來源：《證券日?qǐng)?bào)》 作者：王麗新

     近兩年，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆，不少房企因未能在三、四線城市及時(shí)布局而錯(cuò)失規(guī)模大漲的機(jī)會(huì)。但接下來，房企對(duì)三、四線城市則持有保守的投資心態(tài)。

  2019年1月28日，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院最新《中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》顯示，三、四線城市房?jī)r(jià)在連續(xù)10個(gè)月環(huán)比上漲的基礎(chǔ)上，2018年12月份首次出現(xiàn)止?jié)q的現(xiàn)象。

  據(jù)該報(bào)告顯示，2018年12月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為13382元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，同比增長(zhǎng)8.2%。當(dāng)前房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，相比2018年11月份13297元/平方米上漲了85元/平方米。

  上海易居房地產(chǎn)研究院表示，觀察歷史數(shù)據(jù)可知，在2010年至2016年上半年，百城房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)還是平緩的，但是2016年下半年開始房?jī)r(jià)明顯拉升，到2017年底終結(jié)了過快上漲的態(tài)勢(shì)。當(dāng)前百城房?jī)r(jià)在連續(xù)12個(gè)月超過1.2萬元/平方米均價(jià)水平的情況下，2018年9月份首次進(jìn)入1.3萬元/平方米的水平，10月份-12月份房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。統(tǒng)計(jì)全年數(shù)據(jù)可知，2017年房?jī)r(jià)為11541元/平方米，而2018年全年房?jī)r(jià)為12800元/平方米，上漲了11%。

  分城市能級(jí)來看，有些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有拐點(diǎn)跡象出現(xiàn)。2018年12月份，100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)中，一線城市、二線城市和三、四線城市分別為46485元/平方米、14240元/平方米和10885元/平方米。對(duì)此類價(jià)格進(jìn)行區(qū)間劃分，其中一線城市4萬元/平方米以上均價(jià)水平持續(xù)了21個(gè)月，二線城市1.4萬元/平方米以上均價(jià)水平持續(xù)了3個(gè)月，三、四線城市1萬元/平方米以上均價(jià)水平則持續(xù)了17個(gè)月。

  值得注意的是，一線城市在2018年1月份房?jī)r(jià)創(chuàng)下了新高，即為42607元/平方米，隨后月份則總體處于下滑態(tài)勢(shì)，到了2018年下半年房?jī)r(jià)則呈現(xiàn)了小幅反彈的態(tài)勢(shì)。而三、四線城市在連續(xù)10個(gè)月環(huán)比上漲的基礎(chǔ)上，12月份首次出現(xiàn)止?jié)q的現(xiàn)象。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年房?jī)r(jià)總體上保持上漲態(tài)勢(shì)，但這主要和成交結(jié)構(gòu)的因素有關(guān)。尤其是到了下半年，各地高價(jià)樓盤的預(yù)售證管控力度相對(duì)小，很多高價(jià)樓盤密集入市，進(jìn)而帶來了房?jī)r(jià)的上漲。而從結(jié)構(gòu)上看，三、四線城市終結(jié)了此前持續(xù)上漲的過熱態(tài)勢(shì)，當(dāng)前房?jī)r(jià)是有所降溫的。

  嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步稱，2019年上半年新房的供應(yīng)規(guī)模比較多，而市場(chǎng)交易短期看也難以反彈。從這個(gè)角度看，房企預(yù)計(jì)依然會(huì)堅(jiān)持以價(jià)換量的策略。換而言之，在庫(kù)存規(guī)模沒有積極消化、政策沒有明顯松動(dòng)的情況下，房企定價(jià)依然會(huì)比較謹(jǐn)慎，百城房?jī)r(jià)走勢(shì)也會(huì)相對(duì)比較溫和。