來源：《北京商報》 董家聲

 日前，上交所終止了雅居樂集團擬非公開發(fā)行的2018年公司債券，而這已不是該公司擬發(fā)行公司債年內首次被終止。與雅居樂類似，8-9月以來，包括合生創(chuàng)展、中駿、富力等眾多房企公司債券被終止發(fā)行。

  與此同時，據(jù)機構披露的數(shù)據(jù)顯示，9月典型房企融資總額降至低點，創(chuàng)本年度歷史融資額新低；融資成本則達到去年下半年以來的最高值。融資成本的增加將給房企融資規(guī)模增長帶來負擔，進而影響房企的進一步擴展。

  房企發(fā)債遇阻

  據(jù)上交所披露信息顯示，10月13日，上交所終止了雅居樂集團擬非公開發(fā)行的2018年公司債券。據(jù)了解，該公司債曾于今年7月被中止發(fā)行。

  據(jù)上交所披露信息顯示，近期合生創(chuàng)展100億元規(guī)模的住房租賃專項公司債券、中駿集團40億元規(guī)模公司債券也被終止發(fā)行。

  今年以來，已有越來越多筆房地產(chǎn)公司債被中止或終止審查。如碧桂園200億元、富力地產(chǎn)60億元、花樣年50億元、合生創(chuàng)展100億元規(guī)模的租賃住宅專項公司債券、深圳市龍光控股35億元住房租賃專項公司債券等。

  業(yè)內人士分析，當前貨幣政策仍趨緊，融資環(huán)境對房企而言并不樂觀。典型房企融資規(guī)模普遍下滑、成本持續(xù)增加。

  面對融資困境，不少房企通過發(fā)行超短期債券緩解短期資金壓力。10月12日，萬科發(fā)布公告稱，公司發(fā)行了2018年度第七期超短期融資券，發(fā)行金額為10億元，募集資金已于10月12日到賬。該超短期融資券發(fā)行總額10億元，票面利率3.13%，期限188天。統(tǒng)計顯示，萬科今年先后向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊人民幣100億元超短期融資券以及人民幣80億元超短期融資券，均獲準注冊。

  據(jù)不完全統(tǒng)計，8-9月內就有江蘇中南建設、富力地產(chǎn)、華夏幸福等多家品牌房企發(fā)布公告稱擬發(fā)行或發(fā)行25億-100億元不同規(guī)模的超短期融資券。業(yè)內人士分析，此類債券優(yōu)勢是到賬快，缺點則是還款周期短，一般還款期為270天以內，如果不是為應急，并非最佳選擇。 

  融資規(guī)模下滑

  同策研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，在監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額為443.11億元，環(huán)比大幅減少26.48%。從走勢來看，自今年5月以來，房企融資情況一直低迷。7、8月小幅回溫，但融資額與今年前4個月相差不小。9月融資總額更是創(chuàng)本年度歷史融資額新低。

  從融資渠道來看，除公司債融資額有所增加以外，其余融資方式融資金額均有所下降。其中，公司債融資金額為215.69億元，環(huán)比上漲9.81%；其他債權融資130.04億元，環(huán)比減少35.16%；境內銀行貸款融資56.43億元，環(huán)比減少42.28%；信托貸款融資金額39.03億元，環(huán)比減少55.06%；中期票據(jù)、委托貸款和海外銀團貸款融資金額為0。

  另一家研究機構克而瑞公布的今年前9個月房企融資數(shù)據(jù)則顯示，1-9月典型85家房企融資總額8287億元，同比減少11%，主要是恒大去年同期引入戰(zhàn)略投資者融資額較大，加之發(fā)行了大量境外債券以替換原有舊債券。若是剔除恒大的影響，則房企融資總額8136億元，同比減少3%。

  易居企業(yè)集團CEO丁祖昱分析，在大環(huán)境收緊的影響下，多數(shù)房企融資受限，使得融資減少，43%的房企融資額同比有所減少，比上半年有所減少的企業(yè)進一步擴大。

  尤其進入2018年以來融資環(huán)境持續(xù)收緊，政府出臺多項政策防范房地產(chǎn)行業(yè)的債務風險，不僅境內多家房企公司債因限制增多而被迫中止，房企境外發(fā)債也受到多方限制。

  資料顯示，2018年6月發(fā)改委強調“房企境外發(fā)債不得投資境內外房地產(chǎn)項目、補充運營資金，僅限歸還存量債務，并要求企業(yè)提交資金用途承諾”。在境內融資受限、境外融資用途被強制限定的情況下，房企的融資結構必然發(fā)生變化。

  融資成本上漲

  不僅融資規(guī)模下滑，融資成本也持續(xù)增加。

  克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月房企平均融資成本升至6.91%，達到去年下半年以來的最高值。

  數(shù)據(jù)顯示，1-9月房企新增債券類融資成本5.97%，較2017年全年有所下降，下降0.25個百分點。主要是因為境外債券發(fā)行成本較2017年全年減少0.43個百分點，恒大及佳兆業(yè)在2017年發(fā)行多筆總額和成本都相對較高的“老換新”境外優(yōu)先票據(jù)，拔高了典型企業(yè)2017年的平均融資成本。剔除恒大及佳兆業(yè)影響之后，典型房企平均融資成本為6.04%，較2017年全年上升0.47個百分點，房企融資成本整體還是呈上升趨勢。

  整體來看，在融資環(huán)境持續(xù)收緊的情況下，2018年典型房企融資規(guī)模普遍下滑、成本持續(xù)增加，企業(yè)之間也有所分化，龍頭房企和大型房企的優(yōu)勢相對明顯，壓力相對較小，中小企業(yè)的融資壓力則不容樂觀。

  業(yè)內人士預測，10月7日，央行宣布定向降準1個百分點，有望釋放7500億元增量信貸資金，在一定程度上有利于改善房企直接融資，但整體影響程度著實有限，企業(yè)整體融資成本還將繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢。房企融資成本的增加無疑會進一步限制融資規(guī)模的增長。

  同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，多數(shù)房企的存貨周轉率都在下行，顯示出企業(yè)變現(xiàn)能力正在減弱，當前快速回款是房企第一要務。