《北京商報》王寅浩

 在房住不炒的原則下，目前包括北京在內(nèi)的一線樓市出現(xiàn)持續(xù)盤整，部分項目一改過去開盤即售罄的局面，開發(fā)商開始要為如何將房子賣出去發(fā)愁？這樣的日子要持續(xù)多久？未來的市場如何變化？1月14日，在北京市政協(xié)十三屆二次會議小組討論會后，市政協(xié)委員、自然資源部所有者權(quán)益司司長廖永林在接受北京商報記者專訪時表示，包括限競房在內(nèi)的部分項目“遇冷”表明房地產(chǎn)市場供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，從“緊缺”變?yōu)楦纳菩汀⒉町惢�的需求。在高供給、低需求的背景下，限競房滯銷或?qū)⒊蔀槌�態(tài)，開發(fā)商要適應(yīng)當前的“苦日子”。

  關(guān)于新房銷售：

  賣不完是常態(tài)

  據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年11月11日，北京合計有26個限競房項目取得31期預(yù)售證，合計提供商品房限競房源15982套，達到了183萬平方米(另外還有車位等配套)。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，因為部分項目剛?cè)〉妙A(yù)售證，合計網(wǎng)簽只有3006套，簽約均價為48885元/平方米，按照這個比例計算，網(wǎng)簽銷售率只有18.8%。而即使計算所有項目的真實銷售，已經(jīng)入市的這些項目平均去化也只有三成多，相比之前的四成繼續(xù)下滑。

  “正常情況下，樓盤開盤就賣完屬于不正�，F(xiàn)象，賣不完才是正�，F(xiàn)象。”廖永林介紹，這種情況的轉(zhuǎn)變無疑跟整個房地產(chǎn)市場回歸理性有很大關(guān)系，“大面積的房屋出讓會有一個集中消化的問題，目前整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)從‘緊缺’變?yōu)楦纳菩�、差異化的需求�！?nbsp;廖永林認為，在高供給、低需求的背景下，開發(fā)商要開始適應(yīng)新的銷售節(jié)奏。

  “未來的樓盤如果開盤就能賣到70%-80%就實屬萬幸，賣到50%-60%則是正常現(xiàn)象，一次性賣不完是常態(tài)�！绷斡懒种赋�，以前樓盤開盤以“大盤”居多，但是隨著供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商就要考慮分批售賣，把“大盤”變成“小盤”，減少自己手中的現(xiàn)房數(shù)量，這樣市場上才能進行合理消化。

  限競房項目之間區(qū)域內(nèi)的分流競爭，也加大了銷售的難度。從去年開始，開發(fā)商在京集中拿地，其中多數(shù)為限競房地塊，且部分項目區(qū)域集中程度高，比如大興亦莊、昌平北等。在這些區(qū)域，購房者選擇多，區(qū)域內(nèi)小板塊項目分流，也就造成了單個項目成交沒有達到預(yù)期。有些地段好的項目仍然火熱，而地段不好的，需要降價幾千元銷售�！袄习傩召I房看重的主要是價錢低、離單位近等方面，商品房建設(shè)考慮因素很多，產(chǎn)品同質(zhì)化盲目建設(shè)只會適得其反�！绷斡懒謴娬{(diào)。

  推動改革：

  解決商品房銷售信息對稱是關(guān)鍵

  在房住不炒的定位指導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過一年多的調(diào)整后，開始進入穩(wěn)定期。下一步改革去哪？對此廖永林在接受北京商報記者專訪時表示，在整個房地產(chǎn)市場體系中，購房者是信息最“閉塞”的一環(huán)，未來改革應(yīng)當是推動銷售環(huán)節(jié)的信息對稱。

  “銷售環(huán)節(jié)的信息不對稱，讓本來并沒有那么緊張的房源通過宣傳炒作變得炙手可熱。同時普通老百姓也不能像專業(yè)人士那樣去全面了解商品房相關(guān)信息，在銷售環(huán)節(jié)了解得不清楚，等到交房時也面臨房屋質(zhì)量差、交易不公平等問題�！绷斡懒种赋觯�商品房銷售環(huán)節(jié)的信息不對稱由來已久，它的存在也帶來違法銷售、交易不公平、推動高杠桿等諸多問題。 “商品房預(yù)售制是房地產(chǎn)開發(fā)商融資的一種重要手段，能夠加快房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金周轉(zhuǎn)，但這一制度也給資金實力不強的企業(yè)打開了一條實現(xiàn)快速增長的通道�！痹诹斡懒挚磥恚�房地產(chǎn)本身就是屬于高資本密集型產(chǎn)業(yè)，不應(yīng)該讓一些實力不強的企業(yè)“空手套白狼”，甚至通過預(yù)售制、銀行貸款等高杠桿把商品房“一點一點地撬起來”，從長遠來看，這并不符合市場運行規(guī)律。

