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行業(yè)訊息

新動能加速房企轉型

發(fā)布于:2019/3/24 22:47:14  瀏覽:557次

來源:《北京晚報》 作者:陳靜思

 經歷了十多年的飛速發(fā)展后,房地產業(yè)作為傳統(tǒng)產業(yè),開始出現(xiàn)了拐點。2018年,房地產行業(yè)整體增速放緩,房地產行業(yè)內部也在調結構、穩(wěn)增長,不過分追求速度與規(guī)模,強調品質與效益,成為很多房企在新市場形勢下的共識。在減速發(fā)展的表象下,新的行業(yè)發(fā)展動能正在逐步構建其版圖,蓄勢待發(fā)。

  無論是從增量市場到存量市場的轉換,還是多元化轉型以謀求新的利潤增長點,新動能開始給房地產行業(yè)以改變,令這一傳統(tǒng)行業(yè)煥發(fā)新的生機。與此同時,重品質、重運營,向中心城市及新城市群進軍,成為眾多房企的既定目標。舊的行業(yè)慣性正在更新改變,新的動能正在培育壯大。

 租賃市場面臨“洗牌”

  2018年地產百強房企突破了10萬億元的銷售額。增速有所放緩,銷售總規(guī)模出現(xiàn)大幅度上漲。

  易居企業(yè)集團總裁丁祖昱預測,2019年房企整體銷售總金額預計在13萬億元,銷售面積則從17億平方米回落。

  根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,在一線城市和部分二線城市,遠郊剛需房的去化從2018年開始就出現(xiàn)了比較大的滑坡。丁祖昱建議房地產企業(yè)重新關注市場需求,“2019年要設計一部分降級的產品,降級包括面積和戶型的降級,例如更多地開發(fā)功能齊全的50平方米或60平方米的剛需房,對接購買力不足的剛需市場。”

  對于房屋租賃市場這一藍海,丁祖昱表示,未來仍可能出現(xiàn)洗牌的情況!爸饕驗樽赓U市場出租率、租金和資本市場對租賃市場的看法都在發(fā)生變化。這會改變前幾年租賃運營公司一哄而上的情況。”

  在他看來,2018年,長租公寓行業(yè)跌宕起伏,風波不斷。從推高租金備受輿論關注到甲醛超標遭遇維權,再到因企業(yè)倒閉而暴露出的租金貸業(yè)務,長租公寓走到了“至暗時刻”。

  丁祖昱認為,租賃行業(yè)背靠大樹才能避免未來壓力太大,而這棵大樹就是房企。如果房企重新發(fā)現(xiàn)租賃市場中的機會,比如需求旺盛的藍領公寓,那么租賃市場仍然存在藍海。他認為,房企牽頭的租賃運營公司,在2019年可能會成為“一枝獨秀”。

 城市群

  一線周邊崛起 樓市“主戰(zhàn)場”轉移

  圍繞一線城市形成的城市群開始崛起,使其成為當前房企競逐的新“戰(zhàn)場”。

  今年的政府工作報告中指出,要堅持以中心城市引領城市群發(fā)展,促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展,提高新型城鎮(zhèn)化質量。圍繞解決發(fā)展不平衡不充分問題,改革完善相關機制和政策,推動區(qū)域優(yōu)勢互補、城鄉(xiāng)融合發(fā)展。其中,京津冀協(xié)同發(fā)展重在疏解北京非首都功能,高標準建設雄安新區(qū)。落實粵港澳大灣區(qū)建設規(guī)劃,促進規(guī)則銜接,推動生產要素流動和人員往來便利化。將長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略,編制實施發(fā)展規(guī)劃綱要。長江經濟帶發(fā)展堅持上中下游協(xié)同,加強生態(tài)保護修復和綜合交通運輸體系建設,打造高質量發(fā)展經濟帶。

  隨著中國城市間均衡發(fā)展進程加速,在樓市調控的背景下,收縮戰(zhàn)線、地域聚焦成為不少房企未來戰(zhàn)略布局的主要方向。一二線城市地價回調、三四線需求快速釋放,2019年房企將減少對于四線城市投資力度,重心逐步回歸一二線城市及經濟基礎發(fā)展良好的三四線城市。

  例如,在北京周邊,天津、保定、廊坊,在上海周邊,南通、蘇州、鹽城,接收了一大批一線城市外溢客群。而這些城市近些年在環(huán)境宜居度上、城市生活配套上逐步向一線城市靠近,加之政策利好,眾多綜合實力較強的新一線城市吸引力進一步增強,也成為了置業(yè)者意向城市的新選擇。

 盈利模式

  重品質重運營 回歸產品本身

  當前中國城市化進程已進入下半場,城市發(fā)展模式和房企盈利模式開始全面轉變。

  如今,在房企的年銷售額沖上3000億元、5000億元后,安全與風險問題成為首要關注的問題。過去高負債、高成本、高杠桿的“三高”模式,開始轉向低負債、低成本、低杠桿的模式。銷售額排名靠前的企業(yè)開始更關注品質管理和企業(yè)內控,行業(yè)中的大部分房企已經逐步發(fā)展形成了自身標準化、系統(tǒng)化的產品體系,未來房企之間的競爭將回歸產品競爭的本質。

  除了單一開發(fā)銷售模式之外,優(yōu)秀開發(fā)商開始切入生活服務業(yè)務板塊,逐步探索“空間建造”和“生活服務”的統(tǒng)一發(fā)展,“硬件”+“軟件”輕重并舉,快速切入存量運營和生活服務行業(yè),包括商業(yè)零售、辦公、旅游、養(yǎng)老、租賃、眾創(chuàng)共享等,并開始形成產業(yè)鏈協(xié)同效應。此外,越來越多的開發(fā)商開始深耕細分領域,更加注重專業(yè)化開發(fā),而不是簡單的項目復制。

  “重運營”成為開發(fā)商未來要學會的本領。從“產銷模式”向“資管模式”轉變,從“買地造房賣房”向“資產整合優(yōu)化運營”轉變,行業(yè)面臨全面轉型。

  長租公寓

  蘊藏萬億市場

  在房地產企業(yè)多年來激烈爭奪的新房市場外,近年來國家大力發(fā)展住房租賃市場,讓房企、中介機構、各路資本在這一領域大力布局。

  從當前的政策和各級政府的表態(tài)來看,大力培育住房租賃市場,完善租購并舉,深化租賃市場調控體系,成為主基調。

  從供應上看,租賃住房未來也將成住房供應結構重要的組成部分。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,去年全年,中國共計成交租賃相關用地142宗,規(guī)劃建筑面積達647萬平方米。2018年,推出租賃用地的城市增多,整體推出規(guī)模較2017年進一步提升,萬億元規(guī)模的租賃市場正在加速啟動。

  數(shù)據(jù)報告分析稱,一方面是國家明確倡導熱點城市大幅增加租賃住房用地供應,北京、上海、深圳等熱點城市在未來供地計劃中大幅提升租賃相關用地供應計劃,未來租賃住房將成住房供應結構重要組成部分;另一方面熱點城市租賃住房供應明顯不足,亟需更多增量土地提供更多租賃住房。

  正是在這種背景下,雖然一直被認為是回報周期長、不賺錢的領域,但長租公寓還是被眾多房企爭相“搶灘”。

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