第一財經 孫夢凡

 2020年，房地產正遭受疫情帶來的強力沖擊波。據有關機構統(tǒng)計，一季度50個代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米，為近十年來同期最低水平，行業(yè)新開工、投資額均受到影響。為對沖疫情影響，多地密集出臺扶持政策。

  3月31日，浙江省嘉興市住房公積金管理委員會發(fā)文稱，購買新建商品住房的貸款期限最長為30年，購買二手房的貸款期限由原先的20年調整為最長30年，房齡加貸款年限不超過50年，且不超過該住房土地使用年限。

  同日，深圳住建局發(fā)文稱，物業(yè)服務企業(yè)及人員應為業(yè)主或租戶辦理相關手續(xù)提供必要便利，不得以不正當理由阻擾符合條件的房地產中介機構及從業(yè)人員開展正常業(yè)務活動；因疫情原因導致二手房委托、買賣、租賃合同無法如期履行的，鼓勵合同各方友好協(xié)商，妥善解決。

  與此同時，湖南岳陽市住建局、發(fā)改委等8部門發(fā)文，從金融支持、稅款和土地出讓款及報建費繳納、預售許可等方面，支持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。這是繼衡陽、湘潭、懷化、益陽后，湖南第5個出臺穩(wěn)定樓市措施的城市。

  這只是疫情期間地產調控措施的“冰山一角”。據貝殼研究院統(tǒng)計，今年以來全國房地產相關政策高達307次，包括土地管理、流程調整、公積金、金融服務、財政與減負等方面。

  供給端政策，主要包括延期或分期繳納土地出讓金、辦理開竣工延期、調整商品房預售條件、調整土地出讓競買保證金比例等，幫助企業(yè)脫困；在需求端，政策更聚焦在加大住房公積金支持力度、發(fā)放購房補貼、降低人才落戶門檻等方面。

  據貝殼研究院數據，疫情期間，至少23省市25次出臺出讓金延期繳納的政策，重點覆蓋杭州、南京、蘇州等多個重點二線城市；至少27省市出臺調整預售相關的政策；至少20省市出臺鼓勵和支持銷售線上化的政策；至少31省市53次出臺階段性公積金支持政策。

  同時，人才政策保持高頻率出臺次數。據不完全統(tǒng)計，一季度全國至少15省市17次出臺人才落戶、人才安居類政策，東部沿海地區(qū)搶人大戰(zhàn)激烈。其中，濟南、杭州、蘇州等地在人才落戶等方面加大力度，杭州最高800萬的人才補貼備受關注。

  “政策出臺對緩解企業(yè)資金壓力、提振企業(yè)投資信心起到積極作用，將進一步促進行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展�！庇嘘P機構稱。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，調控措施對改善市場環(huán)境有積極作用，房企拿地成本相應降低，而一些購房補貼只能上半年享受，可有效刺激消費。

  從二手房表現看，疫情得到控制和調控措施已對市場顯現出積極效果。

  據貝殼研究院數據，一季度，重點18城鏈家二手房成交量環(huán)比減少39.2%，同比減少44.6%，當前成交量為近五年季度成交最低水平。但3月份，市場成交快速恢復，成交量比前兩月增長41.8%，目前已恢復至去年3月水平的63%，呈現明顯“V”形走勢。

  “每年春節(jié)左右都是重點城市剛需的集中釋放期，部分需求因疫情原因累積到3月份釋放�！必悮ぱ芯吭赫J為，不管是調控政策還是信貸政策都有一定程度的邊際放松，帶動市場預期提升。2月份LPR下降，部分城市降低開發(fā)商拿地條件，放寬人才政策，入市積極性提升。

  不過，業(yè)內并不認為針對樓市的調控政策會大幅度放松，“房住不炒”的主基調仍在。58安居客房產研究院分院院長張波認為，國家調控政策的主基調不變，依然堅持“房住不炒、因城施策”。2月份財政部要求落實房地產長效管理機制；3月份人民銀行會同財政部、銀保監(jiān)會表示“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，保持房地產金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

  從樓市全年走勢看，有關機構認為，隨著疫情緩和，延期釋放的置業(yè)需求將逐漸回歸市場，預計全年市場規(guī)模保持近16億平方米，同比下降7%~8.5%； 但三四線市場在疫情中被壓制的返鄉(xiāng)置業(yè)需求難以得到回補，全年市場規(guī)模調整壓力較大。

