來源：《第一財經(jīng)日報》 王媛麗

 隨著調(diào)控政策的不斷升級，樓市逐漸回歸冷靜的同時，房地產(chǎn)行業(yè)卻秋意漸濃。龍頭房企萬科以“活下去”為今后3年公司計劃的基本要求，開發(fā)商紛紛降價回籠資金。房地產(chǎn)行業(yè)究竟怎么了？

  房地產(chǎn)作為金融屬性較強(qiáng)的行業(yè)，通過高杠桿迅速擴(kuò)張，15、16年金融環(huán)境較為寬松，企業(yè)通過債券、非標(biāo)等等渠道融資迅速發(fā)展，在一定程度上可能導(dǎo)致企業(yè)“過度投資”、“過度杠桿經(jīng)營”。根據(jù)上市公司2018年中報數(shù)據(jù)顯示，上市房企整體負(fù)債率已達(dá)到80%。而隨著金融環(huán)境轉(zhuǎn)向去杠桿、強(qiáng)監(jiān)管，房企融資越來越難，企業(yè)需要依靠自身經(jīng)營現(xiàn)金流對接到期債務(wù)，雪上加霜的是房企從2018年下半年開始將迎來償債高峰。

  wind數(shù)據(jù)顯示，2018年A股上市房企債券到期規(guī)模949億元，2019年將達(dá)到1699億元。未來2年，A股上市房企中有12家債券到期規(guī)模超過100億元，萬達(dá)居于首位，泰禾集團(tuán)和金科股份分列第二第三。

  細(xì)數(shù)房企四條主要融資渠道，銀行信貸額度偏緊，優(yōu)先支持名單內(nèi)的企業(yè)或者符合政策導(dǎo)向的行業(yè)；債券融資整體仍較為低迷；非標(biāo)融資方面也出現(xiàn)萎縮，嚴(yán)監(jiān)管下大量表外非標(biāo)等資產(chǎn)有回表的壓力；而股權(quán)質(zhì)押方面，2018年1月12日正式發(fā)布的《股票質(zhì)押式回購交易及登記結(jié)算業(yè)務(wù)辦法（2018年修訂）》也明確劃出了60%的質(zhì)押率紅線，對股票質(zhì)押比例過高的發(fā)債主體進(jìn)行限制。房企融資集中度十分明顯，雖然2018年上半年房企融資環(huán)境不斷收緊，但龍頭房企籌資活動現(xiàn)金流仍大規(guī)模凈流入，中小房企卻越來越難融資。

  隨著在土地出讓條件嚴(yán)苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響下，房企拿地更加理性，根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2018年9月100大中城市成交土地占地面積同比下跌31%，成交土地總價同比下跌51%，成交土地溢價率也僅為9.1%，較去年同期下降17.4個百分點(diǎn)。

  從短期償債能力來看，A股上市的大多數(shù)房企現(xiàn)有貨幣資金都能夠覆蓋其短期負(fù)債，15個重點(diǎn)房企中也僅有光明地產(chǎn)和華發(fā)股份短期償債能力不足。隨著房企融資環(huán)境持續(xù)偏緊，資金來源主要依靠銷售回款以及自由留存資金，因此少拿地多開工將成為大多數(shù)房企的“過冬”邏輯。