)容之一，市場(chǎng)需求逐步升高，而目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理行業(yè)正處于跑馬圈地的階段，各大公司積極外拓第三方物業(yè)同時(shí)加大收并購(gòu)力度拓展規(guī)模，從當(dāng)下需求和發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看物管行業(yè)未來(lái)發(fā)展空間巨大。目前物業(yè)管理行業(yè)主要參與者有獨(dú)立第三方運(yùn)營(yíng)和依托房企發(fā)展兩類(lèi)，步入2018年，隨著企業(yè)的重視和資本市場(chǎng)的青睞，物業(yè)管理發(fā)展明顯加速，行業(yè)迎來(lái)上市潮。2018年內(nèi)累計(jì)有6家物業(yè)管理公司上市，進(jìn)入2019年后又有2家融資上市，藍(lán)光發(fā)展旗下嘉寶股份已經(jīng)赴港IPO，另外多家房企也表達(dá)了未來(lái)拆分物業(yè)上市的意愿，行業(yè)關(guān)注度持續(xù)上升。

  截止目前，共有14家物業(yè)上市公司，其中13家H股【1】上市企業(yè)2018年度業(yè)績(jī)已全部披露，A股的南都物業(yè)暫未披露2018年年報(bào)信息。根據(jù)這13家企業(yè)最新披露的業(yè)績(jī)信息，我們對(duì)目前物業(yè)管理行業(yè)的上市公司做了監(jiān)測(cè)。從上市公司的營(yíng)收情況、盈利能力、業(yè)務(wù)內(nèi)容、現(xiàn)金情況以及單平效能等多個(gè)角度出發(fā)，探究當(dāng)下物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，為對(duì)物業(yè)管理有發(fā)展意向的房企及投資者提供支持和建議。

  【1】13家H股上市企業(yè)包含：彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)。祈福生活服務(wù)、浦江中國(guó)、雅生活、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務(wù)、濱江服務(wù)、奧園健康生活。

  行業(yè)形勢(shì)

  企業(yè)加速上市，收并購(gòu)多種手段積極擴(kuò)張

  根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2018年至今已有8家物業(yè)管理公司融資上市，其中H股上市的7家均為房企相關(guān)企業(yè)，而唯一的1家在A股上市的南都物業(yè)則為獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的物管公司，主要是A股在關(guān)聯(lián)交易方面規(guī)則更嚴(yán)，因此房企背景物業(yè)管理公司普遍選擇了H股上市。募集資金量方面，不同規(guī)模企業(yè)之間差距較大，雅生活服務(wù)和碧桂園服務(wù)募集資金額度更高，但是整體來(lái)看大部分企業(yè)的募資凈額還是處于2-6億港幣之間。

  物管企業(yè)上市募得資金超過(guò)5成用于戰(zhàn)略擴(kuò)張。查閱上市公司配售結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，募集資金用途方面，2018年至今的上市公司呈現(xiàn)出了高度一致。根據(jù)企業(yè)公告信息匯總，上市物管公司募得資金的50%~70%用于收并購(gòu)等擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模用途，10%~20%用于開(kāi)發(fā)升級(jí)移動(dòng)應(yīng)用，10%用作營(yíng)運(yùn)資金，剩余10%~20%用于數(shù)字化、智能化等服務(wù)升級(jí)。物業(yè)管理本身是輕資產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)有息債務(wù)額度較小，而目前物業(yè)管理行業(yè)正處于高速增長(zhǎng)期，企業(yè)為了增長(zhǎng)市場(chǎng)份額，通過(guò)上市融資展開(kāi)收并購(gòu)也就成為了當(dāng)下物業(yè)管理重要的擴(kuò)張手段之一。

  企業(yè)規(guī)模

  房企背景的物管公司規(guī)模普遍較大，發(fā)展?jié)摿�較高

  2018年物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體發(fā)展較為迅速，管理規(guī)模和營(yíng)業(yè)收入增幅雙雙走高。管理規(guī)模來(lái)看，截止至2018年末，13家H股上市物業(yè)公司的總合約面積規(guī)模已超過(guò)20億平方米，同比增長(zhǎng)超過(guò)40%；在管面積規(guī)模超10億平方米，同比增長(zhǎng)超過(guò)30%，兩者對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司仍有大量的儲(chǔ)備面積可以轉(zhuǎn)化為在管面積。企業(yè)營(yíng)收而言，2018年13家H股上市物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)收入平均增長(zhǎng)率高達(dá)44.9%，增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。