70城出臺“扶企”舉措 房企高比例復工 樓市漸回常態(tài)

北京晚報

對于房企而言，這次疫情是典型的黑天鵝。

  某TOP100房企相關負責人李柯（化名）表示，春節(jié)后樓市成交量同比斷崖式下跌，“預計一季度銷售額不會太理想，我們可能僅完成計劃的40%左右”。

  盡管工作一度陷入焦灼，但李柯依然看好后市，預期2020年樓市政策環(huán)境將相對寬松。李柯曾帶領團隊挺過2008年金融危機，他相信，“這并非最難熬的日子，危機過后可能是轉機�！�

  多個城市紛紛出臺樓市“新政”，認證了李柯的猜想。據中原地產不完全統(tǒng)計，從放寬預售條件到緩交出讓金，從松綁限購到下調公積金首付比例，僅2月份就有超70個城市出臺涉房地產政策。

  困局之下，各地房地產調控正走向分化：一邊是西安、南京、蘇州等地紛紛推出貸款展期、增加信貸額度等友好政策，一邊是廣州、駐馬店、濟南、海寧等地寬松政策遭遇緊急叫停，以及海南的調控層層加碼。

  這表明“房住不炒”的主基調并未發(fā)生根本改變。一個開放的樓市，必須把握好“維穩(wěn)”與“刺激”的邊界線。

  多城幫扶新政落地

  密集出臺的“新政”背后，是疫情帶給各地樓市的明顯沖擊。

  統(tǒng)計局數據顯示，1-2月份，商品房銷售額8203億元，下降35.9%。房地產開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.5%。

  在交易量下滑、回款放緩、到期債務等多重壓力下，李柯所在的房企面臨大考，拿地節(jié)奏、經營計劃都被打亂。

  鑒于此，各地政策的側重點在于幫扶房企，保障企業(yè)資金周轉安全。據克而瑞監(jiān)測，已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、武漢、無錫、南昌、杭州等省市出臺涉房地產行業(yè)政策，包括延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣保證金比例，放寬預售條件等。

  也不乏一些針對需求端的調控政策，如契稅補貼、放寬落戶購房限制、放寬限購以及降低首套房貸款首付比例等。不過，駐馬店、寶雞、廣州、濟南、海寧等地關于降低首付、松綁限購的政策均已“下架”。

  有業(yè)內人士表示，這表明各行各業(yè)的“政策幫扶潮”中，房地產政策寬松的尺度和邊界不會太大太遠�！霸试S各地出臺扶持房企相關政策，但不能觸碰‘房住不炒’這個基本原則。”

  調整現房銷售模式

  在疫情沖擊下，海南在房地產市場調控加碼。除了海南本地人限升級外，最受關注的是現售制度。自3月7日起，海南新出讓土地建設的商品住房，全面實行現房銷售。

  李柯所在的房企在海南也有所布局，“現房銷售對我們影響不大，因為大多數項目基本售完，但對一些中小房企打擊會比較大�！�

  調整現房銷售模式的城市還有蘇州。在現房銷售層面，海南和蘇州形成了“此消彼長”的鮮明對比，前者是嚴控，后者是松綁。

  3月2日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布通知稱，個別地塊取消封頂銷售和現房銷售的限制條件。在業(yè)內人士看來，“這是蘇州對2019年現房銷售規(guī)則作出調整。根據蘇州2019年相關規(guī)定，地價較高的項目，必須以現房的形式進行銷售。”

  事實上，現房銷售政策對于房企的購地和項目開發(fā)會形成很大影響。業(yè)內人士表示，松綁現房銷售可以緩解房企現金流壓力，支撐房企積極補倉，同時也能吸引更多企業(yè)布局蘇州。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，結合蘇州的松綁現房銷售政策來看，海南新政更多的是為了約束炒地等行為，未來開發(fā)商在海南投資拿地會更加理性。

  這種偏緊的政策是現實教訓換來的。海南的發(fā)展歷史表明，房地產需求端政策的細微松動，可能導致炒房和炒地需求卷土重來，讓來之不易的調控成果付諸東流。

  在克而瑞分析師楊科偉看來，海南此番升級調控是“打預防針”，既起到警示作用，也避免重蹈駐馬店、廣州放松調控隨后緊急叫停的覆轍，尤其是避免房地產市場陷入“一放就漲”的怪圈。

