〖企業(yè)分析〗

  核心觀點(diǎn)：

  1、8月房地產(chǎn)市場繼續(xù)走弱，重點(diǎn)城市成交量仍處于下降通道。TOP100房企單月操盤業(yè)績規(guī)模與7月持平，不及上年同期單月1.3%的環(huán)比增速，百強(qiáng)房企單月業(yè)績表現(xiàn)相對平穩(wěn)，市場觀望態(tài)度明顯。從整體業(yè)績表現(xiàn)來看，1-8月，按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，TOP100規(guī)模房企的累計(jì)業(yè)績同比增速在4%左右。相比前兩年業(yè)績規(guī)模的快速增長，房地產(chǎn)市場增速放緩。

  2、從2019年至今的累計(jì)表現(xiàn)來看，38家監(jiān)測房企中有34家房企銷售規(guī)模同比增長，招商蛇口、中駿、禹洲、寶龍、越秀等房企銷售表現(xiàn)較為突出，累計(jì)銷售增速明顯高于行業(yè)平均水平。從TOP3龍頭房企來看，碧桂園、萬科、恒大仍以絕對優(yōu)勢穩(wěn)居行業(yè)前三，從權(quán)益口徑來看，8月碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售金額468.3億元，環(huán)比上升10%；1-8月實(shí)現(xiàn)累計(jì)金額3713.6億元；恒大8月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額478.2億元，環(huán)比上升18%。

  3、從單月企業(yè)表現(xiàn)來看，8月38家監(jiān)測房企中過半房企較上月業(yè)績?nèi)杂兴�提升，其中不乏部分房企表現(xiàn)突出，如華潤、建業(yè)、保利置業(yè)單月環(huán)比增幅均保持在50%以上，這主要得益于企業(yè)推案節(jié)奏和城市布局的把控得當(dāng)。另外，有15家單月業(yè)績環(huán)比下降，旭輝和招商蛇口8月實(shí)現(xiàn)單月銷售金額137.4億元和180.9億元，分別環(huán)比下降5.6%和6.4%。我們認(rèn)為8月企業(yè)業(yè)績上升的原因主要是由于今年下半年企業(yè)加大供貨力度，項(xiàng)目總體去化率并不佳。預(yù)計(jì)隨著傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季的到來，房企將加大推案與營銷力度。9月供應(yīng)壓力將進(jìn)一步改善，成交量有望企穩(wěn)回升，但整體回升幅度有限。

  【企業(yè)拿地：量價(jià)齊跌，房企傳遞審慎拿地信號(hào)】

  核心觀點(diǎn)：

  1、本月房企土地成交建面、成交總價(jià)環(huán)比雙雙下跌，結(jié)合房企中期業(yè)績發(fā)布態(tài)度來看，后續(xù)投資節(jié)奏仍然以審慎為主。本月銀保監(jiān)會(huì)再發(fā)文收緊房地產(chǎn)行業(yè)融資窗口，疊加市場環(huán)境的持續(xù)冷淡，雙重阻力之下房企拿地力度再度縮減，2019年8月31家典型房企中超8成拿地力度低于1-7月平均水平。典型房企本月新增總建面為3173萬平，環(huán)比下降6%；新增土地成交總價(jià)為1468億元，環(huán)比下降19%；樓板價(jià)方面一方面由于土地市場轉(zhuǎn)冷，整體溢價(jià)率下滑，房企土地成本降低，另一方面本月典型房企在上海、深圳、杭州等強(qiáng)一二線城市拿地收縮，因此環(huán)比上月出現(xiàn)了14%的下降。

  2、萬科延續(xù)上月態(tài)勢繼續(xù)補(bǔ)倉二線城市，綠地憑借產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢拿下長沙、徐州等大面積地塊。從本月具體企業(yè)表現(xiàn)來看，萬科依舊積極納儲(chǔ)，相比前7月平均，本月萬科拿地建面和總價(jià)再度增長，同時(shí)值得注意的是繼上月在烏魯木齊拿下三幅土地之后，本月再度斬獲四幅烏魯木齊土地。綠地本月土儲(chǔ)規(guī)模增長的主要原因?yàn)槠髽I(yè)憑借產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在長沙、徐州、昆明拿下了多幅產(chǎn)業(yè)相關(guān)的大面積地塊。