  有房企背景的物業(yè)管理公司規(guī)模普遍更大。目前的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)企業(yè)主要包含房企背景和獨(dú)立第三方運(yùn)營(yíng)兩個(gè)類(lèi)型。從物業(yè)管理上市公司數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是營(yíng)業(yè)收入還是在管面積，規(guī)模前五的物管公司均為房企背景公司，之所以出現(xiàn)這種情況一方面是依托房企可以幫助企業(yè)獲取拓展管理面積，另一方面大房企的品牌效應(yīng)也幫助物管公司在第三方物業(yè)拓展中提升競(jìng)爭(zhēng)力，因此房企背景物業(yè)管理公司規(guī)模也就更大。

  彩生活和碧桂園服務(wù)合約面積均已超5億平方米。具體到單個(gè)物業(yè)公司來(lái)看，上市公司管理之間差距較大，截至2018年末彩生活和碧桂園服務(wù)合約面積均已超過(guò)5億平方米，領(lǐng)先第三名的綠城服務(wù)接近1.5億平方米。在管面積方面，截至2018年末，彩生活、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)和雅生活超已過(guò)1億平方米，屬于在管面積規(guī)模較大企業(yè)。

  大量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)幫助綠城物業(yè)實(shí)現(xiàn)高營(yíng)業(yè)收入。綠城物業(yè)本身起步較早，再加上母公司資源支持，因此發(fā)展速度較快，2018年末綠城服務(wù)在管面積1.7億平方米，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入67.1億元，是上市公司中唯一一家營(yíng)業(yè)收入超過(guò)50億元的企業(yè)。綠城實(shí)現(xiàn)高營(yíng)業(yè)收入主要由于其承接母公司資源中存在大量的高端項(xiàng)目，較高的單平效能幫助其實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收的領(lǐng)先。

  從增長(zhǎng)潛力來(lái)看，碧桂園服務(wù)最值得關(guān)注。截止2018年末，碧桂園服務(wù)儲(chǔ)備面積高達(dá)3.23億平方米，遙遙領(lǐng)先其他上市公司，未來(lái)隨著儲(chǔ)備面積的逐步轉(zhuǎn)化，碧桂園服務(wù)的在管面積將會(huì)保持持續(xù)且高速的增長(zhǎng)。與此同時(shí)在業(yè)務(wù)內(nèi)容方面，碧桂園服務(wù)表示要加大增值服務(wù)發(fā)展力度，這部分業(yè)務(wù)內(nèi)容未來(lái)增長(zhǎng)空間巨大，因此碧桂園服務(wù)未來(lái)的營(yíng)收增長(zhǎng)同樣值得期待。

  單平效能（略）【2】

  【2】單平效能=物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入/在管面積/12

  盈利能力（略）

  現(xiàn)金情況

  現(xiàn)金為王，企業(yè)擴(kuò)張的重要保證

  物業(yè)管理行業(yè)可謂現(xiàn)金為王的行業(yè)。首先物業(yè)管理屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)金一般只能覆蓋短期債務(wù)的情況不同，物管行業(yè)資金占用比率不大，也很少存在有息債務(wù)，相對(duì)企業(yè)規(guī)模而言，現(xiàn)金數(shù)額較大，因此企業(yè)的現(xiàn)金量一定程度上也就反映了企業(yè)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)水平。其次企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)幾乎都是現(xiàn)金的流入流出，最主要成本支出雇員薪酬等需要即時(shí)支付對(duì)企業(yè)現(xiàn)金提出了要求。另外對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，盡管已經(jīng)上市，但是對(duì)第三方公司的收并購(gòu)仍然依靠現(xiàn)金進(jìn)行，因此手持現(xiàn)金數(shù)量也就代表了企業(yè)規(guī)模拓展的能力。

  融資上市幫助企業(yè)現(xiàn)金持有大幅增長(zhǎng)。分別摘取上市公司2017、2018年現(xiàn)金總量數(shù)據(jù)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)現(xiàn)金一方面來(lái)源于日常經(jīng)營(yíng)，另外一個(gè)重要來(lái)源便是上市融資，因此在 2018年上市的物管企業(yè)現(xiàn)金總量普遍出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。