  來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅期房銷售面積占總銷售面積的比重由2005年的63%提升至84%，其中40個大中城市期房銷售面積占比始終維持在80%以上。不同于其他“一手交錢，一手交貨”的買賣模式，只靠沙盤和規(guī)劃圖，房企就可以從購房者手中得到一筆資金�！霸谫Y金和房屋短缺的年代，商品房預(yù)售制可謂‘功不可沒’。但是就目前來看，資金和房屋都相對充裕，房地產(chǎn)市場的變革勢在必行，建議取消預(yù)售制�！绷斡懒謴娬{(diào)。 

  但也有業(yè)內(nèi)人士指出，取消商品房預(yù)售制之所以遲遲未取得實質(zhì)性進展，其根本原因就在于監(jiān)管部門需要考慮房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，因此需要循序漸進。

  建言“回天計劃”：

  職住平衡是核心

  在談到解決類似“回天”地區(qū)超級大盤的問題時廖永林表示，核心是要職住平衡，而職住關(guān)系內(nèi)部要解決產(chǎn)、住協(xié)調(diào)的問題，另一方面也要有合理的外部環(huán)境�！捌�車時代二三十公里是合理范圍內(nèi)，如果超過這個標準，很多人的日常生活都會受到影響，所以北京提出要推動職住平衡�！�

  作為土地供應(yīng)專家，廖永林認為，天通苑地區(qū)居住人口很多，但配套設(shè)施并不完善，帶來很多社會問題，作為北京的大型居住區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善尤為重要。正因如此，去年8月，北京200億元“回天計劃”正式啟動；對內(nèi)，26所幼兒園和中小學、5個醫(yī)院和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、6個文化體育活動場館建設(shè)進入快速推動期；對外，改造兩條快速路以及軌道交通13號線龍澤站、回龍觀站等擁堵站點也一并進行。

  “這些配套政策非常好，但要從根本上解決問題，還要把產(chǎn)業(yè)引進來，讓人留得住，不需要離開這個區(qū)域去就業(yè)�！绷斡懒峙e例稱，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前天通苑地區(qū)的常住人口在70萬-100萬，按照每20萬人一條軌道交通配套，單就交通問題，就需要5條軌道交通。但如果產(chǎn)城融合解決了，交通壓力下來了，人留住了，消費也留住了。廖永林指出。

  目前北京的城市格局發(fā)生了轉(zhuǎn)變，之前是唯一中心建設(shè)，現(xiàn)在是多個中心建設(shè)。多個中心建設(shè)輻射的范圍更廣，也是解決職住平衡的重要手段。

  1月4日，《北京城市副中心控制性詳細規(guī)劃（街區(qū)層面）（2016-2035年）》（以下簡稱《規(guī)劃》）正式發(fā)布。北京市規(guī)劃自然資源委負責人解讀《規(guī)劃》時表示，職住平衡是副中心建設(shè)過程中的重要問題，副中心要吸納中心城40萬-50萬人的新增居住人口，同時還要保障現(xiàn)有的80萬人的居住和生活，處理好職住關(guān)系是副中心規(guī)劃中的關(guān)鍵問題。該負責人稱。在居住方面要以居住平衡為導(dǎo)向，全區(qū)進一步加大居住建筑的供應(yīng)�！兑�(guī)劃》提出多主體供給、多渠道保障、租購并舉來滿足新增的住房需求�！兑�(guī)劃》提出要進一步加大住房租賃市場的供給和保障，結(jié)合重點功能區(qū)的周邊，適度配置一些混合功能的公寓，結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)也要考慮適當配置必要的居住用地和租賃性住房，通過動態(tài)調(diào)節(jié)來保證整個住房市場跟就業(yè)的平衡關(guān)系。

  廖永林建議，北京城市結(jié)構(gòu)調(diào)整后，人口密度也將重新分配，居住跟著產(chǎn)業(yè)走，職住平衡得到進一步完善，例如北京城市副中心就是推動職住平衡的“標桿”。