一套單位的交易，引發(fā)香港房地產市場的軒然大波。

  11月上旬，被譽為“香港樓市參考指標”的十大“藍籌屋苑”之一的嘉湖山莊一套實用面積為41m2的兩房，以456萬港元成交，相比今年7月下旬同類型單位的最高成交價，降價幅度已經超過22%。

  據美聯物業(yè)數據顯示，10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，已降至16個月最低水平；同時10月新屋交易數量僅為1130宗，為9月份的一半左右。不僅剛需盤受挫，豪宅市場也風光不再。

  然而香港并不是唯一房價受壓的全球核心城市。

  在美國紐約最繁華的曼哈頓區(qū)，房屋銷量已連續(xù)三個季度下降。據彭博數據顯示，第二季度末市場上有近7000套房源，比去年同期增長11%，但銷量下降17%，至2600套出頭的水平。

  而在備受中國炒房客青睞的澳洲，2018年7月房價同比下滑1.6%，創(chuàng)下自2012年8月以來的最大跌幅。

  從倫敦到悉尼，從香港到紐約，全球樓市正遭遇著價量齊跌的尷尬局面。但這一次樓價下降，到底是真跌還是假摔？

  高杠桿吹起繁榮泡沫

  回顧此前的數次金融危機，加杠桿的魅影都隱現其中，債務過高導致資金鏈斷裂，進而引發(fā)資產拋售潮。

  在2008年次貸危機爆發(fā)之后，美國房地產市場首當其沖，部分地區(qū)的房價甚至暴跌了50%，美國經濟也陷入了衰退。為了挽救美國的樓市和經濟，美聯儲實行了史無前例的“印鈔”政策，不但通過多次降息將利率降低至零，還進行了3輪量化寬松（QE），向市場注入了超過3萬億美元的流動性，貨幣大量超發(fā)，成了資產價格上漲的基礎。

  恒大經濟研究院院長任澤平就曾經在研究報告中提到：從長期來看，房價增速與貨幣增速高度相關。過去近50年間，美國10年平均房價增速趨勢與10年平均廣義貨幣（M2）增速趨勢相同。其中，M2增速基本領先房價增速2年時間。

  而在杠桿率高企的市場，一旦加息步伐加快，資金鏈斷裂，棄房逃跑的故事就會屢見不鮮。日本央行從1989 年開始連續(xù)5 次加息，并限制對房地產貸款和打擊土地投機，1991年日本房地產泡沫破裂。

  美聯儲從2004年6月起兩年內連續(xù)17次調高聯邦基金利率，2007年次貸違約大幅增加，2008年次貸危機全面爆發(fā)。

  今年以來，美聯儲已經加息三次。不少地區(qū)也跟隨步入加息周期，國際大都市的樓市風險正在進一步聚集。

  繁榮的第一個裂縫

  9月27日，瑞士銀行（UBS）發(fā)布《2018全球房地產泡沫指數》報告。根據該報告，全球主要城市在過去5年里，房價平均上漲了35%。

  潮流已經改變，分析認為，而在各種力量的影響下，某些房價較高的城市正經歷價格的回落。作為全球安全資產基準的國債收益率正在上升。澳大利亞和加拿大正在收緊抵押貸款的信貸標準，擠壓了當地城市的房產市場。英國脫歐的不確定性讓倫敦成為了一個政治風險的集中地而非避難所。

  瑞銀在報告中指出，3年前，倫敦和香港是唯一面臨風險的兩個地區(qū)；而3年后，風險城市已經擴大到包括香港、慕尼黑、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹和倫敦在內的6個城市。

  “繁榮的第一個裂縫已經顯現：去年的風險城市有一半出現了房價下降�！比疸y房地產主管克勞迪奧（Claudio Saputelli） 對媒體表示。

  克勞迪奧表示，根據瑞銀過往的經驗，在風險警告發(fā)出的12個季度以內，這些世界級房地產市場出現回調的可能性會達到50%-60%。

  瑞銀指出，泡沫出現時，一個典型的跡象是房地產與人均收入和租金嚴重脫節(jié)。據統計，這些大城市的工薪階層的稅前平均年收入，如果用來購買一處60平方米的公寓，在香港需要22年（2008年時需要12年），倫敦需要15年，巴黎14年，新加坡12年，東京11年，慕尼黑8年，法蘭克福6年。而如果用累計租金收入購買這套公寓的話，在蘇黎世和巴黎需要36年，新加坡、慕尼黑、香港需要35年，法蘭克福則需要30年。

  自2012年以來，香港房價持續(xù)以每年近10%的速度上漲，截至7月底，香港樓價已連漲27個月，僅上半年的漲幅就達到13%。

  11月5日，香港金管局總裁陳德霖公開表示，香港樓價由8月開始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計共跌48%，反映出市場氣氛冷淡。

  香港研究協會（Hong Kong Research Association）的調查結果顯示，四成受訪者預計房價將下跌。美銀美林的最新報告指出，目前香港住宅樓市轉弱，預計未來兩年香港住宅樓價將下調10%-20%。

  與此同時，數據顯示，目前悉尼的獨棟房屋和公寓價格已經跌落到了2016年底的水平。有機構認為，澳大利亞將面臨2008年金融危機以來最大的房價調整，房價可能將在2020年下跌23%。

  在別人恐懼時貪婪

  在全球樓市一片慘淡氛圍下，“股神”巴菲特卻在久違18年后，又一次加倉美國之外的房地產市場。

  11月，巴菲特旗下的一家房地產經紀公司Berkshire Hathaway HomeServices（BHH）與設在倫敦的Kay &； Co．達成合作，這也是繼柏林的Rubina Real Estate之后，該公司在歐洲的第二家加盟商。

  目前，該公司正在與巴黎以及馬德里的潛在伙伴談判，同時把自己的觸角伸向意大利、日本和中東等地。并希望在年底前將米蘭、維也納和迪拜也納入自己的業(yè)務版圖。

  以BHH進軍歐洲的第一站德國為例，經過了四年強勁增長的德國房地產，目前依然保持著健康向上的勢頭。

  據統計，今年第三季度，德國房地產價格指數同比上漲7.29%，即使是扣除通貨膨脹，也有4.89%的漲幅。二手房價格中位數，也從去年9月份的25.35萬歐元，上漲至今年9月的27.1萬歐元，漲幅接近7%。在全球主要國家和地區(qū)中，德國的房地產也是為數不多的安全渡過2008年金融危機的市場。

  “在市場貪婪時恐懼，在市場恐懼時貪婪。”這是巴菲特最為重要的投資邏輯。在全球房地產市場一片恐慌之際，巴菲特和他的智囊團抓住機遇，進軍仍然具有潛力的德國市場向外界釋放的信號耐人尋味。巴菲特的大舉進軍，不得不讓市場懷疑，這一次房地產市場的下跌，到底是真跌，還只是假摔而已？