中房網(wǎng)訊 以規(guī)模論英雄的說(shuō)法已霸占房地產(chǎn)業(yè)數(shù)年，只有到行業(yè)調(diào)整期才會(huì)有真正的反思。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，什么才是最重要的？答案只有一個(gè)，就是利潤(rùn)。

  百家房企三季報(bào)九成賺錢(qián)

　　從目前行業(yè)整體狀況來(lái)看，上市房企依然處于高利潤(rùn)、高增長(zhǎng)周期中。

  根據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，中原地產(chǎn)研究中心分析數(shù)據(jù)顯示，100家上市房企披露了2018年三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，盈利房企占比達(dá)91%，僅9家虧損。

  統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，百家上市房企營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為10725億元，上漲了31.2%；凈利潤(rùn)合計(jì)為1012億元；凈利潤(rùn)率為9.44%，與2017年同期的9.17%相比，有小幅上漲；平均凈利潤(rùn)上漲幅度達(dá)到了35.2%。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來(lái)越高，目前已有約20家房企銷(xiāo)售規(guī)模跨入“千億元俱樂(lè)部”。不過(guò)，接下來(lái)的市場(chǎng)銷(xiāo)售增速將放緩，加之資金成本的提高，房企盈利能力或走低。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過(guò)去幾年，中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億元向1000億元銷(xiāo)售額發(fā)起沖擊，從1000億元向2000億元銷(xiāo)售目標(biāo)邁進(jìn)的房企，業(yè)績(jī)上漲明顯。整體看，做大依然是當(dāng)下房企的主流選擇，拼規(guī)模趨勢(shì)加劇，即使在調(diào)控加碼趨勢(shì)下，部分房企仍未放緩擴(kuò)張步伐，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)分化越來(lái)越明顯。

  銷(xiāo)售拿地均放緩

  然而，盡管業(yè)績(jī)預(yù)喜，但下半場(chǎng)的市場(chǎng)似乎并不樂(lè)觀，各地土地市場(chǎng)頻現(xiàn)流拍現(xiàn)象。當(dāng)前環(huán)境下，去庫(kù)存，加快回流現(xiàn)金已經(jīng)成為房企們最頭痛的問(wèn)題。

  據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，老牌房企招保萬(wàn)金的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均有所放緩。萬(wàn)科1~9月累計(jì)銷(xiāo)售金額增速約為9%，已低于全國(guó)銷(xiāo)售增速，而三季度銷(xiāo)售金額相比前兩季度增速下滑；而進(jìn)入三季度，招商蛇口銷(xiāo)售金額也有所回落，增速已不如前兩季度。至于保利地產(chǎn)，第三季度簽約銷(xiāo)售為883.39億元，與第二季度的1283.79億元相比，也呈下降趨勢(shì)；同期，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積580.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.80%，累計(jì)簽約金額1060.9億元，同比增長(zhǎng)3.39%，盡管相比上半年銷(xiāo)售增速回正，但依然不夠理想。

  與此同時(shí)，一波降價(jià)潮席卷全國(guó)樓市，特價(jià)房、打折優(yōu)惠、首付分期等各種促銷(xiāo)手段輪番上陣，它們見(jiàn)于TOP10開(kāi)發(fā)商，也有名不經(jīng)傳的在行業(yè)寒冬中瑟瑟發(fā)抖的小企業(yè)。在這種情況下，企業(yè)拿地的意愿降至冰點(diǎn)，9月百城土地單月成交總價(jià)同比下降50.8%。

  四季度已啟，年關(guān)將至，這往往是開(kāi)發(fā)商年底沖業(yè)績(jī)的季節(jié)，今年在調(diào)控背景和回籠現(xiàn)金的迫切需求下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有更多的路可選。

  與此同時(shí)，地市趨冷。今年上半年，具備融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)資房企拿地策略依然較為積極，但近期出現(xiàn)分化。9月份，全國(guó)百城土地成交總價(jià)同比下降50%。

  9月份，萬(wàn)科新增14個(gè)項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)總計(jì)容建筑面積為385.3萬(wàn)平方米，同比減少21.4%；總地價(jià)為249.3億元，同比減少15.3%。而1~9月，公司新增計(jì)容建筑面積同比增長(zhǎng)18.3%，新增土儲(chǔ)總地價(jià)同比增長(zhǎng)14.0%。