  土地市場率先回暖

  經歷了一波“寬松新政”和復工復產潮后，3月開始，北京、成都、蘇州等多地樓市、地市迎來新變化。李柯向記者透露，3月中旬時公司的項目復工率接近八成，目前達到了九成。

  在房企銷售幾乎全線下滑的2月，土地市場率先恢復起來，包括綠城、華潤、首開、旭輝、世茂在內的12家房企積極拿地。土地市場是樓市風向標，現階段土地的成功出讓，很大一部分作用在于穩(wěn)預期。

  “我認為這是拿地好時機。”某TOP20房企投拓人員告訴記者，雖然疫情期間銷售幾乎“停滯”，但業(yè)內普遍看好后市機會。

  在合肥，33家知名房企參拍4宗地塊，平均溢價率達30%，總成交金額達到81億元；在廣州，越秀區(qū)某地塊最終以底價23.57億元拍出，成交樓面價6.5萬元/平方米，成為目前廣州樓面價最貴地塊；在蘇州，6宗因疫情影響延遲出讓的涉宅地塊于3月25日競拍，引來86家房企爭搶，共拍出123.69億元，平均溢價率為11.63%。

  在土地市場成交活躍的同時，各地樓市也春風徐來。記者梳理發(fā)現，北京熙悅天寰臨時售樓處于3月28日開放，吸引了眾多關注。成都某項目360套房源有10000多人參與搖號，深圳萬科星城288套小戶型公寓開盤售罄。

  談及近期樓盤熱銷的原因，嚴躍進告訴記者，一些高端住宅消費需求正逐漸釋放，表明市場潛在需求較多。另外多地對樓市政策進行微調，放寬落戶限制、引進人才政策等也提振了市場預期。

  隨著多地樓市穩(wěn)步復蘇，整體行情并沒有疫情初期那么悲觀。克而瑞數據顯示，全國整體成交量已回升至去年六成左右水平，深圳、成都等9城已完全恢復至去年水平。

  如今，疫情的陰霾逐漸散開。從低谷到回暖，李柯已帶領團隊扛過了黑天鵝起舞的過渡期。過去兩個月，他見證了各地“新政”頻出，也積極投身于企業(yè)自救，“即使在最壞的時刻，也藏著最好的時機�！� 陽葉萍

  政策動態(tài)

  天津調整人才引進條件

  3月12日，天津對技術型人才引進落戶條件進行了調整，高等職業(yè)院校畢業(yè)、在本市用人單位就業(yè)滿足要求之一即可作為技能型人才引進落戶，比如不超過30周歲；具有高級職業(yè)資格或在津工作滿一年，不超過35周歲；具有技師職業(yè)資格，不超過40周歲。

  海南限購升級

  3月7日，海南省發(fā)布通知明確提出本地居民購買多套住房的限購政策，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

  此外，還提出改革商品住房預售制度，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。

  山東鼓勵放開落戶限制

  3月3日，山東省提出放開農業(yè)轉移人口落戶限制。加快推動已在城鎮(zhèn)就業(yè)的農業(yè)轉移人口落戶，濟南、青島中心城區(qū)盡快放開落戶限制。全面實施居住證制度，確保有意愿的未落戶常住人口全部持有居住證。

  石家莊下調預售資金監(jiān)管比例

  3月1日，石家莊在疫情防控期間至結束后6個月內，市、縣行政審批（住建）部門對已取得施工許可的項目可調整預售許可審批條件，將形象進度要求調整為預售樓棟完成投資不低于25%。

  同時，預售重點資金監(jiān)管比例由40%下調至30%；預售資金監(jiān)管主管部門可依企業(yè)申請，對執(zhí)行資金監(jiān)管辦法的企業(yè)可批準其跨一個節(jié)點申請?zhí)崆皳芨吨攸c監(jiān)管資金。

  蘇州調整預售許可政策

  2月19日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關于做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》，提出住宅（商�。┑貕K不統(tǒng)一要求設置竣工預售許可調整價，超過市場指導價的，不統(tǒng)一要求項目工程結構封頂后申請預售許可；進入一次報價的，不統(tǒng)一要求工程竣工驗收后申請預售許可。