  3、市場持續(xù)冷淡環(huán)境之下，房企投資布局持續(xù)回歸二線，本月新增土儲(chǔ)一線城市建面占比3%，二線城市新增建面占比48%，三四線城市新增建面占比49%。從城市區(qū)域分布來看，本月房企中西部拿地力度較大，其中昆明連續(xù)多月成為房企重點(diǎn)布局二線城市，太原、長沙、鄭州本月土地成交量同樣走高，重慶土地市場繼續(xù)上月低迷。典型房企本月在三四線城市的拿地分布較為均衡，市場風(fēng)險(xiǎn)較小的長三角依舊占比最高，但不足4成，相較上月超5成的比例明顯回落，其中徐州、常州兩市本月成交面積較大。

  【企業(yè)融資：8月房企新增融資額環(huán)比下降52.7%】

  核心觀點(diǎn)：

  1、融資總量：本月95家典型房企的融資總額為753.72億元，環(huán)比下降52.7%，同比下降21.3%。具體的融資方式來看，境內(nèi)債權(quán)融資472億元，環(huán)比下降39.9%；與此同時(shí)，境外債權(quán)融資額267.63億元，環(huán)比下降63.0%。境內(nèi)外的融資額都環(huán)比有較大幅度的下降，一方面，主要在于7月份頒布政策限制房企境外發(fā)債，符合條件的部分企業(yè)雖手握額度但謹(jǐn)慎發(fā)債，另一方面，針對境內(nèi)融資，國內(nèi)又頒布了多條政策，自5月17日發(fā)文對房地產(chǎn)相關(guān)貸款嚴(yán)格監(jiān)管；且多家信托公司在今年7月面臨窗口指導(dǎo)；而到8月又開展了銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，對涉及房地產(chǎn)的多個(gè)融資環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查，從嚴(yán)監(jiān)管；這些動(dòng)作，使得國內(nèi)的融資環(huán)境收緊，房企融資量也隨之下降。

  2、融資成本：2019年截至8月房企新增債券類1融資成本7.06%，較2018年全年上升0.59個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本達(dá)8.17%，較于2018年全年增長1.02個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，8月單月融資成本5.67%，環(huán)比下降1.13個(gè)百分點(diǎn)；其中境外債券融資成本6.95%，較于7月下降0.60個(gè)百分點(diǎn)，主要由于8月房企境外發(fā)債僅有6筆，而其中又以遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行的6億美元票據(jù)數(shù)額最大，且融資利率最小，僅為4.75%，從而拉低了本月的境外融資成本，從而進(jìn)一步拉低了8月的整體融資成本。

  3、企業(yè)表現(xiàn)：2019年8月，融資總量最高的企業(yè)為世茂房地產(chǎn)，融資總量95.76億元，主要世茂進(jìn)行了金額分別為8.3785億美元及39.94億港元的雙貨幣定期貸款融資。2019年1-8月TOP11-30房企融資同比增加9.21%，也是平均融資額最多的一個(gè)梯隊(duì)；前8月融資成本最高的為TOP51+的企業(yè)，達(dá)7.37%，較2018年增長1.02個(gè)百分點(diǎn)，自5月份銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布文明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資的情況后，又有多項(xiàng)政策出臺(tái)限制國內(nèi)的融資，排名相對靠后的房企融資受限較大，其融資成本上升壓力也更大。

  【營銷策略：8月營銷折扣無實(shí)質(zhì)性升級(jí)】

  核心觀點(diǎn)：

  1、8月營銷沒有出現(xiàn)大范圍大幅度降價(jià)，整體折扣仍在9折左右。小范圍的折扣力度升級(jí)仍多以特價(jià)房形式出現(xiàn)，主要針對房地產(chǎn)整體走勢趨弱，庫存多的區(qū)域市場，或去化難度較高的尾盤、大戶型或商鋪等，去庫存意圖明顯。

  2、營銷活動(dòng)方面，恒大推出新的一輪“全民營銷月”，該活動(dòng)針對10月8日前開盤的項(xiàng)目，時(shí)長1個(gè)半月，折扣力度較3月全民營銷月有所增加，住宅項(xiàng)目疊加后的折扣可達(dá)86折，但并無實(shí)質(zhì)性折扣升級(jí)，少部分折扣力度大的甚至要求一次性付款。其余營銷活動(dòng)也多以聯(lián)動(dòng)營銷、造節(jié)營銷為主。

  3、從目前整體情況來看，預(yù)計(jì)“金九銀十”傳統(tǒng)樓市旺季營銷活動(dòng)范圍將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，但大范圍的大幅度降價(jià)不會(huì)出現(xiàn)，更多作為特價(jià)房、一口價(jià)房限時(shí)特惠推出市場，此類活動(dòng)會(huì)越來越多。

