來源：11月22日《北京商報(bào)》董家聲

 不久前喊出“活下去”的萬科因?yàn)槿�季度拿地�?00億元的高歌猛進(jìn)表現(xiàn)而被外界戲稱放煙霧彈，但這也可能是龍頭房企巨大規(guī)模的慣性使然。有跡象顯示，進(jìn)入四季度，萬科拿地策略正悄然轉(zhuǎn)變。從不久前萬科收購嘉凱城旗下5家公司的股權(quán)，到10月拿地權(quán)益金額下降，企業(yè)控風(fēng)險(xiǎn)意味明顯。

  連續(xù)并購

  11月9日，嘉凱城發(fā)布公告，將旗下5家公司股權(quán)出讓給萬科，交易價(jià)格為3.55億元，以及約30億元的股東債權(quán)款。共涉及4個城市6個項(xiàng)目。這也是萬科在收購華夏幸福、海航部分項(xiàng)目及公司股權(quán)后，在并購市場又一引人注意的交易。

  公告顯示，本次交易資產(chǎn)包中，涉及位于杭州、諸暨、重慶、張家港共6個房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目剩余可售面積超過71萬平方米。據(jù)介紹，基于發(fā)展策略的考量，萬科通過收購嘉凱城資產(chǎn)包，可實(shí)現(xiàn)加大對華東市場的布局，有利于業(yè)務(wù)擴(kuò)展。

  有跡象顯示，近來萬科正在以并購方式實(shí)現(xiàn)土地儲備的擴(kuò)充。其中最受關(guān)注的無疑是與華夏幸福的大筆交易。今年10月，萬科斥資32.34億元收購華夏幸福旗下5家公司部分股權(quán)，獲得位于河北涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。之后的11月，北京萬科又斥資10.35億元接手海航地產(chǎn)資產(chǎn)。

  實(shí)際上，本次交易的3.55億元，加上之前收購華夏幸福環(huán)京項(xiàng)目投入的32.34億元，以及收購廣州中央海航酒店項(xiàng)目的10.35億元，一個月內(nèi)萬科投入46.24億元在并購領(lǐng)域。如此頻繁的并購在萬科之前投資方式中并不十分常見，而這僅是已經(jīng)公開的交易，未來類似并購會更多出現(xiàn)。

  萬科總裁祝九勝此前曾表示，2018年的資金環(huán)境不會寬松，萬科提前準(zhǔn)備，今年如果市場上有好的并購機(jī)會，萬科也會大膽獲取。

  易居智庫市場研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，萬科收購項(xiàng)目類型廣泛，分別涉及住宅、辦公、商業(yè)、酒店、物流等多個業(yè)態(tài)。表明一些中小企業(yè)資金存在緊張情況，令這些資產(chǎn)出售的價(jià)格較低。下半年是投資、拿地、收并購的機(jī)會，而且機(jī)會會一直持續(xù)到明年上半年�，F(xiàn)在土地市場的價(jià)格趨于合理，無異于底價(jià)拿地，尤其一些項(xiàng)目通過并購方式獲取成本更低，對于萬科來說是不錯的機(jī)會。預(yù)計(jì)接下來萬科很可能會持續(xù)出手。

  拿地降速

  除了加大并購?fù)�，萬科10月拿地權(quán)益金額也有明顯下滑。

  由此業(yè)內(nèi)人士分析，年終歲尾，同樣面臨壓力的萬科，在土地市場正在作出積極嘗試與調(diào)整。

  此外，萬科剛剛發(fā)布的10月業(yè)績公告顯示，10月萬科新增加項(xiàng)目11個，占地面積合計(jì)179萬平方米，計(jì)容積率建筑面積372.3萬平方米。其中萬科權(quán)益建筑面積174.1萬平方米，需支付權(quán)益價(jià)款87.6億元。

  與之前的三季度相比，萬科拿地權(quán)益占比整體較低。新增11個項(xiàng)目中，只天津一個項(xiàng)目為企業(yè)100%權(quán)益持有，有5個項(xiàng)目的權(quán)益占比在50%-70%，而另外5個項(xiàng)目的權(quán)益占比則低于50%。

  “10月對企業(yè)來說可能是個小拐點(diǎn)”，一位樓市觀察人士指出，進(jìn)入10月房企拿地金額的增速呈下降態(tài)勢。全國土地市場降溫不僅體現(xiàn)在三四線城市， 一二線城市土地流拍的現(xiàn)象也越發(fā)明顯。在資金鏈緊張、回款難等綜合壓力情況下，房企拿地不再積極，低溢價(jià)甚至底價(jià)成交成為土拍市場的主流。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然銷售業(yè)績較好的房企依然會集中拿地“存糧”，且預(yù)計(jì)一二線熱點(diǎn)城市的土地市場成交依然活躍，但從三季度情況看，房企拿地意愿比上半年明顯減弱。

  資金與擴(kuò)張的權(quán)衡

  受資金普遍趨緊影響，即便是龍頭房企，在土地市場上也不得不謹(jǐn)慎行事。

  業(yè)內(nèi)人士指出，不少房企融資后不再像以往多用來拿地?cái)U(kuò)張，而是用于還債和補(bǔ)充一般流動資金。一些房企甚至尋求高成本海外融資，不少房企也接連發(fā)行超短期公司債券彌補(bǔ)資金流動性的不足。

  據(jù)萬科2018年三季報(bào)顯示，萬科因“經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，對外支付款項(xiàng)增加 ”，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比減少254.02%。如何平衡擴(kuò)張與融資是萬科面臨的問題之一。

  10月29日，萬科增發(fā)H股的申請已被證監(jiān)會接收。該舉措被認(rèn)為與今年A股融資環(huán)境不斷收窄直接相關(guān)。即便此舉有攤薄股東權(quán)益之嫌，同時(shí)在香港股市下跌幅度較大的節(jié)點(diǎn)增發(fā)H股也被認(rèn)為時(shí)機(jī)不合適；同時(shí)，近來公司連續(xù)發(fā)行超短期債券的舉措，在萬科以往也并不常見。

  業(yè)內(nèi)人士分析，前10月業(yè)績看似不錯的一些房企也存在凈利潤率壓縮的現(xiàn)象。此外受市場調(diào)整帶來的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響，還隱含業(yè)績確定性略有下降的問題。為實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，在全國范圍內(nèi)，包括萬科、恒大等龍頭房企都在采取打折、優(yōu)惠等各種降價(jià)措施。由此可見，不久前喊出“活下去”的萬科并非放煙霧彈，龍頭房企也“差錢”，這在萬科近來在土地市場上的表現(xiàn)已有所顯現(xiàn)。