來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)金融》 盧寶宜

 曾經(jīng)，13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城，是王健林希望“讓迪士尼在中國(guó)未來(lái)10-20年都無(wú)法盈利”的壯志凌云。如今，孫宏斌接手國(guó)內(nèi)規(guī)模第一的文旅集團(tuán)，也接手了國(guó)內(nèi)各房企至今未竟的迪士尼野心。

  房企的文旅格局變了天。

  10月29日，香港聯(lián)交所披露一則公告：融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）以62.81億元，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下原文旅集團(tuán)和13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城的設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理公司；買斷了“一支組織架構(gòu)完整、經(jīng)驗(yàn)豐富的文旅和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)”。

  一年多前，融創(chuàng)和萬(wàn)達(dá)就以13座萬(wàn)達(dá)文旅城91%之股權(quán)為交易標(biāo)的，438.44億元為交易對(duì)價(jià)簽訂并購(gòu)協(xié)議。彼時(shí)的合同約定，收購(gòu)后萬(wàn)達(dá)城冠名不變，項(xiàng)目仍由萬(wàn)達(dá)單方面設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理。并無(wú)運(yùn)營(yíng)文旅經(jīng)驗(yàn)的融創(chuàng)負(fù)責(zé)銷售物業(yè)。

  萬(wàn)達(dá)在聲明中顯示，在一年來(lái)的合同實(shí)際執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理與投資方一致，才對(duì)項(xiàng)目更有利。為此，雙方再簽新條款，融創(chuàng)不再只是萬(wàn)達(dá)城的業(yè)主，而是變成13個(gè)項(xiàng)目的全權(quán)負(fù)責(zé)方，包括實(shí)際操盤手。此次并購(gòu)總計(jì)耗資501.25億元，創(chuàng)中國(guó)房地產(chǎn)史上交易金額最高，相當(dāng)于融創(chuàng)2017年全年凈利潤(rùn)的近五倍。

  王健林的黃金時(shí)代過(guò)去了。曾經(jīng)，這13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城，是王健林希望“讓迪士尼在中國(guó)未來(lái)10-20年都無(wú)法盈利”的壯志雄心。如今，它們?cè)诓痪弥�后都有可能更名為融�?chuàng)文旅城，年輕近10歲的孫宏斌接手規(guī)模第一的文旅集團(tuán)，也接手未竟的“迪士尼”事業(yè)。

  融創(chuàng)的算盤

  主題樂(lè)園歷來(lái)是文旅板塊的重要組成。上海迪士尼2016年開(kāi)業(yè)，2017年全年的游客量就達(dá)1100萬(wàn)人次，超過(guò)了國(guó)內(nèi)所有主題樂(lè)園，在亞太地區(qū)排名第四。前三名分別為日本的東京迪士尼、大阪環(huán)球影城，以及東京迪士尼海洋公園。

  迪士尼的成功完美詮釋了主題樂(lè)園吸引人群的能力，同時(shí)吸引的都是極具消費(fèi)能力的家庭、年輕人群體，為周邊地區(qū)以及當(dāng)?shù)爻鞘袔�去更多的旅游收入。在《第一�?cái)經(jīng)周刊》評(píng)選的“2018城市文旅新引力排行榜”中，上海迪士尼助力上海在主題樂(lè)園指數(shù)拿到滿分的第一位置。

  在上海迪士尼剛開(kāi)業(yè)時(shí)，王建林就想以旗下萬(wàn)達(dá)城的室內(nèi)主題樂(lè)園以及部分室外電影或其他主題樂(lè)園對(duì)標(biāo)。作為2009年起萬(wàn)達(dá)的第四代產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)城單個(gè)規(guī)模一般在300萬(wàn)平方米以上，包含游樂(lè)場(chǎng)、室內(nèi)外滑雪場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)表演等大型文化或旅游設(shè)施。2014年，首個(gè)萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目在武漢開(kāi)業(yè)，總投資500億元，彰顯萬(wàn)達(dá)在文旅上的決心。然而目前僅開(kāi)業(yè)的4個(gè)文旅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況也不算令人太過(guò)滿意。據(jù)了解，位于武漢的另一電影樂(lè)園，開(kāi)業(yè)19個(gè)月后就停止?fàn)I業(yè)。

  仲量聯(lián)行中國(guó)戰(zhàn)略顧問(wèn)部總監(jiān)徐岱雄曾接受媒體采訪表示，開(kāi)發(fā)商培育一個(gè)主題樂(lè)園的IP，收回投資的周期一般是15年左右。

  王健林在2017年的萬(wàn)達(dá)年會(huì)上也承認(rèn)：“每個(gè)萬(wàn)達(dá)城需要七八年有息負(fù)債才能往下走，十幾年才能收回投資。十幾個(gè)項(xiàng)目疊加在一起，雖然通過(guò)銷售物業(yè)能回收大部分現(xiàn)金，但至少五六年內(nèi)，13個(gè)每年凈增1000億元負(fù)債，壓力相當(dāng)大�！�

