來源：《時代周報》、《證券日報》

   在經歷了2018年底調控政策的松動后，2019年新年伊始的房地產市場總體表現(xiàn)卻并不理想。

  據(jù)中信建投證券分析報告統(tǒng)計，2019年1月百強房企全口徑銷售額達到 6610.7 億元，同比下降2.6%，相比于去年1月份58.4%的同比增速大幅下滑，其中百強房企權益銷售額為 5088.5 億元，同比下降 8.6%。

  一二線城市在調控影響下持續(xù)降溫。從1月下旬開始，春節(jié)假期的到來使得網簽基本暫停，新推項目較少。降溫的局勢還蔓延到三四線城市。房企在春節(jié)期間開展的“返鄉(xiāng)置業(yè)”系列活動也收效甚微。

  從近期房地產公司披露的2019年首月業(yè)績數(shù)據(jù)中，也可以發(fā)現(xiàn)樓市走向的變化：不同規(guī)模的房企銷售業(yè)績出現(xiàn)分化，龍頭房企下滑，一些中小房企銷售數(shù)據(jù)卻依然上漲，呈現(xiàn)出幾家歡喜幾家愁的局面。

  樓市降溫是否會持續(xù)？“從2019年后續(xù)趨勢看，一二線繼續(xù)在調控影響下低迷，三四線城市出現(xiàn)退燒現(xiàn)象，除非出現(xiàn)大規(guī)模政策變化，否則2019年大部分房企將面臨銷售額同比停滯甚至下調的可能。”中原地產首席分析師張大偉表示。

    40城新房成交量跳水

     2019年開年，由于春節(jié)假期，有幾個城市新建住宅出現(xiàn)網簽量為個位數(shù)情況。樓市冬天仍在延續(xù)，尤其返鄉(xiāng)置業(yè)熱度不再，導致三、四線城市新建住宅成交量同比和環(huán)比均快速下降。

  據(jù)易居研究院監(jiān)測，2019年1月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降31%，同比下降14%。一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降36%，同比增長19%；18個二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降30%，同比下降14%；18個三、四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降30%，同比下降21%。

  值得一提的是，從過去兩年春節(jié)期間成交情況來看，三、四線城市樓市是成交主力區(qū)，但今年卻出現(xiàn)成交曲線跳水現(xiàn)象。

  據(jù)易居研究院監(jiān)測，7個本輪調控較嚴的三、四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比下降37%，同比下降9%；11個本輪未調控或弱調控（僅限售）的三、四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降25%，同比下降28%。

  易居研究院研究員沈昕表示，弱調控或未調控的三、四線城市成交同比下降幅度較大，從成交量走勢來看，2018年5月份見頂后逐漸下降，2018年三季度以來降溫趨勢明顯，未來還將繼續(xù)降溫。1月份，三、四線城市出現(xiàn)成交同比大幅下降30%的現(xiàn)象，返鄉(xiāng)置業(yè)降溫是重要原因。據(jù)相關調查機構數(shù)據(jù)顯示，今年雖然還有近52.7%的人群有返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿，但是相比于去年的58.7%占比還是出現(xiàn)了很明顯的跌幅。

  沈昕表示，2019年1月份，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水，考慮到內部環(huán)境全國性的調控政策短期內不會放松，外部國際環(huán)境復雜多變，判斷出該曲線在經歷1月份的大幅跳水后將繼續(xù)下滑，預計2019年一季度40城成交將繼續(xù)萎縮。分城市類別看，一線城市由于目前成交量能已處于低位，有企穩(wěn)的跡象；東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三、四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

  房企銷售業(yè)績分化

  隨著去年下半年樓市進入下行通道，房企業(yè)績分化情況明顯。

  根據(jù)中信建投證券分析報告，百強房企中1月份銷售額出現(xiàn)同比下降的有 35 家，其中下降幅度超 30%的達到13家。

  與此同時，多家龍頭房企的銷售業(yè)績都開始出現(xiàn)了放緩的跡象。碧桂園、萬科、中國恒大的銷售額均同比下滑，降幅在30%左右甚至更高。

  根據(jù)公告，萬科實現(xiàn)銷售額488.8 億元，同比減少28%。除此之外，恒大、碧桂園的銷售數(shù)據(jù)也并不理想，恒大今年1月共實現(xiàn)合約銷售金額約431.7億元，同比下降32.9%，而碧桂園1月合同銷售金額約330.7億元，同比減少約52.18%。