  【人事變動(dòng)：吳向東新任新鴻基地產(chǎn)獨(dú)董】

  核心觀點(diǎn)：

  1、從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動(dòng)情況來看，八月房企人事格局較穩(wěn)定，整體高管變動(dòng)頻率及變動(dòng)數(shù)量均較上月相比基本持平。

  2、8月21日晚間，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，該公司首席執(zhí)行官袁旭俊先生已獲委任為執(zhí)行董事，自2019年8月21日起生效。袁旭俊52歲，于2017年1月加入建業(yè)地產(chǎn)，擔(dān)任該公司的首席執(zhí)行官，建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司的董事及總經(jīng)理。2017及2018年帶領(lǐng)該集團(tuán)團(tuán)隊(duì)分別實(shí)現(xiàn)銷售合同金額人民幣373億元及人民幣724億元，連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)快速增長。在擔(dān)任建業(yè)地產(chǎn)的首席執(zhí)行官前，袁旭俊于1994至2016年間曾就職于萬科企業(yè)股份有限公司，擁有逾20年財(cái)務(wù)管理、房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)。

  3、8月28日，新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱，胡寶星將辭任公司非執(zhí)行董事，且胡家驃將終止出任胡寶星的替代董事，委任吳向東為公司獨(dú)立非執(zhí)行董事，該委任自2019年9月1日起生效，上述事項(xiàng)自2019年8月31日起生效。資料顯示，胡寶星自新鴻基地產(chǎn)于1972年上市時(shí)起已服務(wù)公司董事局，至今逾45年。而胡家驃自2002年起已出任胡寶星的替代董事，至今逾15年。吳向東擁有逾26年企業(yè)管理及商業(yè)地產(chǎn)營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)為華夏幸�；鶚I(yè)股份有限公司聯(lián)席董事長、首席執(zhí)行官暨總裁。其曾于2009年6月至2019年2月期間擔(dān)任華潤置地有限公司執(zhí)行董事。作為新鴻基非執(zhí)行董事，吳先生的任期約為2年。

  【戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)：金科文旅與澳洲威秀集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略協(xié)議】

  核心觀點(diǎn)：

  1、本月房企動(dòng)態(tài)主要集中在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、新能源汽車以及長租公寓等方向。新能源汽車方面，雅居樂簽約雅創(chuàng)高科產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。長租公寓方面，龍湖集團(tuán)稱全年開業(yè)8萬間的目標(biāo)不會(huì)改變。正榮地產(chǎn)董事長則表示今年長租公寓項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，越秀繼續(xù)發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn)板塊，金科文旅與澳洲威秀簽訂戰(zhàn)略合作，試圖進(jìn)一步開拓西南文旅市場。

  2、金科文旅與澳洲威秀集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，越秀地產(chǎn)進(jìn)一步布局養(yǎng)老地產(chǎn)。文旅板塊是近年來房企布局的重點(diǎn)板塊之一，如碧桂園、恒大、融創(chuàng)中國、龍湖等眾多房企紛紛進(jìn)軍文旅地產(chǎn)領(lǐng)域。澳洲威秀是澳大利亞最大的娛樂和媒體集團(tuán)，在澳大利亞黃金海岸有6個(gè)主題公園。金科集團(tuán)與威秀的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合主要旨在打造重慶的大型文旅項(xiàng)目，提升西南地區(qū)的文旅市場熱度。越秀地產(chǎn)從17年開始養(yǎng)老板塊業(yè)務(wù)后，便沒有停下投資的步伐，2年時(shí)間內(nèi)已經(jīng)布局9大項(xiàng)目，擁有近4000床位，此次簽約租賃物業(yè)協(xié)議主要也是由于項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，適合養(yǎng)老業(yè)務(wù)。

  3、雅居樂簽約雅創(chuàng)高科產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。雅創(chuàng)高科智能制造產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目主要定位于新能源汽車的零配件制造、先進(jìn)裝備制造、智能制造和電子信息為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。雅居樂表示將結(jié)合集團(tuán)“3+7”招商體系以及“4不3有”招商原則嚴(yán)選企業(yè)入園，而入園的企業(yè)則可以借助雅居樂的智慧管家服務(wù)平臺(tái)及雅居樂資本實(shí)現(xiàn)快速成長。通過高端產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，集團(tuán)能夠?qū)崿F(xiàn)地產(chǎn)、智慧管家以及雅居樂資本三大業(yè)務(wù)的互相融合。