  然而，根據(jù)融創(chuàng)的官方測(cè)算，13個(gè)萬(wàn)達(dá)城91%股份對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價(jià)值約為人民幣670億元。言外之意，融創(chuàng)稱僅此次交易即獲利231.56億元。

  在一個(gè)萬(wàn)達(dá)城的土地配置當(dāng)中，八成以上是住宅土地，剩余不足兩成才是自持文旅用地。融創(chuàng)，這個(gè)過(guò)去排名二線的房企，依靠高速增長(zhǎng)躋身行業(yè)第四。如今也想利用地產(chǎn)業(yè)務(wù)的提升，解決萬(wàn)達(dá)城的現(xiàn)金流問(wèn)題。

  據(jù)騰訊《棱鏡》報(bào)道：“以濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城為例，融創(chuàng)2018年初正式入駐地產(chǎn)項(xiàng)目，10月8日，售樓處工作人員便聚在一米多寬的蛋糕面前，慶祝濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城銷售金額破百億�！�

  主題樂(lè)園，顧名思義“主題”為關(guān)鍵，背后需要強(qiáng)大的文化娛樂(lè)底蘊(yùn)以及影視業(yè)等手段的支撐。短時(shí)間內(nèi)要想在國(guó)內(nèi)打造出和有超90年歷史的迪士尼IP相抗衡的品牌實(shí)屬困難，和萬(wàn)達(dá)不一樣，融創(chuàng)想用地產(chǎn)板塊回籠資金，用地產(chǎn)業(yè)務(wù)反哺出一個(gè)文旅產(chǎn)業(yè)王國(guó)和影視想象空間。

  某大型房企文旅板塊項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者透露：“大盤+綜合開(kāi)發(fā)的玩法大家都會(huì)，這是典型的一把雙刃劍。益處是實(shí)現(xiàn)低價(jià)圈地，快速提升住宅溢價(jià)，保證現(xiàn)金流和利潤(rùn)。但弊處也可想而知，逐利有可能會(huì)使項(xiàng)目’變質(zhì)’，但最終能否成功，還是看運(yùn)營(yíng)能力。”

  值得注意的是，在此次并購(gòu)中，被融創(chuàng)收入囊中的遠(yuǎn)不止是13個(gè)文旅城，還有萬(wàn)達(dá)眾多的休閑文娛項(xiàng)目與樂(lè)園，包括青島東方影都和青島游艇會(huì)，里頭包含30個(gè)影棚、1個(gè)外景制作區(qū)和1個(gè)水下攝影基地。

  此前融創(chuàng)收購(gòu)的樂(lè)視影業(yè)，包括旗下花兒影視，如果和萬(wàn)達(dá)影院達(dá)成合作，有望打通影視產(chǎn)業(yè)鏈的各環(huán)節(jié)，孵化出大型電影IP、動(dòng)漫IP，為主題樂(lè)園助力。在大型IP的打造上，融創(chuàng)還積極尋求和知名品牌的合作，例如在海南，與Discovery合作打造極地探險(xiǎn)主題樂(lè)園。

  另一方面，政府也是打造文旅項(xiàng)目的重要力量。原本位于�？诘娜f(wàn)達(dá)文旅城，由于海南政府變更了其所在區(qū)域的規(guī)劃，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行。融創(chuàng)借此與海南政府溝通，并與海南省旅游發(fā)展委員會(huì)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將攜手合作推動(dòng)融創(chuàng)中國(guó)在海南設(shè)立文旅集團(tuán)總部。未來(lái)將在醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)教育片區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)基地、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、文化旅游城、電競(jìng)小鎮(zhèn)等領(lǐng)域有更多發(fā)展，推動(dòng)構(gòu)建海南旅游多元融合的產(chǎn)業(yè)體系。

  2018年8月，融創(chuàng)文旅集團(tuán)在海南掛牌成立。文旅集團(tuán)悄然列入融創(chuàng)官網(wǎng)的組織架構(gòu)，與北京、上海等八大區(qū)域地產(chǎn)公司一起，并列于融創(chuàng)集團(tuán)之下。

  不過(guò)，哪怕是國(guó)內(nèi)較成熟的萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，也不過(guò)四五年的時(shí)間經(jīng)驗(yàn)。據(jù)南昌萬(wàn)達(dá)城內(nèi)部人士向媒體透露，萬(wàn)達(dá)一度在聘請(qǐng)韓國(guó)團(tuán)隊(duì)代理其海洋主題樂(lè)園�！啊八�以我們總是調(diào)侃說(shuō)，萬(wàn)達(dá)做文旅的水平，距離迪士尼差著好多個(gè)長(zhǎng)隆度假村。而融創(chuàng)距離萬(wàn)達(dá)，差著無(wú)數(shù)個(gè)萬(wàn)信（萬(wàn)達(dá)RTX名稱）”。

  恒大的低調(diào)

  說(shuō)要對(duì)標(biāo)迪士尼的不僅王健林，恒大也有這樣的凌云壯志，甚至更具體的方向——將恒大童世界打造成具有中國(guó)特色的全球性主題樂(lè)園。