  雖行業(yè)集中度進一步提升，但龍頭房企銷售金額門檻均在下滑，TOP 3、TOP10的入榜門檻均有所下降，相比于 2018 年1月分別下降28.1%、18.7%。

  而在TOP30以內的幾家千億級中型房企，卻實現(xiàn)了逆勢增長。中國奧園、祥生地產、華潤置地、陽光城、中南建設和藍光發(fā)展這6家房企單月同比增速均超過 30%。而同比取得正增長的共有19 家。

  從銷售增速對比中可以看到， 51–100名區(qū)間的房企同比增速最高，達到 20.1%。

  雖增長勢頭迅猛，但中小型房企權益占比較低，其中 TOP3、 4–10、 11–20、21–50 的權益比例逐級降低，分別為 78%、77%、73%和 70%。

  值得注意的是，2019年1月份房地產市場總體表現(xiàn)不及去年同期。

  2019年1月百強房企全口徑銷售額達到 6610.7 億元，同比下降2.6%。

  在銷售壓力之下，2019 年房地產行業(yè)迎來債務兌付小高峰，在債務集中兌付的壓力下，房地產企業(yè)融資變得活躍起來。

  2019年1月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額790億元，環(huán)比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。

  其中融資成本也居高不下，融資成本最高的是當代置業(yè)發(fā)行的1年期15億元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達15.5%。

  三四線城市持續(xù)降溫

  “受春節(jié)假期影響， 2019年1月份實際銷售天數(shù)要比2018年同期少10天以上， 而且歷年1月份的銷售額很大一部分來自于上一年12月份的認購�！眹�信證券分析師區(qū)瑞明在近期發(fā)布的一份報告中表示，前兩個月銷售數(shù)據(jù)參考意義并不大。

  張大偉分析指出，1月數(shù)據(jù)放緩，除因市場本身退燒外，與2018年1月份當時有2017年大量結轉有關系。除此之外，2019年龍頭房企放緩很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關系。

  長江證券分析師申思聰亦表示，分析50 座樣本城市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019 年1月龍頭房企銷售增速有所下降，三四線城市是房地產市場銷售下滑的主要來源。

  其中，2019年1月一線、 二線、 三四線城市商品住宅銷售面積同比增長約5%、增長約11%、下降約25%。各區(qū)域三四線城市銷售負增長現(xiàn)象較為普遍。

  三四線樓市市場偏弱的趨勢從2018年下半年便開始凸顯。財富證券分析報告指出，百城價格指數(shù)顯示，2018年下半年以來，三線城市房價指數(shù)環(huán)比增速開始下滑，12月價格指數(shù)環(huán)比增速0.33%，下滑至2016年以來最低位。

  “1月份，我們在某些三四線城市能完成預期銷售目標，但也有很大一部分三四線城僅能完成40%–60%的銷售目標�！比A南某房企員工向時代周報記者透露稱。

  三四線城市的退燒潮還蔓延到土地端。2019年1月，從土地成交面積看，三線城市土地成交面積 1541.60萬平方米， 同比下滑48.97%，下滑幅度明顯。

  而在今年春節(jié)期間，返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群相比去年略有下降，據(jù)安居客發(fā)布的《2018-2019返鄉(xiāng)置業(yè)調查報告》，與2018年相比，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群占比跌至48.7%,下跌幅度為10%。

  而房企在三四線城市開展的返鄉(xiāng)營銷活動力度也不如以往。

  根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年春節(jié)期間最高折扣僅僅達到9折，平均折扣也只有9.5折。而對比2018年春節(jié)期間，房企整體折扣力度較大，平均折扣力度在8折左右，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)了接近7折的打折力度。

  “2019年春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)項目不多，而且都是一些簡單的贈禮活動，并沒有樓盤打折�！鄙鲜鋈A南某房企員工向時代周報記者表示。

  而從結果來看，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮明顯失色，整體收效甚微。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，春節(jié)期間，徐州、淮安等成交量同比腰斬，而韶關、臺州等城市供應量以及成交量雙雙大幅回落，同比跌幅均超70%。