來源：中國經營網

 在“活下去”成為重大命題的2018年，規(guī)模擴張一度成為多數(shù)房企的必然選擇�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年千億房企數(shù)量達到30家，其中，華東房企占據(jù)了約11個席位。

  在千億俱樂部新晉成員中，有不少通過下沉三四線城市，實現(xiàn)業(yè)績突飛猛進。不過，對于房企來說，最大的難題無異于解決拿地擴張規(guī)模與高杠桿之間的矛盾，不少華東房企由此選擇了登陸資本市場，緩解資金壓力。而當大潮退去，也有部分華東房企選擇進入轉型通道。

  對于業(yè)績及企業(yè)發(fā)展相關問題，《中國經營報》記者先后聯(lián)系多家在行業(yè)內有代表性的房企進行采訪。旭輝控股集團股份有限公司(以下簡稱“旭輝”)回復表示，旭輝從不追求高杠桿和高負債驅動的高增長，力求保持每年40%～50%的平均增長水平。

  綠城中國控股有限公司(以下簡稱“綠城”)方面回應，2019年，綠城在房地產投資上，將繼續(xù)堅持價值投資理念，強調區(qū)域聚焦和城市深耕，繼續(xù)擴大在重點城市的投資規(guī)模。同時也會結合市場變化，采取更加靈活的階段性投資策略。

  踏上轉型之路的冠城大通股份有限公司(以下簡稱“冠城大通”)向記者表示，公司看好新能源產業(yè)的未來，“根據(jù)市場情況適時加大新能源業(yè)務的投入�！碧K寧環(huán)球品牌文化管理中心相關負責人則表示，“領導最近比較忙，不方便接受采訪�！彼味脊煞莘矫姹硎荆�現(xiàn)在年報準備階段，不方便作回應。

  臥龍地產集團股份有限公司(以下簡稱“臥龍地產”)在2018年退出網游領域，當被問到原因時，其董秘回應：“可以看一下網上相關對于游戲產業(yè)的政策。”“不務正業(yè)”多年的雅戈爾則表示“服裝業(yè)務一直都在發(fā)展，這兩年整體而言，銷售、凈利潤增長都是在兩位數(shù)”，拿地方面會“比較謹慎”。

  “換擋”三四線

  對三四線城市的深耕，是不少新晉千億房企的共同特征。典型房企莫過于起家于浙江諸暨、“堅定三四線布局”的祥生地產。祥生地產CEO趙紅衛(wèi)此前接受采訪時表示，2015年、2016年，在同行和投資機構都不看好三四線城市時，祥生拿下了大量低成本土地。

  有關機構數(shù)據(jù)顯示，2017年，祥生拿地依然積極，全年土地支出達到359億元;2018年，祥生拿地金額達265億元。

  不過，祥生雖然在規(guī)模擴大上十分積極，布局仍倚重長三角的三四線城市。其中，2018年上半年，祥生拿地金額211億元，長三角地區(qū)的拿地金額高達190億元。

  事實上，隨著一二線城市調控政策趨嚴，閩系房企代表之一旭輝也開始“換擋”，從一二線城市逐步下沉三四線。同時，旭輝的拿地策略也向三四線調整。在2018年的中期業(yè)績發(fā)布會上，旭輝方面表示，2018年上半年其拿地達到72塊地，在三四線城市方面，主要在浙江、江蘇、山東和廣東，共計約26塊地。

  連曾經因重倉三四線而遭遇滑鐵盧的綠城也在2018年著手補倉。據(jù)悉，2018年4月份，綠城便斥資約40億元在德清、舟山、常熟等三四線城市拿下多宗地塊。

  不過，隨著樓市政策轉向，從2018年下半年起，三四線城市就已經出現(xiàn)降溫的情況。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱預計，2019年房地產銷售規(guī)模會下降，其中，對業(yè)績回落貢獻很大的區(qū)域是三四線城市。2018年三四線城市銷售額整體占比總額的69%。而第四季度已經下降到67%，已是一個特別值得關注的信號�？梢灶A見的是，2019年三四線城市壓力比2018年更大。

  億翰智庫研究總監(jiān)于小雨指出，華東地區(qū)雖然市場空間比較大，但經歷了一個增量快速增長的階段后，2019年繼續(xù)往上走仍會存在壓力。

  面對這樣的大環(huán)境，祥生方面表示，對于三四線城市，其采取“根據(jù)地策略”，不僅是深耕，而是要把根據(jù)地做熱、做深、做透;對一二線城市，則保持積極進入的態(tài)度，但不盲目投資高價地。

  旭輝方面在給記者的回復中表示，未來在城市布局方面，旭輝聚焦一二線及強三四線城市，堅持深耕戰(zhàn)略，重點布局華東、華北、華南、華中四大區(qū)域有人口導入、有產業(yè)和經濟發(fā)展的城市。

  負債承壓 赴港IPO融資“解渴”

  龐大的土地儲備是房企能夠實現(xiàn)規(guī)模擴張的根本，但對于不少有野心的房企來說，迅速擴大規(guī)模就意味著極其龐大的投資規(guī)模，債務壓力也隨之而來。

  正榮地產集團有限公司(以下簡稱“正榮地產”)是其中的代表。據(jù)披露，正榮地產在2014年的合約銷售額僅169億元，此后2015年至2017年的3年時間，其合約銷售額分別達306億元、490億元、701.5億元。1月7日，正榮地產披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，其累計合約銷售金額約為1080億元，跨入千億俱樂部。

