來源：《時代周報》 作者：謝中秀

 2018年的最后一個月份，在經(jīng)歷了400余次調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場還在“緊”與“松”之間猶疑揣測。

  但在這個年度結(jié)束的最后幾天，一個位于山東省西部的小城打破了這種緊張而微妙的局面。

  12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施。而這一“限售令”，自2017年11月開始實行以來，到現(xiàn)在也才一年有余。

  在經(jīng)歷了市場、官方的觀望和試探之后，19日，菏澤市住建局官方正式出具解讀，確定取消了限售。

  隨后，廣東省廣州市住建委官方發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》，對商服類物業(yè)進行了松綁，2017年3月30日前土地出讓項目不再限定限售對象，可售個人。

  在12月21日召開的中央經(jīng)濟工作會議上，對房地產(chǎn)提出了“因城施策、分類指導”的要求。多位專家預測，2019年或許更多城市正式調(diào)整政策。

  但12月26日湖南省衡陽市撤銷“限價令”又取消的行為，也讓市場認識到，即使中央下放了微調(diào)權(quán)力，地方也要慎之又慎。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出：“雖然目前強調(diào)因城施策，并合理微調(diào)，但事實上各類松綁動作，無論是大還是小，都容易引起市場預期的變動。所以若是沒有足夠信心做到‘房住不炒’，部分政策的松綁會被認為是輕率的，也容易面臨問責的壓力�！�

  2019年或超30城松綁

  時代周報記者不完全梳理，目前已經(jīng)有甘肅蘭州、山西太原、山東菏澤、廣東廣州等多地官方明確發(fā)文從限購、限售等政策層面進行松綁。

  2018年12月26日，由衡陽市發(fā)改委和住建局聯(lián)合發(fā)布的暫停執(zhí)行“限價令”的文件流出。但翌日衡陽市政府官方發(fā)文表示撤回該通知，并定性該通知對穩(wěn)房價、穩(wěn)預期認識不足，衡陽將堅決貫徹“房住不炒”原則，維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

  事實上，2018年以來已經(jīng)有多個松綁消息傳出，包括各地以人才政策放松限購，以及限價政策悄然松動等。隨著菏澤“闖關(guān)成功”，以及中央定調(diào)“因城施策”，多位專家預測將會有更多城市松綁政策。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從各地政策內(nèi)容來看，之前政策過于嚴厲，所以部分城市樓市出現(xiàn)明顯調(diào)整局部市場，存在政策微調(diào)的可能性。

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，限售是這一輪全國百城調(diào)控最標志性的政策，也是“房住不炒”的最典型政策，目前全國已經(jīng)有90多個不同級別的城市執(zhí)行了這一政策，菏澤“闖關(guān)”成功、官方取消限售后，或有更多城市跟進，而按照菏澤城市的標準，全國起碼有30個城市以上有取消限售的可能性。

  但即使在“因城施策、分類指導”的要求下，也有“夯實城市政府主體責任”的定調(diào)，下放到地方的，不僅僅是權(quán)力，還有與之相應的責任。

  社科院金融研究所原金融發(fā)展室主任易憲容分析，地方政府在因城施策發(fā)展本地房地產(chǎn)市場的同時，也要承擔房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體責任，不能脫離“房住不炒”的基本定位。

  短期調(diào)控升級為長效機制

  這一輪嚴厲的調(diào)控從2016年9月開始，持續(xù)了高壓態(tài)勢。到現(xiàn)在經(jīng)過兩年多的時間，從中央到地方，出臺了近千個限制性措施。僅2018年，就有近450次政策調(diào)控。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年全國房地產(chǎn)市場政策調(diào)控次數(shù)較2017年同期增75%，刷新歷史調(diào)控紀錄。

  到目前，我國房地產(chǎn)市場形成了限購、限售、限價、限貸、限商等多維度的立體調(diào)控環(huán)境。

  恒大研究院分析指出，如限價、限售、限簽政策，在市場高溫時起到迅速踩剎車的作用，隨著市場平穩(wěn)，這些政策勢必清理退出；在限購方面，隨著市場穩(wěn)定，有些城市也會將限購范圍縮小，從全市劃定到市內(nèi)核心區(qū)。

  而房地產(chǎn)市場定調(diào)“因城施策”也給各地因地制宜、適度松綁提供了中央依據(jù)。

  國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松認為，當前我國不同城市之間房地產(chǎn)差異比較大，比如某些城市庫存量很大，那就需要適當減少供應，而部分城市房價上漲壓力很大，那就需要相應地增加土地供應，“因城施策”也是為了讓當?shù)馗�好地把握當前各地房地產(chǎn)市場的特殊性，讓當?shù)馗鶕?jù)實際市場情況相應地調(diào)整相關(guān)政策。

  與此同時，適度松綁如何合理平穩(wěn)過渡，而不是變動太快，引起市場激烈反彈，也值得思考。

  中國財政科學研究院應用經(jīng)濟學博士后盤和林認為：“2019年即使多地出現(xiàn)政策微調(diào)，也不能離開穩(wěn)的基調(diào)。”

  恒大研究院分析指出，從2017年起，中央高度重視建立長效機制，2018年以來，兩會政府工作報告、中央經(jīng)濟工作會議、全國住房城鄉(xiāng)工作會議等，都把建立長效機制放到了房地產(chǎn)工作的關(guān)鍵位置。2019年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作也提出，要著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，并繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。

  “長效機制并不代表短期調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，而是制度化一些有效的短期調(diào)控政策，使其平穩(wěn)運行、長期有效。比如，在一線城市增加共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房供應、創(chuàng)新土地出讓模式逐步替代‘價高者得’的傳統(tǒng)招拍掛模式、堅持差別化的信貸政策等。”恒大研究院表示。

  菏澤只是一個恰逢時機的起點，而背后昭示的，或許是短期調(diào)控已經(jīng)結(jié)束，各地將進行適度微調(diào)，以使我國房地產(chǎn)市場進入長效機制作用、平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)。