《北京商報(bào)》董家聲

雖然沒(méi)有跡象表明不久前的央行降準(zhǔn)帶來(lái)的影響已傳導(dǎo)至地產(chǎn)行業(yè)，但1月以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)仍舊延續(xù)了去年底融資回暖的局面。截至目前，超過(guò)10家房企已發(fā)布境內(nèi)外融資計(jì)劃，總規(guī)模已接近1000億元。

  年初房企密集融資

  與去年同期相比，房企融資的閘門(mén)無(wú)疑已處于開(kāi)啟狀態(tài)。

  1月16日，正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，公司額外發(fā)行1.5億美元2020年到期年息10.5%的優(yōu)先票據(jù)；同日，禹洲地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司發(fā)行于2022年到期金額為5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率8.625%。

  此前的兩天里，包括中國(guó)奧園、中駿集團(tuán)、世茂股份、華夏幸福、富力集團(tuán)、新城控股、力高地產(chǎn)、金科股份、電建地產(chǎn)超過(guò)10家上市房企紛紛發(fā)布企業(yè)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、公司債、可換股債券、超短期融資券等各類(lèi)融資計(jì)劃。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1月前半段，上市房企已公布近40筆融資計(jì)劃，合計(jì)融資額度接近1000億元。1月也有望成為繼去年11月來(lái)房企年末出現(xiàn)一波融資高峰后的又一個(gè)小高潮。

  據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年85家典型房企融資總額為11920億元，同比下降11.09%。其中，去年11月，2018年幾乎持續(xù)收緊的融資渠道有所放松，房企融資規(guī)模也首次攀升至久違的千億級(jí)臺(tái)階。之后，2018年12月，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)1600億元規(guī)模的融資高潮。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，與去年11-12月類(lèi)似，房企融資渠道正在打開(kāi)。從樓市調(diào)控政策看，最嚴(yán)格的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低，房地產(chǎn)業(yè)最近幾個(gè)月資金情況出現(xiàn)了緩解。對(duì)房企而言，當(dāng)前樓市銷(xiāo)售逐漸放緩，回款難度加大。再疊加企業(yè)前期過(guò)度投資對(duì)資金需求的上漲壓力，房企對(duì)融資的訴求明顯上漲。

  融資成本下降

  與2018年底房企集中融資時(shí)成本大幅上升不同，今年1月，多家企業(yè)公布的融資成本均比之前有所降低。甚至還出現(xiàn)了企業(yè)債利率不足4%的融資。同時(shí)，包括富力等企業(yè)完成了大額度企業(yè)債。

  以正榮地產(chǎn)1月16日發(fā)布的融資公告為例，該公司發(fā)行1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)的年息為10.5%。而2018年10月25日，正榮地產(chǎn)發(fā)行的0.7億美元的優(yōu)先票據(jù)年息已達(dá)12.5%。年息雖然仍相對(duì)處于高位，但前后相比也降低了2個(gè)點(diǎn)。

  廈門(mén)建發(fā)1月14日發(fā)布公告稱，已成功發(fā)行2019年度第二期超短期融資券，資金均已到賬，規(guī)模為6億元，期限260日，利率3.68%；同時(shí)，電建地產(chǎn)公告顯示，公司擬發(fā)10億元超短期債券，利率3.5%-4.5%；金科股份擬發(fā)12億元短期融資券，利率最高6.9%。同時(shí)，金科還披露公司擬發(fā)最高10億元中期票據(jù)，利率6.5%-7.3%。

  業(yè)內(nèi)人士分析，雖然去年后兩個(gè)月融資規(guī)模上升明顯，但融資成本則顯著提高。而當(dāng)前房企融資利率有下降趨勢(shì)。

  資料顯示，去年11月，房企與金融機(jī)構(gòu)合作開(kāi)始頻繁，但隨之房企融資利率水平大幅上漲。例如華遠(yuǎn)地產(chǎn)和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達(dá)11%和12%；華夏幸福11月19日發(fā)行的5000萬(wàn)美元債券利率為9%；時(shí)代中國(guó)擬發(fā)行的3億美元優(yōu)先債券利率為10.95%；恒大發(fā)行的3筆共18億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率分別為11%、13%、13.75%。

  易居智庫(kù)市場(chǎng)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，融資利率水平能體現(xiàn)房企融資成本和難度大小。房企融資壓力也有所緩解，反映出各界對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的整體預(yù)期有所調(diào)整�？傮w而言，2018年是房企最近幾年資金壓力最大的一年，2019年企業(yè)依然持續(xù)面臨資金壓力。

  克而瑞研究中心認(rèn)為，即便近期房企融資回暖，融資成本有所下滑，但行業(yè)總體融資成本仍處高位。

  融資閘門(mén)開(kāi)啟

  “不排除降準(zhǔn)對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期有所影響”，一位樓市觀察者表示，無(wú)論是從融資規(guī)模還是利率水平來(lái)看，房企融資環(huán)境已經(jīng)有所寬松，雖然本輪降準(zhǔn)的定向目標(biāo)是中小企業(yè)和實(shí)體行業(yè)，但貨幣政策的整體寬松對(duì)地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)有間接正向的影響。

  合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，降準(zhǔn)對(duì)于房企而言，獲得銀行貸款支持的難度將大大降低，房企現(xiàn)金流緊繃的狀態(tài)將得到改善，融資成本也有望下調(diào)。特別是國(guó)企、央企，以及全國(guó)排名前30位的頭部房企，更將從中受益。房企資金面的寬松，將有助減少此前在全國(guó)頻頻出現(xiàn)的土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象，一二線城市的土地市場(chǎng)將逐步升溫。 

  需要注意的是，央行降準(zhǔn)并不會(huì)對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生迅速的向上拉動(dòng)。畢竟制約購(gòu)房消費(fèi)的關(guān)鍵在于過(guò)高的首付比例，而非房貸利率，因而降準(zhǔn)難以直接降低購(gòu)房成本，對(duì)開(kāi)發(fā)商回籠資金的影響也有限。

  現(xiàn)在判斷房企融資渠道就此開(kāi)啟恐怕為時(shí)尚早。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉分析，此次央行降準(zhǔn)更傾向于扶持中小微企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，初衷并不是為了房地產(chǎn)，地產(chǎn)企業(yè)必須有清醒的認(rèn)識(shí)。

  監(jiān)管層嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企融資難度依然比較大。加上當(dāng)前房企普遍進(jìn)入前期債務(wù)兌付高峰期，一些企業(yè)再疊加業(yè)績(jī)下滑，都讓企業(yè)面臨償債風(fēng)險(xiǎn)。

  1月16日

  正榮地產(chǎn)額外發(fā)行1.5億美元年息10.5%的優(yōu)先票據(jù)

  禹洲地產(chǎn)發(fā)行于2022年到期金額為5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率8.625%

  1月15日

  中國(guó)奧園將發(fā)行本金為5億美元票據(jù)，年利率8.5%

  中駿集團(tuán)申請(qǐng)發(fā)行5億美元2021年到期優(yōu)先票據(jù)

  正榮地產(chǎn)2億美元優(yōu)先票據(jù)將于港交所發(fā)行及上市，年息8.6%

  世茂股份公開(kāi)發(fā)行2019年公司債券（第一期）規(guī)模20億元，期限3年，利率4.65%

  華夏幸福擬發(fā)行2019年度第一期超短期融資券，發(fā)行規(guī)模為10億元

  富力擬發(fā)最高13億元超短期融資券用于償還金融機(jī)構(gòu)借款

  招商局蛇口擬發(fā)行15億元超短期融資券

  新城控股發(fā)行金額為3億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率7.5%