  擴張的同時，正榮地產負債也在同步快速增長。數(shù)據(jù)顯示，其負債總額從2014年的約419億元，增長至2017年的941.98億元，凈負債率也達到183.2%;同時，2014年、2015年、2016年及2017年，其未償還借款總額分別約為301億元、253億元、350億元和401億元。

  2017年末，正榮地產向港交所提交了IPO申請，以拓展融資渠道。多番努力之后，截至2018年中期，正榮地產的凈負債率由183.2%下降到171.8%，但依然居于高位。中期業(yè)績會上，正榮地產方面表示，預計2018年年底凈負債率會控制在120%。

  2018年赴港上市的大發(fā)地產是一家位于上海的房企，數(shù)據(jù)顯示，2015~2017年，大發(fā)地產銷售收益分別為6.03億元、5.75億元和43.2億元。其擴張還在加速，據(jù)招股書披露，自2018年4月30日至最后可行日期之間，大發(fā)迅速獲取了16個項目，其中有10幅地塊通過公開招拍掛獲得，總占地面積達35.1萬平方米。

  大規(guī)模拿地也加大了企業(yè)的資金壓力。數(shù)據(jù)顯示，2015年、2016年大發(fā)地產凈資產負債率分別為196.5%、150%。截至2017年，這一指標已增至269.8%。

  據(jù)披露，大發(fā)地產上市融資所得資金約30%(2.18億港元)將用于償還一家資產管理公司的兩年期借貸的大部分。

  多元轉型“謀生”

  除了拿地擴大規(guī)模，試圖在行業(yè)中占一席之地的房企外，大潮退去，不少華東房企也開啟了轉型之路。

  嘉凱城自被恒大收入囊中以來，便開始“去地產化”并培育第二主業(yè)。2018年，嘉凱城曾斥資約5.9億元收購兩家影院。在新業(yè)務“燒錢”、房地產業(yè)務持續(xù)收縮的情況下，嘉凱城業(yè)績預告顯示，預計2018年虧損約16億元。

  已形成高端制造+房地產雙主業(yè)格局的銀億股份在2018年陷入困境。據(jù)披露，銀億股份預計2018年全年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑75.02%~87.51%;其原因是汽車零配件業(yè)務經營業(yè)績同比下降，而因該業(yè)務下滑，公司此前收購的相關資產存在商譽減值風險，由此計提了6~8 億元商譽減值準備。

  相較而言，臥龍地產多元化業(yè)務的業(yè)績表現(xiàn)就差強人意。臥龍地產2017年通過收購君海網絡51%股權，跨入游戲領域。業(yè)績預告顯示，預計2018年歸屬于上市公司股東的凈利潤約5.6億元，其中游戲業(yè)務歸屬于上市公司股東的凈利潤約1億元。但臥龍地產在2018年底出售了君海網絡2%的股權，并回歸單一主業(yè)，當被問到原因時，其董秘表示：“可以看一下網上相關對于游戲產業(yè)的政策�！�

  “不務正業(yè)”的雅戈爾近年高喊回歸主業(yè)。事實上，2017年，房地產業(yè)務在雅戈爾營收中占比已降至49.34%。業(yè)績預告顯示，2018年房地產業(yè)務營收及歸屬于上市公司股東的凈利潤分別同比下滑24.1%、19.69%。而服裝紡織業(yè)務“這兩年整體而言，銷售、凈利潤增長都是在兩位數(shù)”，據(jù)披露，預計2018年服裝板塊營收及歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長分別為12.56%、10.88%。

  對于不少處于轉型中的房企來說，房地產依然是其業(yè)績支柱。

  蘇寧環(huán)球在2015年提出了向大健康、大文體、大金融轉型。不過，截至2017年12月底，蘇寧環(huán)球直接控股的上海天大醫(yī)療美容醫(yī)院投資虧損約540萬元;在文體領域的布局，因2016年“限韓令”遇阻，截至2018年6月末，蘇寧環(huán)球營收14.89億元，房地產業(yè)務營收約13億元。

  2014年表示要跨界新能源的冠城大通，目前業(yè)績也依賴其房地產及漆包線業(yè)務。據(jù)財報披露，2018年上半年，冠城大通營收共30.34億元，其中，房地產業(yè)務營收約為10.7億元，漆包線業(yè)務收入達18.22億元。新能源業(yè)務表現(xiàn)尚不穩(wěn)定，2016年至2018年上半年，其營收分別約為1888萬元、1470萬元、1387萬元。冠城大通方面坦言，目前房地產仍為公司主業(yè)之一。

  宋都股份同樣在2015年轉型醫(yī)療大健康產業(yè)，設立了杭州宋都新大健康管理有限公司，而該公司在2015年至2017年間一直虧損，2018年上半年，其凈利潤為-40.3萬元;2018年底，宋都股份全資子公司又擬退出2016年為布局大健康設立的投資基金。關于大健康產業(yè)未來布局，宋都股份表示目前正在財報準備期，不方便回應。不過，有房地產業(yè)務的支撐，宋都股份預計2018年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增加約140.89%~176.22%。

  于小雨指出，不少房地產企業(yè)多元化布局時間并不長，處于成長階段，需要房地產業(yè)務的持續(xù)輸血，短期內尚不能形成規(guī)模。同時，判定企業(yè)多元化業(yè)務是否成功，應當將多元化業(yè)務規(guī)模與同行業(yè)競爭者比較，多元化業(yè)務是否可以獨立盈利，不依賴輸血作為評判標準。