今日國家統(tǒng)計局公布了5月份房價變化情況，70個大中城市房價整體仍然小幅上行，一二線城市環(huán)比漲幅均與上月相同或回落，三線城市環(huán)比漲幅略有回升。然而梳理過去17個月重點城市商品住宅成交均價走勢變化發(fā)現：北京、上海、南京、廈門、杭州、大連、三亞、海口等多城成交均價卻呈“拋物線”式回落，而現實是項目降價案例著實寥寥，折扣力度更是十分有限，這樣的回落卻是為何？

房價整體運行平穩(wěn)

但北京、上海、南京等多城呈“拋物線”式回落

盡管調控政策持續(xù)發(fā)力，多數城市房價整體運行平穩(wěn)。不過，部分城市房價卻趨勢性回落，其中不乏北京、上海這類一線城市以及南京、三亞這類二、三線城市。典型如北京，2018年12月份全市商品住宅成交均價一度升至63280元/平方米歷史高位，截止2019年5月份成交均價跌至39985元/平方米，較前期高點跌幅多達-37%。與此同時，上海、南京等多城房價明顯回落，較前期高點跌幅都在-10%以上。

項目降價寥寥

房價“回落”主因在于低總價產品成交比重再次上升

2017年以來，盡管一線和熱點二線城市之間、各項目之間去化率顯著分化，尤其是“限價”導致部分城市、部分區(qū)域一二手房價格嚴重倒掛，使得中高端產品一房難求，反而部分城市遠郊的中低總價樓盤實實在在感受到去化壓力，但打折降價的案例著實寥寥，折扣力度更是十分有限；部分城市項目實行低價營銷吸客，僅限于少量特價房乃至尾盤這類難以去化的產品，頗有試探營銷的意味。正基于此，當前部分城市新房成交均價走低、呈現“拋物線”形態(tài)并不是市場真正降價的結果，只能是市場成交需求結構正在發(fā)生變化的結果——從中高端產品熱銷向中低端剛需和改善自住需求回歸轉變。

首先，北京、南京、廈門、三亞、上海等多城購房套均成交總價皆有不同程度的回落。典型如三亞，套均成交總價由2018年下半年349萬元降至2019年前5月296萬元，降幅多達-15%。北京、廈門更是顯著回落，跌幅都在-20%以上。

其次，從成交總價段來看，這5個城市低總價產品持續(xù)熱銷，成交占比均明顯提升，中高價位產品成交比重普遍下降。譬如，2019年1-5月北京200萬-300萬元、300萬-400萬元總價段成交占比分別為17.9%和23.6%，較2018年下半年分別凈增長10.4個百分點和14.2個百分點；又如三亞前5月100萬-200萬元、200萬-300萬元總價段成交占比分別為23.7%和44.3%，較2018年下半年分別凈增加11.8個百分點和5.2個百分點；再如上海，今年前5月，最高占比20.1%的300萬-400萬元之間的比重繼續(xù)提升4個百分點，600萬-1500萬元之間成交占比則下降了7.6個百分點。

市場正由“倒掛價差”推動熱銷向自住購房需求回歸

產品去化將再次分化

過去兩年多來，一線和熱點二線城市嚴格“限價”導致部分價格倒掛項目開盤去化表現出眾，購房者搶購、開盤即售罄的案例不在少數。尤其是中心城區(qū)中高端產品巨大“價差”導致性價比優(yōu)勢突出，購房者“買到即賺到”的心理預期強烈。反觀遠郊中低價剛需盤缺乏性價比優(yōu)勢，市場觀望情緒濃重，去化表現一直不盡人意，部分新開盤項目去化率甚至不足10%，在城市內部的項目之間銷售表現分化日益加劇。 

然而去年四季度以來，通過成交結構變化在房價端的表現不難看出，在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，投資、投機性需求顯著受限，中低端剛需和改善自住需求正在重新回歸，并成為市場主流，推動當前一線和部分二線城市市場成交逐漸企穩(wěn)回升。我們認為當下房地產市場正由“倒掛價差”推動熱銷逐漸向自住購房需求回歸，在售項目成交去化將進一步分化。區(qū)別于市場傳統(tǒng)認知，自住客群對于市場價差不甚關注，更為看重購房首付款以及月供還貸能力，意即低總價產品往往有著更高的市場接受度，成交占比有望持續(xù)提升。 

綜上所述，在“房住不炒”的政策大背景下，當下房地產市場正由“倒掛價差”推動熱銷向自住購房需求回歸，低總價產品往往有著更高的市場接受度。對于房企而言，主動迎合購房消費需求變化，適當增加開發(fā)低總價產品，或許才是逆周期制勝的根本之道。