羅韜 來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

 房地產(chǎn)融資環(huán)境再度收緊，讓深負(fù)債務(wù)壓力的房企紛紛選擇更高成本海外融資。

  6月13日，正榮地產(chǎn)（6158.HK）宣布發(fā)行2億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券。該公司將發(fā)行本金總額為2億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券，初步分派率每年10.25%。

  不僅是正榮地產(chǎn)，就在近一周內(nèi)，包括藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）、中南建設(shè)（000961.SZ）、新湖中寶（600208.SH）、華南城（1668.HK）、融信中國(guó)（3301.HK）紛紛宣布其美元債發(fā)行完成。從融資成本看，大部分票面成本已經(jīng)超過10%，考慮到綜合融資費(fèi)用，可能還將更高。

  “圈子內(nèi)都感覺到融資環(huán)境收緊，大家也相對(duì)比較悲觀，都在頭疼怎么找錢。”一位上市房企融資人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

  融資金額創(chuàng)新低

  幾個(gè)月前，因?yàn)槿谫Y環(huán)境寬松和市場(chǎng)信心修復(fù)，房企開始急切在市場(chǎng)拿地，隨之而來的是，又一次面臨較為嚴(yán)峻的融資環(huán)境。

  不久前，市場(chǎng)傳言監(jiān)管部門對(duì)多家兇猛拿地房企進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求金融機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎為這些兇猛拿地房企融資。

  “雖然沒有明確文件，但是我們判斷還是會(huì)影響到這些房企融資，畢竟上半年這些房企拿地明顯快于同行。”一位知情人士告訴記者。

  6月13日，央行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在2019年第十一屆陸家嘴論壇上演講時(shí)稱，近年來，我國(guó)一些城市住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平�！案鼑�(yán)重的是全社會(huì)的新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資投機(jī)行為�！�

  郭樹清表示，凡是過度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮的國(guó)家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價(jià)，凡是靠投資投機(jī)房地產(chǎn)理財(cái)?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)很不劃算。

  “目前對(duì)于房地產(chǎn)融資的監(jiān)管越來越嚴(yán)，經(jīng)歷了前幾月的寬松環(huán)境后，資金成本再次提高。”一位金融人士告訴記者。

  天風(fēng)證券研究顯示，5月初對(duì)企業(yè)端和居民端的融資政策均有所收緊，5月40家典型上市房企融資367.99億元，比4月下降52.07%，創(chuàng)2019年以來的新低位。

  內(nèi)地融資環(huán)境緊張，迫使有資金需求的房企開始把融資方式鎖定在海外，縱然融資成本已經(jīng)比肩國(guó)內(nèi)信托融資。

  6月12日，中南建設(shè)發(fā)布公告，其境外全資子公司已于6月11日完成3.5億美元的高級(jí)無抵押定息債券發(fā)行，債券期限3年，票面利率10.875%。

  6月12日，華南城發(fā)布公告，公司增發(fā)的于2021年到期的6000萬美元11.875%優(yōu)先票據(jù)已于2019年6月12日完成發(fā)行。

  6月12日，新湖中寶發(fā)布公告，全資子公司完成在境外發(fā)行總額1.1億美元的債券，票面年利率為11%，發(fā)行價(jià)格為債券票面值的100%，期限為3年，由新湖中寶提供無條件及不可撤銷的跨境擔(dān)保。

  6月9日，融信中國(guó)發(fā)布公告，公司發(fā)布的2.35億美元2022年到期的8.75%優(yōu)先票據(jù)已在新交所上市，將與于2022年到期的2億美元的8.75%優(yōu)先票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列。

  6月6日，藍(lán)光發(fā)展公告宣布，公司境外全資子公司將增加發(fā)行2.2億美元債券，并于2019年6月10日在新加坡證券交易所上市交易。值得一提的是，藍(lán)光的境外全資子公司前期已累計(jì)發(fā)行7.8億美元的無抵押固定利率債券，期限2年。

  同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，今年以來，房企海外融資成本最高利率達(dá)到15.5%，為當(dāng)代置業(yè)（1107.HK）發(fā)行的海外債。此外，中國(guó)恒大（3333.HK）、融信中國(guó)分別發(fā)行超過10%利率的海外債。

  “發(fā)美元債其實(shí)還是很多風(fēng)險(xiǎn)，怎么把錢從境外轉(zhuǎn)回境內(nèi)是問題之一，現(xiàn)在外匯對(duì)地產(chǎn)行業(yè)管制嚴(yán)格。很多公司會(huì)采取外存內(nèi)貸的方式，即境外開存單境內(nèi)銀行放款，那么將會(huì)重復(fù)計(jì)入地產(chǎn)公司負(fù)債。”上述融資人士告訴記者。

  到期債務(wù)高達(dá)6.8萬億

  即便如此，面臨較為嚴(yán)峻的融資環(huán)境和未來的兌付壓力，房企也不得不選擇海外融資。

  正榮地產(chǎn)的海外發(fā)債，就是計(jì)劃以優(yōu)先永續(xù)資本證券發(fā)行所得款項(xiàng)凈額為其現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資。融信中國(guó)同樣表示，擬將額外票據(jù)發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額用于其若干現(xiàn)有債務(wù)的再融資。

  恒大研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負(fù)債余額為20.3萬億，預(yù)計(jì)將在2019-2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模高達(dá)6.8萬億。在債務(wù)密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新還舊，融資規(guī)模的上升實(shí)質(zhì)是到期債務(wù)規(guī)模的大幅增加。

  第一財(cái)經(jīng)記者注意到，上述發(fā)行美元債企業(yè)，多數(shù)財(cái)務(wù)杠杠也是較高的房企。根據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，正榮地產(chǎn)2018年底凈負(fù)債率74%，融信中國(guó)2018年底凈負(fù)債率105%，藍(lán)光發(fā)展2018年底凈負(fù)債率則是102.7%，新湖中寶2018年底凈負(fù)債率高達(dá)179.6%，中南建設(shè)數(shù)據(jù)則為191.5%。

  一般而言，超過80%以上的凈負(fù)債率視為房企財(cái)務(wù)杠桿預(yù)警線。不難看出，較高的財(cái)務(wù)壓力也逼迫上述房企選擇較高成本融資。

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年末176家房企總有息負(fù)債規(guī)模為68456億元，同比增長(zhǎng)16.6%。其中64家重點(diǎn)房企總有息負(fù)債58109億元，同比增長(zhǎng)18.7%，重點(diǎn)房企債務(wù)增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重點(diǎn)房企總有息負(fù)債占比為84.9%，同比增加1.5個(gè)百分點(diǎn)。

  房企還債方式之一還有銷售回款，但當(dāng)下市場(chǎng)并沒有太樂觀。天風(fēng)證券研究顯示，部分城市（南京、合肥）首套房貸利率上調(diào)至15%，且多地出現(xiàn)公積金出現(xiàn)收緊政策。受此影響，5月百?gòu)?qiáng)房企成交環(huán)比增加，同比增速有所下滑，其中布局一二線為主房企略有降溫，三四線房企銷售降溫較快。

  “市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，銷售壓力開始增加，我們重新開始陷入擔(dān)憂�！币晃簧鲜蟹科蟾吖苷f。