來源：《證券日報》 作者：王麗新

 從“灣區(qū)經(jīng)濟(jì)”概念到《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布，粵港澳這一世界級城市群正在生成。今年兩會，粵港澳大灣區(qū)也成為兩會代表、委員的熱議話題。

  正如全國人大代表、香港民建聯(lián)副主席陳勇表示，“大灣區(qū)不再是遙不可及的美好藍(lán)圖,通過高鐵和港珠澳大橋開通,大灣區(qū)逐步實現(xiàn)’一小時生活圈’,讓我們對大灣區(qū)未來充滿信心、更加憧憬�！�

  在這片2017年經(jīng)濟(jì)總量接近10萬億元的灣區(qū)土地上，到處都是商機(jī)，亦是“憧憬者”房地產(chǎn)企業(yè)的“兵家必爭”之要塞，能否提前站位粵港澳大灣區(qū)，甚至直接關(guān)乎一個房企的前途與命運。

  30家房企

  土儲貨值達(dá)5.7萬億元

  “集團(tuán)的規(guī)劃是，未來大灣區(qū)將成為禹洲業(yè)績的第二個來源地、貢獻(xiàn)地。” 全國人大代表、禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安在兩會上接受媒體采訪時表示，未來大灣區(qū)的業(yè)績貢獻(xiàn)比例將會達(dá)到20%左右。  

  對于一家銷售規(guī)模尚在600億元量級的房企來說，大灣區(qū)亦是不可錯過之地，可見其“寸土寸金，群雄逐鹿”之地位。

  據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究分析，截至2018年底，TOP30企業(yè)于粵港澳大灣區(qū)的土地儲備貨值和建面總量分別達(dá)5.73萬億元和3.26億平方米，其中TOP10房企土儲貨值和建面總量分別達(dá)3.08萬億元和1.85億平方米，占比超過50％。而根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，大灣區(qū)9座內(nèi)地城市2017年商品房銷售額和面積分別為1.5萬億元和1.0億平方米，按此來看，TOP30企業(yè)的貨值可以支撐大灣區(qū)約3.5年的銷售。

  在充足貨源的支撐下，當(dāng)前在粵港澳大灣區(qū)搶占先機(jī)的主要有三類房企，分別為在此發(fā)家的全國化規(guī)模房企、看準(zhǔn)了大灣區(qū)發(fā)展契機(jī)的外來房企和深耕本土的區(qū)域房企。

  老牌廣東起家的碧桂園、恒大、萬科和保利等房企已經(jīng)是全國化龍頭房企；龍光、佳兆業(yè)、越秀地產(chǎn)、奧園集團(tuán)等是本土企業(yè)代表，在貨值榜單中，本土企業(yè)的數(shù)量最多，達(dá)到了13家，擁有的貨值總量占比達(dá)到了38％；融創(chuàng)、泰禾、世茂等外來房企也來勢洶洶，已經(jīng)儲備了不少土地。

  從廣東發(fā)家已經(jīng)走向全國且成為行業(yè)龍頭的房企在粵港澳大灣區(qū)的優(yōu)勢自不必說，本土企業(yè)和外來企業(yè)在該地的發(fā)展則是關(guān)乎中型房企下一輪排位賽的地位之戰(zhàn)。

  本土、外來房企激戰(zhàn)

  扎根于本土深耕的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，在粵港澳大灣區(qū)崛起的過程中充分享受政策紅利。這些房企憑借地域優(yōu)勢，以大本營為核心，在深耕布局的同時向周邊城市輻射發(fā)展。

  以龍光地產(chǎn)為例， 截至2018年6月30日，龍光地產(chǎn)土儲權(quán)益總貨值超過6410億元，其中粵港澳大灣區(qū)貨值占比81%，無論是土儲貨值的絕對規(guī)模，還是相對比重，龍光地產(chǎn)在大灣區(qū)的投資布局均處于行業(yè)前列。

  “龍光地產(chǎn)對大灣區(qū)規(guī)劃的落地執(zhí)行及發(fā)展前景頗為看好，未來投資發(fā)展的重點仍是聚焦粵港澳大灣區(qū)�！饼埞獾禺a(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《證券日報》記者采訪時表示，公司計劃未來5年-10年內(nèi)將大灣區(qū)的市場份額提高到10%，成為粵港澳大灣區(qū)龍頭房企。此外，對于中國香港，此前龍光地產(chǎn)已經(jīng)斬獲的地塊開發(fā)順利，未來，公司依然會在包括香港在內(nèi)的大灣區(qū)城市群，積極尋找投資機(jī)會。

  而在外來房企中，以新中式住宅聞名的泰禾便是其中一位先行者。憑借對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的預(yù)判，2015年泰禾正式進(jìn)軍粵港澳大灣區(qū)，短短四年來，泰禾先后進(jìn)入廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、肇慶、惠州，占據(jù)大灣區(qū)11席重點建設(shè)城市中的8席，布局項目數(shù)十個，總貨值超過一千億元，成為灣區(qū)內(nèi)千億元級房企之中布局最佳的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

  此外，在粵港澳大灣區(qū)，泰禾+戰(zhàn)略布局也在持續(xù)推進(jìn)。在醫(yī)療、教育、金融和保險等多元化業(yè)務(wù)方面均有布局。泰禾集團(tuán)方面表示，隨著大灣區(qū)各城市的發(fā)展聯(lián)動進(jìn)一步深化，泰禾在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的各項業(yè)務(wù)可以產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)一步提升泰禾在灣區(qū)的綜合競爭力。

  值得一提的是，在大灣區(qū)9個城市中，香港、澳門和廣州都是房價較高城市，尤其香港和澳門樓市均價一直處在高位。在這種背景下，產(chǎn)業(yè)外遷則導(dǎo)致購房需求外溢，同時帶動了9座城市房地產(chǎn)交易的進(jìn)一步聯(lián)動。

  《證券日報》記者曾在實地調(diào)研中獲悉，珠海橫琴與澳門一水之隔，房價卻是澳門的一半，因此曾一度吸引很多澳門人來橫琴購房。另以廣州和深圳為例，東莞位于兩個城市之間，正是產(chǎn)業(yè)外遷的聚集地，這也帶動兩個城市購房需求的外溢，因此近幾年東莞樓市一度快速上漲，不少房企抓住機(jī)遇布局，資金周轉(zhuǎn)變現(xiàn)速度加快。

  對此，銀河證券中山興文路證券營業(yè)部渠道經(jīng)理馮偉鵬認(rèn)為，粵港澳大灣區(qū)的投資主線為房地產(chǎn)。該灣區(qū)的特點就是區(qū)域小，經(jīng)濟(jì)體量大，隨著高鐵網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步完善，對周邊地區(qū)的虹吸效應(yīng)將進(jìn)一步顯現(xiàn)，人口流入趨勢未變，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場仍有機(jī)會。