來源：《時(shí)代周報(bào)》 作者：蔡穎

    一直以來，豪宅因?yàn)橄∪毙院透咂焚|(zhì)成為富豪和高凈值人群投資以及抵御市場周期波動的重要選擇。但在過去一年，豪宅市場急速降溫。

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量僅9493套，創(chuàng)下近5年來新低，不足2016年全年豪宅成交總量的四成。

  與此同時(shí)，隨著全國樓市進(jìn)入下行通道，豪宅“抗跌”的光環(huán)也已然黯淡。時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京、上海、廣州均出現(xiàn)了豪宅降價(jià)出貨的現(xiàn)象。

  成交量下跌、降價(jià)出售背后是何原因？多位地產(chǎn)界人士直言，豪宅成交量下滑主要是限價(jià)、限購、限競等調(diào)控政策影響。除此之外，國內(nèi)富豪階層購置房產(chǎn)的熱情也在減退。

  一線城市量價(jià)齊跌

  2016年，豪宅銷售出現(xiàn)了前所未有的井噴。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2016年，一線城市豪宅產(chǎn)品全年累計(jì)成交接近2萬套，成交量在2015年暴增的基礎(chǔ)上進(jìn)一步攀升，同比增長44%。

  但2018年情況急劇變化。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在四座一線城市中，京、滬、廣三城豪宅成交量降幅最為明顯。2018年，三城豪宅成交套數(shù)分別為2156套、3610套和503套，約為2016年豪宅成交套數(shù)的三成。即使是表現(xiàn)稍好的深圳，成交量也只是2016年的54%。

  傳統(tǒng)一線城市豪宅銷售失色，但以杭州、南京為代表的熱點(diǎn)二線城市豪宅市場表現(xiàn)突出，維持了一定的增長幅度。2018年，杭州全年豪宅成交量為623套，較2017年漲21%，但跟2016年相比，仍有不少差距，依然不及2016年全年豪宅成交套數(shù)的一半。總體而言，豪宅市場持續(xù)降溫。

  除了成交量下滑之外，一線城市的豪宅售價(jià)也出現(xiàn)明顯松動。

  據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2018年京、滬、廣、深四城豪宅成交均創(chuàng)近5年新低，甚至達(dá)不到2014年成交水平。

  北京首先扛起了降價(jià)的大旗。近日，有媒體報(bào)道稱，泰禾北京豪宅項(xiàng)目通過大幅降價(jià)的方式來吸引客戶，有的項(xiàng)目更是直降千萬。

  麗茲行北京公司銷售顧問向時(shí)代記者表示，泰禾在南四環(huán)開發(fā)的金府大院，優(yōu)惠力度最高達(dá)1000萬元左右。之前賣3100萬–3500萬元，現(xiàn)在售價(jià)只有2200萬元左右，優(yōu)惠力度最大。

  “從去年年底，北京豪宅就陸續(xù)在降價(jià)，泰禾北京的5個(gè)項(xiàng)目都在打折，最高力度在6折左右，其他的項(xiàng)目沒這么大的力度。除此之外，四合院也有降價(jià)�！鄙鲜鲣N售顧問向記者透露，“金府大院的疊拼也已經(jīng)清盤了，上疊和中疊因?yàn)榭們r(jià)比較低，這3天賣了57套，已經(jīng)沒房子了。而通州的一號院這幾天已經(jīng)清盤了�！�

  類似的情況也出現(xiàn)在上海。在限購、限價(jià)等一系列調(diào)控政策的遏制之下，2018年上海豪宅的開盤價(jià)格均低于預(yù)期價(jià)格。

  位于靜安區(qū)的九龍倉靜安壹號市場預(yù)期為15萬元/平方米，而根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，項(xiàng)目開盤價(jià)格降至12.9萬元/平方米。身處上海市中心的翠湖天地雋秀,預(yù)期價(jià)格為16萬元/平方米，最后開盤價(jià)定在12.8萬元/平方米。預(yù)期10萬元/平方米的寶華城市之星目前的價(jià)格在9萬元/平方米左右。除此之外，為了爭取預(yù)售證，更多的豪宅項(xiàng)目都制定了低于市場預(yù)期的價(jià)格。

  上海二手豪宅市場價(jià)格也出現(xiàn)了小幅下降，幅度維持在100萬元左右。上海某豪宅經(jīng)紀(jì)人告訴時(shí)代周報(bào)記者：“上海每個(gè)小區(qū)都有一兩套降價(jià)的房子，但是大幅度降價(jià)的比較少，例如，恒溫恒濕恒氧的科技住宅，總價(jià)在2800萬–3500萬元之間，比之前優(yōu)惠了100萬元�！�

  而另一位豪宅中介向時(shí)代周報(bào)記者推薦了新天地板塊的一套183平方米的三房，“目前這套房屋總價(jià)在2380萬元，而最高峰這個(gè)戶型的房子大概在2500萬元左右成交�！�

  降價(jià)的浪潮同樣席卷到了廣州。“現(xiàn)在是入手豪宅的最好時(shí)機(jī)。總價(jià)在1500萬元以上的別墅可以便宜300萬–400萬元左右。”廣州一位豪宅經(jīng)紀(jì)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，現(xiàn)在豪宅的市場價(jià)格比2016年最高峰時(shí)便宜20%左右。

  市場預(yù)期改變

  與2016年豪宅市場的火爆形成鮮明對比，目前市場已經(jīng)從沸點(diǎn)降到冰點(diǎn)。

  短短兩年時(shí)間，為何會發(fā)生如此變化？明源地產(chǎn)研究院主編艾振強(qiáng)認(rèn)為，豪宅市場的降溫是由多重因素導(dǎo)致的�！笆紫龋�之前市場火爆，開發(fā)商對未來預(yù)計(jì)過于樂觀，導(dǎo)致庫存較大；其次，去杠桿背景下，信貸緊縮導(dǎo)致改善型需求減弱；除此之外，豪宅的投資價(jià)值變得沒那么明朗，如潛在漲幅小，出手難，稅費(fèi)還高等。最后，不少所謂豪宅是偽豪宅，未來的增值空間沒那么大，而豪宅增值速度趕不上剛需盤的案例比比皆是�！�

  “這和樓市低迷有關(guān)系，因?yàn)楹勒�市場都是非剛需的，客戶大多是多次改善住房者或者投資客，每次國家在進(jìn)行樓市調(diào)控政策的時(shí)候，豪宅市場都是首當(dāng)其沖受到影響�！暗禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，樓市調(diào)整中，投資性需求肯定是最先萎縮的，而剛需的用戶的需求通常會比較堅(jiān)挺。

  上海資深房地產(chǎn)評論員宋會雍也表示認(rèn)同：“豪宅屬于投資客的重倉區(qū)，其降溫的原因在于2018年樓市投資預(yù)期發(fā)生了很大改變。”

  中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，豪宅保值功能強(qiáng)，但流動性差，在去年后半年樓市走向低迷的時(shí)候，有價(jià)無市自然成為主基調(diào)。

  顯然，一系列調(diào)控政策的生效和國內(nèi)富豪階層的動搖，促成了2018年的“豪宅變局”。 而當(dāng)變化發(fā)生，豪宅還是好的保值產(chǎn)品嗎？ 在中國豪宅研究院院長朱曉紅看來，豪宅有完整的體系價(jià)值，在建筑不變的前提下，小環(huán)境，大環(huán)境優(yōu)化則加分，劣化則減分。價(jià)格隨著價(jià)值走，體系價(jià)值要素變化決定房價(jià)高低。放在一定的時(shí)間維度里，豪宅的保值與增值能力毋庸置疑。

  同策研究院張宏偉表示，從投資渠道角度來講，現(xiàn)在各行各業(yè)的情況都不太理想，如果說有一些高凈值人群手頭有多余的資金，而剛好樓盤在做一些價(jià)格調(diào)整的時(shí)候，可以去投資，這樣能起到保值增值的作用，但切記不應(yīng)該把雞蛋放在一個(gè)籃子里面。

  開發(fā)商態(tài)度分化

  豪宅本身屬于小眾市場，而在持續(xù)調(diào)控的大環(huán)境下，飛速發(fā)展的黃金年代已然過去，面臨新變化，開發(fā)商不得不調(diào)整布局策略。

  上海某閩系房企員工向時(shí)代周報(bào)記者透露，其所在公司幾乎不做高端盤，旗下的少數(shù)豪宅主要是用于提高利潤的，但銷售速度相對比較緩慢，一個(gè)月賣幾套就已經(jīng)很多了。未來公司還是會主推剛需盤。

  “我們還是主打剛需，高端精品成本很高，而且現(xiàn)在市場環(huán)境不好，以我們的實(shí)力無法做出好的高端產(chǎn)品�！比A南某房企員工向時(shí)代周報(bào)記者表示，其公司目前已經(jīng)不推出新的豪宅項(xiàng)目了。

  “豪宅市場的需求還是有的，開發(fā)商需要調(diào)整策略。相對低總價(jià)、功能全的經(jīng)濟(jì)型豪宅應(yīng)該是比較受歡迎的�！鞍�振強(qiáng)表示。而克而瑞數(shù)據(jù)顯示，豪宅成交面積日趨小型化，1000萬–2000萬元以內(nèi)的豪宅占到所有豪宅成交量的75%。

  融創(chuàng)某內(nèi)部員工向時(shí)代周報(bào)記者表示，相對經(jīng)濟(jì)適用類的豪宅會在相對快的時(shí)間內(nèi)回本，其所在的區(qū)域一直想做豪宅產(chǎn)品，但一直都未獲得適合的土地。目前在嘗試一些比剛需樓盤高一級的產(chǎn)品。有合適的機(jī)會，會爭取做豪宅項(xiàng)目。

  廣州一家中小型中介的負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，雖然市場行情在持續(xù)下滑，但豪宅屬于稀缺產(chǎn)品，仍有很大的市場空間，3月份，公司將成立專門的豪宅部。