綜合：《第一財經(jīng)日報》、《證券日報》

        2018年，中國房地產(chǎn)市場面臨巨大挑戰(zhàn)，不過主流房企繼續(xù)保持領(lǐng)跑的態(tài)勢。在市場下滑、行業(yè)規(guī)模增速放緩的情況下，規(guī)模房企全年累計銷售增速仍保持了較高水平。

  據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2018年TOP100房企全年銷售增長35%，千億房企數(shù)量達到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有較大幅度增加。其中，TOP10房企集中度達26.9%，TOP20房企集中度達37.5%。而TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度較大，分別較2017年提升9.3個和11.3個百分點至55.1%和66.7%。但行業(yè)分化正在悄然發(fā)生。今年各規(guī)模梯隊分布出現(xiàn)明顯變化，從2016年和2017年的金字塔形，演變?yōu)榻衲晟险�下寬的沙漏型�?018年全年，銷售前一百強房企拿地總貨值超10萬億元，同比降幅13%；其中26家房企全年拿地貨值超千億元，22級房企拿地建筑面積超千萬平米�？傮w而言，房企更傾向于收緊投資，準(zhǔn)備過冬。

  行業(yè)繼續(xù)保持“強者恒強”局面，“大象跑的比螞蟻快”現(xiàn)象非常明顯。

  其中，碧桂園全年實現(xiàn)銷售業(yè)績7286.9億元，同比增長32.3%，自2017年以來穩(wěn)坐榜首位置；萬科和恒大累計業(yè)績同比增幅也分別達14.5%和10%，分別為6069.2億和5511億。不過，房企的銷售增長速度已經(jīng)大幅度下降，行業(yè)前三強2017年平均增速在50%以上，顯著高于2018年的同比增速。

  尤其下半年以來，宏觀政策調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)，市場預(yù)期下滑、行業(yè)增速放緩。第四季度，雖然房企推案量大幅增加、項目積極入市，但市場去化表現(xiàn)普遍不及預(yù)期。即使TOP100房企12月單月銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但單月同比增速偏低，并從7月近60%大幅回落至21%左右。

  降價促銷，以價換量現(xiàn)象在去年下半年屢見不鮮�！拔覀冏钪匾�的就是保證銷售，利潤可以不要，但是現(xiàn)金流需要�！币晃籘OP30房企總裁曾描述當(dāng)時的公司策略。

  很多公司也并未完成去年初的內(nèi)部計劃，第一財經(jīng)記者了解，雖然很多公司公布了對外的銷售計劃，但是內(nèi)部實則有更高指標(biāo)，目前看來，大部分公司均在下半年進行過調(diào)整，以適應(yīng)下行的市場環(huán)境。

  從今年權(quán)益榜的數(shù)據(jù)能看出，行業(yè)整體項目合作情況增多。TOP100房企銷售金額權(quán)益比從2016年的85%逐年下降至2018年的80%。

  分梯隊來看，銷售百強中各梯隊房企的權(quán)益占比都呈下降的趨勢。其中TOP11-30和TOP31-50梯隊的房企銷售權(quán)益降幅最為顯著，分別達到7個和9.3個百分點。

  通過項目合作，各房企均可以把占股項目銷售計入流量銷售金額，這也是今年銷售業(yè)績繼續(xù)增加的原因。因此，考慮實際的權(quán)益銷售金額，各房企增速還將進一步下滑。

  通過合作等模式，越來越多房企越過千億規(guī)模。千億房企數(shù)量達到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了較大幅的增加。

  新城今年以來的業(yè)績增長率較高達到74.3%，名次較2017年提升5位躋身TOP10房企行列。世茂和陽光城的排名也較去年各自上升5位。其中，陽光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年邁入千億房企行列。

  易居中國CEO丁祖昱預(yù)計，千億房企的數(shù)量在今年達到30家之后，未來規(guī)模的擴容將會放緩，短期內(nèi)將維持在30-35家左右。

  行業(yè)經(jīng)歷了3年的快速發(fā)展之后，各個房企通過高周轉(zhuǎn)和高杠桿完成了規(guī)模的快速增長，特別是百強房企整體銷售規(guī)模的年復(fù)合增長率達到40%左右。這也給很多房企帶來了較高的財務(wù)杠桿和債務(wù)壓力。

  2018年，市場整體融資環(huán)境依然保持收緊的態(tài)勢，房企融資相關(guān)政策也基本處于底部運行。但年末隨著“1031”和“1213”會議上對房地產(chǎn)和去杠桿相關(guān)問題上的態(tài)度有所緩和，近期房企融資有了回暖的跡象。雖然年末有多個房企的大額融資計劃獲批，但從目前來看，金融機構(gòu)對涉及房地產(chǎn)的融資審核還是相當(dāng)嚴格。

  據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

  這意味著，房企還將繼續(xù)感受資金壓力，未來加速出貨和降低財務(wù)杠桿還會繼續(xù)。因此，房企的增速將保持穩(wěn)定水平，規(guī)模格局初步形成。

      10強房企拿地貨值占一半