來源：《證券日報》 作者：王麗新

     近兩年，三、四線城市房地產(chǎn)市場銷售火爆，不少房企因未能在三、四線城市及時布局而錯失規(guī)模大漲的機(jī)會。但接下來，房企對三、四線城市則持有保守的投資心態(tài)。

  2019年1月28日，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院最新《中國百城房價報告》顯示，三、四線城市房價在連續(xù)10個月環(huán)比上漲的基礎(chǔ)上，2018年12月份首次出現(xiàn)止?jié)q的現(xiàn)象。

  據(jù)該報告顯示，2018年12月份，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交均價為13382元/平方米，環(huán)比增長0.6%，同比增長8.2%。當(dāng)前房價繼續(xù)上漲，相比2018年11月份13297元/平方米上漲了85元/平方米。

  上海易居房地產(chǎn)研究院表示，觀察歷史數(shù)據(jù)可知，在2010年至2016年上半年，百城房價走勢相對還是平緩的，但是2016年下半年開始房價明顯拉升，到2017年底終結(jié)了過快上漲的態(tài)勢。當(dāng)前百城房價在連續(xù)12個月超過1.2萬元/平方米均價水平的情況下，2018年9月份首次進(jìn)入1.3萬元/平方米的水平，10月份-12月份房價繼續(xù)上漲。統(tǒng)計全年數(shù)據(jù)可知，2017年房價為11541元/平方米，而2018年全年房價為12800元/平方米，上漲了11%。

  分城市能級來看，有些城市房地產(chǎn)市場有拐點(diǎn)跡象出現(xiàn)。2018年12月份，100個城市新建商品住宅成交均價中，一線城市、二線城市和三、四線城市分別為46485元/平方米、14240元/平方米和10885元/平方米。對此類價格進(jìn)行區(qū)間劃分，其中一線城市4萬元/平方米以上均價水平持續(xù)了21個月，二線城市1.4萬元/平方米以上均價水平持續(xù)了3個月，三、四線城市1萬元/平方米以上均價水平則持續(xù)了17個月。

  值得注意的是，一線城市在2018年1月份房價創(chuàng)下了新高，即為42607元/平方米，隨后月份則總體處于下滑態(tài)勢，到了2018年下半年房價則呈現(xiàn)了小幅反彈的態(tài)勢。而三、四線城市在連續(xù)10個月環(huán)比上漲的基礎(chǔ)上，12月份首次出現(xiàn)止?jié)q的現(xiàn)象。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年房價總體上保持上漲態(tài)勢，但這主要和成交結(jié)構(gòu)的因素有關(guān)。尤其是到了下半年，各地高價樓盤的預(yù)售證管控力度相對小，很多高價樓盤密集入市，進(jìn)而帶來了房價的上漲。而從結(jié)構(gòu)上看，三、四線城市終結(jié)了此前持續(xù)上漲的過熱態(tài)勢，當(dāng)前房價是有所降溫的。

  嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步稱，2019年上半年新房的供應(yīng)規(guī)模比較多，而市場交易短期看也難以反彈。從這個角度看，房企預(yù)計依然會堅(jiān)持以價換量的策略。換而言之，在庫存規(guī)模沒有積極消化、政策沒有明顯松動的情況下，房企定價依然會比較謹(jǐn)慎，百城房價走勢也會相對比較溫和。