蔡穎 來(lái)源：時(shí)代周報(bào)

 在流動(dòng)性收緊、調(diào)控深化的背景下，5月樓市出現(xiàn)退燒跡象。受此影響，房企在經(jīng)歷了3、4月的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)后，5月銷售增速普遍放緩。

  根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年5月，前百?gòu)?qiáng)房企整體銷售操盤業(yè)績(jī)規(guī)模近3.5萬(wàn)億元，同比微增4.1%，但業(yè)績(jī)同比增速較3、4月有明顯回落。

  低迷市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)融資壓力也在逐漸凸顯。2019年5月，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)367.99億元，相較于4月，融資總額大幅下降52.07%。巧合的是，2018年，房企融資規(guī)模同在5月收緊，是否預(yù)示著新一輪房企融資凜冬來(lái)臨的信號(hào)？

  前有銷售業(yè)績(jī)壓力，后有融資收緊趨勢(shì)，眾多房企推出以價(jià)換量策略，以適度降價(jià)促銷等方式試探市場(chǎng)，從而加快回籠資金。

  一家行業(yè)前十房企的內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前，全公司范圍內(nèi)都在開(kāi)展“全民營(yíng)銷”活動(dòng)，員工推薦購(gòu)房成功有千分之六的傭金，高于銷售人員的提成�！熬驮诙宋绶偶偾跋Γ�公司內(nèi)部召開(kāi)會(huì)議，要求非營(yíng)銷人員每天帶10組訪客到各個(gè)項(xiàng)目上�！鄙鲜鰞�(nèi)部人士向記者表示。

  廣州本地一家中小型房企的內(nèi)部人士也向時(shí)代周報(bào)記者表示，公司內(nèi)部銷售壓力緊張，很多項(xiàng)目都面臨去化不足的情況，這也導(dǎo)致5月份的銷售額度有所下降，為沖刺業(yè)績(jī)，公司所有的公寓項(xiàng)目推出了8-9折的活動(dòng)。

  房企紛紛“求生”的背后，折射的是下半年樓市走向的不確定性。

  5月銷售增速放緩

  系列促銷動(dòng)作源于5月樓市銷售增速的放緩。

  據(jù)克而瑞研究的數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企5月的整體銷售規(guī)模較上月環(huán)比增長(zhǎng)8.8%。雖保持一定環(huán)比漲勢(shì)，但漲幅有所收窄，從同比來(lái)看，5月成交同比增長(zhǎng)5.7%，較3、4兩月的12.2%和16.6%有明顯回落。1―5月，僅有7家房企銷售目標(biāo)完成率超40%。

  蘇寧金融研究院投資策略研究中心副主任顧慧君向時(shí)代周報(bào)記者表示，前30強(qiáng)房企操盤口徑的銷售金額同比下滑幅度較大，拖累了整體的表現(xiàn)�！霸陬^部的房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)之前拿地主要集中在三四線城市，拿地到樓盤上市會(huì)有1―2年的周期，很多頭部房企今年在售的房子較大的比重還是集中在三四線城市，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前幾年的高歌猛進(jìn)，后繼乏力，而較高預(yù)期的一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控邊際放松并未發(fā)生，導(dǎo)致5月的銷售增速一般。”顧慧君補(bǔ)充道。

  易居房地產(chǎn)研究院6月6日發(fā)布的《5月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，5月份，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降9%。

  各個(gè)城市市場(chǎng)持續(xù)分化。具體而言，一線城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，2019年5月份，4個(gè)一線城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)13%，同比增長(zhǎng)35%，目前絕對(duì)值處于2014年以來(lái)的中間位置。

  其中，北京與深圳的新房交易量增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛。

  根據(jù)北京中原的成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月北京新建商品房總成交額356.3億元，是去年5月的1.97倍。

  而深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)披露的最新數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，深圳全市新建商品住宅成交4605套，同比漲幅70%以上。

  但多數(shù)二三線城市市場(chǎng)明顯降溫，成交量均有不同程度的回落。在易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告中，18個(gè)二線城市成交面積環(huán)比下降5%，同比下降3%。無(wú)錫、徐州、合肥、濟(jì)南、大連成交量更是降至歷史低位。三四線城市成交面積環(huán)比下降2%，同比下降29%。

  市場(chǎng)下行背景下，低溫效應(yīng)是否會(huì)持續(xù)？ “從政策面看，房地產(chǎn)調(diào)控難有放松的跡象，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是面臨一個(gè)偏緊的政策環(huán)境，加之前幾年房地產(chǎn)的高歌猛進(jìn)，市場(chǎng)后繼有些乏力。下半年的成交量有一些壓力，城市間的分化也會(huì)比較明顯，三四線城市的表現(xiàn)會(huì)弱于一二線城市�！鳖櫥劬�向時(shí)代周報(bào)記者表示。

  融資下降五成

  樓市降溫下，房企融資也在收緊。同策研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，5月，納入監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)367.99億元，融資總額成為2019年來(lái)最低額。

  公司債和其他債權(quán)融資一直是房企融資最重要的兩個(gè)渠道，5月份，這兩個(gè)輸血通道同時(shí) “受阻”。根據(jù)數(shù)據(jù)，5月僅發(fā)行6筆公司債，共融資95.85億元，較4月的473.13億元大幅下降79.74%。其他債權(quán)融資總額53.13億元，較4月的107.43億元大幅下跌50.54%。

  境外融資也嚴(yán)重縮水，5月份，外幣融資總額32.64億元，占比8.87%，環(huán)比上月外幣524.91億元融資金額大幅下降93.82%。而40家房企中，僅有2筆融資額度來(lái)自境外。

  從發(fā)債成本看，5月房企融資成本總體有所下滑，基本控制在6.5%以內(nèi)。融資成本最高的是新城控股境外子公司新城環(huán)球完成在境外發(fā)行總額為3億美元的無(wú)抵押固定利率債券，票面利率為6.5%。

  在同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉看來(lái)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)仍是監(jiān)管緊盯重點(diǎn)，銀保監(jiān)也收緊了向房企融資的監(jiān)管尺度。

  5月，針對(duì)金融機(jī)構(gòu)違規(guī)向樓市“輸血”行為，各地銀保監(jiān)局、銀保監(jiān)分局開(kāi)出多張罰單，進(jìn)而影響房企境內(nèi)境外融資的難度。

  張宏偉表示，目前融資只是階段性收緊，并非持續(xù)性動(dòng)作，6月份應(yīng)該還會(huì)維持這樣的狀態(tài)，但只要市場(chǎng)預(yù)期變得相對(duì)平穩(wěn)，整個(gè)融資環(huán)境有可能還會(huì)有好轉(zhuǎn)起來(lái)。

  “今年下半年房企的融資環(huán)境更像2018年上半年，既沒(méi)有過(guò)度寬松也沒(méi)有過(guò)度收緊，處于平穩(wěn)適中的狀態(tài)�！睆埡陚パa(bǔ)充道，“今年樓市調(diào)控的基調(diào)還是趨于穩(wěn)定，資本市場(chǎng)的表現(xiàn)也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。”

  深圳一家本地房企負(fù)責(zé)融資業(yè)務(wù)的工作人員向時(shí)代周報(bào)記者表示，由于交易所審批嚴(yán)格，其所在公司已經(jīng)很少申請(qǐng)債券以及ABS，主要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行土地前融，即拍地之后去融資，融資回來(lái)補(bǔ)齊地價(jià)款�！巴恋厍叭谝话阃ㄟ^(guò)信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品，成本銀行貸款，在11%左右，但比較容易操作�！鄙鲜鋈耸扛嬖V時(shí)代周報(bào)記者。