本次發(fā)改委778號通知的出臺，使得房企海外發(fā)債進一步受到限制。

  ◎  作者 / 房玲、羊代紅

  7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布了 “關于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知(發(fā)改辦外資〔2019〕778號)”。通知對房企海外發(fā)債加強約束，新融資只能用于置換一年內到期之中長期海外債務，同時，還需就債務規(guī)模、期限等進行備案登記。那么，在此情況下，哪些房企目前還可以進行海外發(fā)債？哪些房企未來海外發(fā)債會受限呢？

  1 新規(guī)后部分房企境外發(fā)債渠道阻斷

  本次發(fā)改委發(fā)布這則關于企業(yè)發(fā)行外債的通知，具體表明了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務；其次，房地產(chǎn)企業(yè)在外債備案登記申請材料中要列明債務規(guī)模、期限情況等信息，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實性承諾函》；此外，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應制定發(fā)行外債總體計劃，有效防控外債風險。這是2018年6月境外債受限之后，政策進一步的收緊，2018年6月發(fā)改委表示“房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務，避免產(chǎn)生債務違約，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內外房地產(chǎn)項目、補充運營資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。"在此情況下，未來將僅有存在一年內到期海外債的企業(yè)可以進行境外發(fā)債，對其他房企而言，境外發(fā)債的渠道將關閉。 

  據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2019年上半年，95家房企中有33家房企自2012年以來未發(fā)行過海外債，比如東原地產(chǎn)、奧山集團、光明地產(chǎn)等企業(yè)，也就意味著這些企業(yè)未來將不會有機會發(fā)行海外債，在發(fā)改委778號通知一出，企業(yè)就被切斷了進行海外發(fā)債的資格。

  2 目前房企可再發(fā)行海外債不足千億元

  據(jù)不完全統(tǒng)計，自政策出臺日起算，95家房企一年內到期的中長期海外債共有53筆，折合人民幣約為982億元，覆蓋有33家房企。近一年內到期的海外債中，綠地控股以6筆境外債合計約108億元人民幣到期額位居首位，此外，還有佳兆業(yè)、旭輝、世茂等6家房企到期規(guī)模達到40億及以上。值得一提的是，2018年新上市的正榮、弘陽在上市后抓緊發(fā)債，未來一年內將各自有30億元、17億元到期境外債。 

  值得注意的是，2019年上半年部分企業(yè)發(fā)行的境外債有不少是用于償還近期到期的債券，也就意味著未來短時間內，房企可發(fā)行的境外債券規(guī)�？赡芨�小。

  3 海外債收緊房企無法置換低息債或將推高融資成本

  據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年上半年房企境外發(fā)債2883億元，達2018年全年的83%，其中有43家房企發(fā)行了99筆2年及以上期限的境外債，約2584億元人民幣。隨著境內融資渠道的再收緊，海外發(fā)債成為企業(yè)補充資金的重要來源，但是此次新規(guī)之后，這一渠道也將受限，年內房企的融資壓力將進一步加大。與此同時，高利率成本發(fā)行海外債的房企，也不能再利用低成本債券進行置換，房企的融資成本或將進一步走高。 

  整體來看，未來兩年內到期的中長期的海外債總計有3223億元，其中，以2019年12月為臨界點，下半年95家房企可發(fā)行的境外債規(guī)模最高不超過1705億元。

　　總的來說，本次發(fā)改委778號通知的出臺，使得房企海外發(fā)債進一步受到限制，在6月銀保監(jiān)會表明加強銀行、信托監(jiān)管的情況下，年內房企的融資環(huán)境面臨全面收緊，對房企的運營以及資金的合理調度使用提出巨大的挑戰(zhàn)，同時由于新發(fā)的高利息海外債短期內無法置換低利率債券，將使得房企的融資成本進一步上升。