  迪士尼的成功在于其坐擁的眾多“超級(jí)IP”。1923年迪士尼公司成立，接連收購(gòu)皮克斯、漫威和盧卡斯影業(yè)，每年持續(xù)制作出眾多具備全球影響力的優(yōu)質(zhì)動(dòng)畫(huà)片，如《白雪公主》、《超能陸戰(zhàn)隊(duì)》、《冰雪奇緣》以及《瘋狂動(dòng)物城》等等。而這些影視元素都被完美落地于每個(gè)線下的主題樂(lè)園中，滿足消費(fèi)者的各類幻想。從線上作品，到周邊產(chǎn)品，再拓展到線下主題樂(lè)園和度假區(qū)，迪士尼不斷鞏固且擴(kuò)充著消費(fèi)者市場(chǎng)的年齡群，常年占據(jù)全球主題樂(lè)園行業(yè)的榜首。

  歐睿國(guó)際發(fā)布的《世界旅游市場(chǎng)全國(guó)趨勢(shì)報(bào)告》預(yù)計(jì)，2020年中國(guó)主題公園零售額將達(dá)到120億元，日均游客量將超過(guò)3.3億人次，超過(guò)日本和美國(guó)，成為全球最大主題公園市場(chǎng)。

  但就本土的單個(gè)主題公園而言，目前國(guó)內(nèi)能進(jìn)入全球Top25榜單的，內(nèi)地僅有廣州長(zhǎng)隆和珠海長(zhǎng)隆兩大公園。產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)模式單一，缺乏特色主題，僅靠大量同質(zhì)化的游樂(lè)設(shè)施成為國(guó)內(nèi)主題樂(lè)園的通病。中國(guó)社科院旅游研究中心研究員魏小安曾發(fā)表言論：“目前國(guó)內(nèi)主題公園投資在5000萬(wàn)元以上的有300家左右，其中有一定品牌知名度、有良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的主題公園只占比約10%，有約70%的主題公園虧損，有約20%持平。”

  恒大童世界就此以中華文化為突破口，在經(jīng)典神話故事中尋求特色I(xiàn)P。如果說(shuō)美國(guó)的小孩的童年是由米老鼠和唐老鴨構(gòu)成的，中國(guó)的孩子可能從胎教起就是聽(tīng)著盤古開(kāi)天、嫦娥奔月、哪吒鬧海、寶蓮燈等中國(guó)經(jīng)典神話故事長(zhǎng)大的。

  2017年，恒大旅游集團(tuán)在廣州舉行“恒大童世界”新聞發(fā)布會(huì)，宣稱要打造出全球規(guī)模最大、檔次最高、世界第一的頂級(jí)童話神話主題樂(lè)園。官方資料顯示，每個(gè)恒大童世界都設(shè)計(jì)有33個(gè)大型游樂(lè)項(xiàng)目，規(guī)模相當(dāng)于迪士尼樂(lè)園的1.5倍，主要面向2-15歲的少年兒童。

  然而，作為恒大文旅“拳頭產(chǎn)品”的童世界都較為低調(diào)，消息甚少。恒大官方對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示：“恒大將在全國(guó)布局15個(gè)恒大童世界項(xiàng)目，未來(lái)2-5年陸續(xù)竣工開(kāi)業(yè)。據(jù)測(cè)算，未來(lái)開(kāi)業(yè)后，每個(gè)恒大童世界輻射半徑500公里，覆蓋8000萬(wàn)人口，年游客量預(yù)計(jì)將達(dá)1500-2000萬(wàn)人次，拉動(dòng)旅游消費(fèi)超200億�！睂�(duì)于有哪些在建和運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，恒大暫未透露更多信息。

  近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)邁入下半場(chǎng)，融資日趨困難，地產(chǎn)業(yè)務(wù)天花板顯著，多元化謀求轉(zhuǎn)型成為發(fā)展共識(shí)。在2018上半年恒大業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大總裁夏海鈞談及了文旅、健康和高科技板塊，再次強(qiáng)調(diào)恒大多元化的決心。記者出席發(fā)布會(huì)觀察到，恒大童世界的宣傳片被反復(fù)播放。

  國(guó)務(wù)院《“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，要打造一批特色鮮明、品質(zhì)高、信譽(yù)好的品牌主題樂(lè)園，推動(dòng)國(guó)內(nèi)主題游樂(lè)企業(yè)國(guó)際化發(fā)展。房企多元化發(fā)展，尤其在打造具備全球影響力，能“走出去”的主題樂(lè)園與國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策高度契合。

  但中國(guó)主題公園研究院研究員周鳴岐早前回應(yīng)媒體表示：“涉足文旅的房企，在技術(shù)能力、專業(yè)人才、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)上都較為缺乏。從源頭上，國(guó)內(nèi)主題公園需要更多的專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理人才，而非開(kāi)發(fā)商。主題樂(lè)園如若沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支撐，短期來(lái)看是利空的，但長(zhǎng)期來(lái)看趨向有核心能力的良性發(fā)展。”