來(lái)源：《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》、《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》

  中原地產(chǎn)研究中心4日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50大城市合計(jì)在2019年前5月土地出讓1.59萬(wàn)億元，同比2018年同期上漲了12.3%。賣(mài)地最多的城市分別是杭州、天津、武漢、蘇州、北京、重慶。

  二線城市成熱點(diǎn)

  單月來(lái)看，5月份賣(mài)地最多的也是二線熱點(diǎn)城市。諸葛找房日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地供需規(guī)模小幅上漲，土地出讓金同比增加超5成，其中二線城市土地出讓金同比上漲81%。

  具體而言，2019年5月土地出讓金榜單有五城超200億元，分別是杭州、天津、重慶、濟(jì)南和常州。其中，5月杭州土地出讓金收入266億元，位列各城市出讓金收入榜首。而在今年前五月，杭州土地出讓金收入已經(jīng)累計(jì)超過(guò)了1134億元，在各大城市領(lǐng)跑。

  從近年來(lái)的情況來(lái)看，2017年杭州土地出讓金首次超過(guò)2000億元，去年則再創(chuàng)新高，達(dá)到了2501億元，在全國(guó)各城市中領(lǐng)跑，今年則延續(xù)了這樣的態(tài)勢(shì)。

  杭州土地出讓金連創(chuàng)新高，與近幾年杭州在信息經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下，人口快速流入相一致。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，2015年、2016年、2017年、2018年，杭州新增常住人口分別飆漲了12.6萬(wàn)、17萬(wàn)、28萬(wàn)、33.8萬(wàn)人，呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)、持續(xù)增加的態(tài)勢(shì)。

  另一方面，相比一線城市以及南京、武漢這些大區(qū)中心城市，杭州原有的城市規(guī)模比較小，包括地鐵在內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，也需要加以完善。例如，為了給2022年杭州亞運(yùn)會(huì)提供更好的支撐和保障，構(gòu)建現(xiàn)代化綜合交通運(yùn)輸體系，杭州提出到2022年將形成總長(zhǎng)度達(dá)516公里的軌道交通將實(shí)現(xiàn)十城區(qū)全覆蓋。

  而目前杭州的軌交里程只有114公里，4年內(nèi)要達(dá)到516公里，接近于現(xiàn)在的四倍，與現(xiàn)在的一線城市相當(dāng)，這意味著杭州地鐵建設(shè)需要奮起直追。而修建如此規(guī)模的地鐵，也需要有雄厚的財(cái)政作為保障。

  杭州之外，今年以來(lái)天津、武漢、蘇州、濟(jì)南、鄭州、福州等二線城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)也十分搶眼。以濟(jì)南為例，在今年初合并萊蕪后，過(guò)去較為“低調(diào)”的濟(jì)南正在積極打造強(qiáng)省會(huì)。5月17日，濟(jì)南迎來(lái)了5月的第二場(chǎng)土拍，集中出讓21宗地，吸引了上十家房企參與競(jìng)拍，包括陽(yáng)光城、鑫苑、世茂、碧桂園、海爾、金科、綠地等。

  開(kāi)發(fā)商積極拿地

  中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，從融資渠道看，多家房企公布的境內(nèi)外融資量均明顯增加，融資完成非常好，資金成本也便宜了很多，也導(dǎo)致四五月企業(yè)拿地明顯加速，目前已有37家房企拿地超過(guò)百億元。從區(qū)域布局來(lái)看，本輪土地市場(chǎng)升溫是從二線城市開(kāi)始，特別是武漢、杭州等為代表。

  在融資難度大幅緩解后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始積極拿地�！耙�?yàn)槿ツ昴玫厣�，現(xiàn)在也需要增加土地儲(chǔ)備。”廣州一家大型開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展部人士告訴記者。

  相比之下，三四線城市則是另外一種情形。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，三四線城市5月土地供應(yīng)量同比小幅下跌，供應(yīng)土地1549宗，同比下跌1.84%。其中，住宅用地供應(yīng)550宗，同比上漲5.77%。

  這種格局，也與今年以來(lái)的戶(hù)籍改革和都市圈建設(shè)等有關(guān)。今年4月8日，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》提出，要繼續(xù)加大戶(hù)籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶(hù)限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬(wàn)~300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶(hù)限制；城區(qū)常住人口300萬(wàn)~500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開(kāi)放寬落戶(hù)條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶(hù)限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶(hù)政策，大幅增加落戶(hù)規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二線城市將成為落戶(hù)的重要方向。當(dāng)前二線城市也都在積極做大做強(qiáng)城市平臺(tái)，強(qiáng)化中心城市的引領(lǐng)帶動(dòng)作用。

  6月4日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年5月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》。該報(bào)告顯示：5月份土地市場(chǎng)成交活躍，延續(xù)了4月份的熱度，不過(guò)受監(jiān)測(cè)的40城整體地價(jià)漲幅收窄明顯。

  其中，二線城市作為土地市場(chǎng)的主要陣地，5月份成交量?jī)r(jià)盡管整體上行，但幅度均在收窄。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這表明當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度雖在延續(xù)，但已經(jīng)減弱。

  分不同城市來(lái)看，5月份一線城市地價(jià)創(chuàng)下2015年10月份以來(lái)的新低；二線城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)3.4%，地價(jià)環(huán)比上漲5.6%，均明顯收窄；三線城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)23.5%，成交均價(jià)環(huán)比上漲20.4%，地價(jià)異動(dòng)主要由于樣本城市內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性原因。

  易居研究院研究員王若辰表示：2019年1季度以來(lái)，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，5月份地市熱度雖仍有所延續(xù)，但成交面積環(huán)比增幅明顯收窄�！邦A(yù)計(jì)下半年累計(jì)成交面積同比增速將小幅波動(dòng)。尤其是在當(dāng)下仍較嚴(yán)厲的政策環(huán)境下，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月40城地市將有所降溫�！�

  值得一提的是，一季度，廈門(mén)、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點(diǎn)二線城市地價(jià)反彈較明顯。王若辰表示，主要原因是一方面因?yàn)榉科筚Y金面較為寬松，第一季度發(fā)債融資量較多；另一方面是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商拿地預(yù)期的轉(zhuǎn)變，即規(guī)避三四線城市，向一二線城市轉(zhuǎn)移，同時(shí)一線城市供地量又比較少，熱點(diǎn)二線城市成為首選的拿地對(duì)象。

  但部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)過(guò)熱、預(yù)期不穩(wěn)等引起了監(jiān)管部門(mén)高度關(guān)注，相關(guān)微調(diào)政策仍在陸續(xù)出臺(tái)。5月份，二線城市土地成交面積及地價(jià)在“小陽(yáng)春”的余熱下仍有小幅增大和上漲，但增速回落，漲幅收窄。