  保利9月新增9個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)容建筑面積同比減少 26.0%，總地價(jià)同比減少 37.7%。但加上前8個(gè)月的數(shù)據(jù)，這兩項(xiàng)均為正增長(zhǎng)。

  中海也出現(xiàn)這種情況，9月新增5個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益樓面面積約135.2萬(wàn)平方米，同比減少 55.7%；權(quán)益地價(jià)71.4億元，同比減少61.4%。而1~9月，中海新增權(quán)益樓面面積同比下降2.2%，新增土儲(chǔ)權(quán)益地價(jià)同比下降4.8%。

  去化率持續(xù)走低

  雖然也有華潤(rùn)置地等少數(shù)龍頭房企仍在積極拿地，9月單月拿地面積和金額同比增長(zhǎng)，但整體而言，從全國(guó)、百城、龍頭房企三個(gè)維度觀察，土地市場(chǎng)的成交均明顯降溫。

  土地市場(chǎng)入秋，一方面有土地端設(shè)置的條件嚴(yán)苛抑制房企拿地動(dòng)力的原因，另一方面也是銷(xiāo)售低迷導(dǎo)致。

  以深圳上周（10.22~10.28）情況為例，正值金九銀十的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，但深圳上周四個(gè)項(xiàng)目入市，一手住宅開(kāi)盤(pán)去化約兩成，市場(chǎng)好的年份，日光盤(pán)的案例曾一個(gè)接著一個(gè)。

  一名房企營(yíng)銷(xiāo)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)指出，“第四季度，公司的銷(xiāo)售壓力有增無(wú)減。新開(kāi)的項(xiàng)目賣(mài)不動(dòng)，而我們?cè)诓糠殖鞘械臄?shù)個(gè)明星項(xiàng)目，因?yàn)閮r(jià)格和城市政策等問(wèn)題，拿不到預(yù)售證，而這些項(xiàng)目以股權(quán)或債權(quán)的形式引入了外部投資者，原定的開(kāi)盤(pán)時(shí)間目前一再延后，項(xiàng)目IRR會(huì)進(jìn)一步下降�！�

  該人士補(bǔ)充，“加上目前融資環(huán)境嚴(yán)峻，融資渠道不暢，公司的資金流壓力加大，在對(duì)外拿地上節(jié)奏會(huì)放緩，定更高的拿地條件。正如行業(yè)正在呈現(xiàn)的景象，一些去化不好的項(xiàng)目，我們也在打折促銷(xiāo)�！�

  另一個(gè)可以參照的指標(biāo)是，9月份，全國(guó)新開(kāi)工面積1.93億平方米，單月同比增長(zhǎng)20.3%，增速較8月份回落6.3個(gè)百分點(diǎn)；1~9 月全國(guó)累計(jì)新開(kāi)工15.26億，平方米同比增長(zhǎng)16.4%，增速較1~8月提升0.5百分點(diǎn)。

  光大證券分析師何緬南指出，“我們認(rèn)為新開(kāi)工增速的提升主要來(lái)自?xún)煞矫�，一是銷(xiāo)售趨冷的情況下，開(kāi)發(fā)商存在搶跑道，加速推盤(pán)和搶收現(xiàn)金流的動(dòng)力；二是目前資金面持續(xù)緊張，非標(biāo)產(chǎn)品受限，房企只有滿(mǎn)足四證齊全（新開(kāi)工）后，方可獲得開(kāi)發(fā)貸，促進(jìn)了房企加快開(kāi)工的意愿�！�

  從房企角度來(lái)說(shuō), 在融資收緊、短期償債壓力增加、預(yù)期項(xiàng)目去化率下降的情況下，四季度將繼續(xù)加大貨量供應(yīng)。

  從目前行業(yè)環(huán)境來(lái)看，去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿、寬貨幣延伸至寬信用，雖未提及房地產(chǎn)行業(yè)，但總體資金環(huán)境改善以及信用風(fēng)險(xiǎn)下降都將改善房企的融資難問(wèn)題。寬松政策預(yù)期抬升了，但地產(chǎn)業(yè)的春天什么時(shí)候才會(huì)來(lái)還是個(gè)未知數(shù)。

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