來源：《北京商報》董家聲

    包括喊出“活下去”的萬科在內(nèi)，各大龍頭房企在土地市場上的表現(xiàn)似乎果真有所放緩。有跡象表明，10月房企拿地金額的增速呈下降態(tài)勢。分析顯示，當(dāng)前樓市整體低迷，房企暗含凈利潤率壓縮的陰影。同時，受市場調(diào)整帶來的存貨跌價準(zhǔn)備和財務(wù)費用率上升的影響，龍頭房企業(yè)績未來也有下降之虞，難說不會影響開發(fā)商在土地市場上的表現(xiàn)。

  龍頭拿地放緩

  據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，碧桂園以1197億元位居房企拿地金額排行榜首位，萬科以1162億元穩(wěn)居第二位，保利以888億元位列第三位。行業(yè)排名前十房企在1-10月拿地總金額達(dá)7215億元，占50強(qiáng)企業(yè)的44.3%，較1-9月占比下降0.8個百分點。

  此外，萬科剛剛發(fā)布的10月業(yè)績公告顯示，10月萬科新增加項目11個，占地面積合計179萬平方米，計容積率建筑面積372.3萬平方米。其中萬科權(quán)益建筑面積174.1萬平方米，需支付權(quán)益價款87.6億元。

  與之前的三季度相比，萬科拿地權(quán)益占比整體較低。在新增加的11個項目中，只天津一個項目為企業(yè)100%權(quán)益持有，有5個項目的權(quán)益占比在50%-70%，而另外5個項目的權(quán)益占比則低于50%。

  業(yè)內(nèi)人士分析，10月不排除黃金周長假影響因素，但萬科在拿地上似乎也有所放緩。尤其是與之前拿地規(guī)模相比。

  萬科三季報顯示，2018年三季度公司新增63個項目，總建筑面積約1549.9萬平方米，按萬科權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積約862.7萬平方米。1-9月，累計新增177個項目，總建筑面積約3582.5萬平方米，按萬科權(quán)益計算的規(guī)劃建筑面積約1939.9萬平方米；按投資金額計算，其中83.6%位于一二線城市。

  與萬科相比，恒大放緩拿地節(jié)奏則更早也更明顯。恒大總裁夏海鈞在8月中期業(yè)績會上明確表示，恒大在過去主要是以規(guī)模取勝，利潤適度增長�，F(xiàn)在倒過來了，把增長速度放下來，取而代之的是注重項目的銷售質(zhì)量。相當(dāng)一段時間內(nèi)，公開土地招拍掛市場上極少能看到恒大的身影，收并購成為恒大土地的主要來源。在2017年恒大新增土地儲備中，通過收并購方式取得的土地占比達(dá)到了57%。

  拿地成寡頭游戲

  龍頭房企在土地市場的優(yōu)勢依舊明顯，土地資源集中度加速提升。這在一線城市的土地市場表現(xiàn)更為明顯，高昂的掛牌價格讓土地成為龍頭企業(yè)、央企、國企這些寡頭們的游戲。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年1-9月全國房屋土地購置面積同比增幅為15.7%，表明整體土地市場表現(xiàn)還不錯。但需要注意的是，有很多城市地塊流拍，說明市場分化的結(jié)構(gòu)性問題依然如故。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然銷售業(yè)績較好的房企，依然會集中拿地“存糧”，且預(yù)計一二線熱點城市的土地市場成交依然活躍，但從三季度情況看，房企拿地意愿比上半年明顯減弱。

  另有業(yè)內(nèi)人士表示，目前一些房企積極拿地原因之一是地價合理回歸，因此未來土地市場成交保持平穩(wěn)的可能性更大。

  實際上，進(jìn)入10月，全國土地市場降溫不僅體現(xiàn)在三四線城市， 一二線城市土地流拍的現(xiàn)象也越發(fā)明顯。在資金鏈緊張、回款難等綜合壓力情況下，房企拿地不再積極，低溢價甚至底價成交成為土拍市場的主流。

  資金壓力傳導(dǎo)至土地

  關(guān)鍵就是企業(yè)資金目前普遍趨緊。不少房企融資后不再像以往多用來拿地擴(kuò)張，而是用于還債和補充一般流動資金。一些房企甚至尋求高成本海外融資，不少房企也接連發(fā)行超短期公司債券彌補資金流動性的不足。

  據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1-10月，房企信用債發(fā)行規(guī)模已超4200億元，遠(yuǎn)超去年全年房企信用債發(fā)行規(guī)模。四季度房企又紛紛發(fā)債應(yīng)對資金短缺瓶頸，10月房企國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)325億元，同比增幅超90%。

  業(yè)內(nèi)人士指出，一些龍頭房企目前業(yè)績表現(xiàn)看似不錯，但需要關(guān)注的是，在全國范圍內(nèi)，包括萬科、恒大等龍頭房企都在采取打折、優(yōu)惠等各種降價措施。

  而且前10月業(yè)績看似不錯的一些房企也存在凈利潤率壓縮的現(xiàn)象，受市場調(diào)整帶來的存貨跌價準(zhǔn)備和財務(wù)費用率上升的影響，隱含業(yè)績確定性略有下降。屆時難說不會傳導(dǎo)至公司在土地市場上的表現(xiàn)。