  手持現(xiàn)金最多的雅居樂(lè)在收并購(gòu)市場(chǎng)上動(dòng)作也最為頻繁。單企業(yè)而言，截止2018年末雅生活持有現(xiàn)金48.09億元，，雅生活的現(xiàn)金量處于上市物業(yè)管理公司中最高水準(zhǔn)。雅居年2018年現(xiàn)金的大幅增長(zhǎng)主要來(lái)自股份上市發(fā)行所得，而物業(yè)管理的現(xiàn)金除了用于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)支出之外，另一重要用途便是收購(gòu)第三方物業(yè)管理公司拓展企業(yè)規(guī)模，這點(diǎn)從雅生活的收并購(gòu)中可以很好地顯現(xiàn)。

  2019年碧桂園服務(wù)現(xiàn)金持有量有望實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。由于物業(yè)管理企業(yè)對(duì)有息債利用極少，現(xiàn)金主要依賴經(jīng)營(yíng)所得和發(fā)行股份募集資金。碧桂園服務(wù)在上市時(shí)采用了介紹發(fā)行的方式，因此沒(méi)有募得資金，進(jìn)入2019年后碧桂園通過(guò)增發(fā)配股的方式融資接近20億港幣，相對(duì)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大，同時(shí)考慮到碧桂園服務(wù)經(jīng)營(yíng)情況良好，因此可以預(yù)料到2019年碧桂園服務(wù)現(xiàn)金持有量可以保持高速增長(zhǎng)。

  總結(jié)展望

  強(qiáng)者愈強(qiáng)，增值服務(wù)將成重點(diǎn)發(fā)展方向

  從行業(yè)發(fā)展角度來(lái)看，物業(yè)上市潮仍將延續(xù)。由于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入存量市場(chǎng)，因此可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)空間仍然十分廣闊。而從房企業(yè)績(jī)會(huì)發(fā)布信息來(lái)看，多家企業(yè)都表露出來(lái)未來(lái)有拆分物業(yè)上市的意愿，但是由于物業(yè)管理公司存在業(yè)績(jī)規(guī)模小、關(guān)聯(lián)交易占比高以及獨(dú)立性等問(wèn)題，因此在A股上市難度較大，未來(lái)H股仍是物業(yè)管理的主要戰(zhàn)場(chǎng)。目前藍(lán)光發(fā)展旗下嘉寶股份已經(jīng)赴港IPO，保利發(fā)展董事會(huì)監(jiān)事會(huì)也已審議通過(guò)物業(yè)分拆港交所上市議案，招商蛇口物業(yè)借殼中航善達(dá)上市也正在進(jìn)行中。

  物業(yè)管理行業(yè)集中度將會(huì)持續(xù)升高。目前的物業(yè)管理行業(yè)仍然處于跑馬圈地階段，行業(yè)格局仍處變化之中，大型物業(yè)公司通過(guò)第三方拓展和收并購(gòu)等方式擴(kuò)大自己的管理規(guī)模。隨著擁有規(guī)模房企背景的大型物業(yè)管理公司持續(xù)上市，這類(lèi)企業(yè)的品牌效應(yīng)以及資本優(yōu)勢(shì)將更為明顯。首先房企背景物管公司可以通過(guò)嫁接內(nèi)生資源獲取穩(wěn)定增長(zhǎng)的管理面積，其次借助品牌效應(yīng)在第三方物業(yè)項(xiàng)目承接上也更具競(jìng)爭(zhēng)力。另外由于大型物管公司可以憑借資本優(yōu)勢(shì)以收并購(gòu)等方式擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，因此行業(yè)集中度將會(huì)進(jìn)一步走高。

  物業(yè)管理服務(wù)單平效能增長(zhǎng)不會(huì)太明顯，增值業(yè)務(wù)將成為企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展方向。具體到企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，可以預(yù)判的是依托房企發(fā)展的物業(yè)公司規(guī)模增長(zhǎng)潛力更大，甚至多家公司仍將保持超過(guò)50%以上的營(yíng)收及利潤(rùn)增長(zhǎng)；由于企業(yè)新拓面積中包含大部分舊房以及收并購(gòu)的第三方物管公司單平效能相對(duì)落后因此企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)單平效能方面增長(zhǎng)不會(huì)太明顯；業(yè)務(wù)方面由于增值業(yè)務(wù)不受在管面積制約且毛利率較高，這部分業(yè)務(wù)將成為物管重點(diǎn)布局內(nèi)容，增長(zhǎng)速度應(yīng)該也更為迅速，而物業(yè)管理服務(wù)方面企業(yè)除了積極拓展管理面積之外，將會(huì)通過(guò)搭建移動(dòng)平臺(tái)、智能化運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)外包等降本手段提升利潤(rùn)率。