《證券日報》張歆

  上周末，在北京市南二環(huán)外的某大型綜合商超門口，一位售樓員將“每平米3.5萬元”的樓盤廣告“紙馬甲”穿在身上，其身旁聚集了5位服裝整齊劃一的地產中介員工。溫暖的陽光灑在他們身上，幾個人一邊在言辭熱烈的討論和期待著樓市的春天，一邊也沒有忘記在有路人經過時主動詢問一下購房意向。

  只不過，北京的春天一向有些“小糾結”，冷暖空氣的交替經常表現(xiàn)為，“T恤和棉服”對于主人著裝主導權的爭奪。事實上，天氣如此，樓市亦如此：上周末，樓市就在“國管公積金認房又認貸”和“逾百家銀行下調房貸利率”的冷暖風中猜測著屬于自己的季節(jié)。

  地產中介員工：未收到利率下降通知

  近日，有第三方機構統(tǒng)計顯示，2019年3月份，全國首套房貸款平均利率為5.56%，較2月份下降7個BP，首套房貸款平均利率連降4個月，已回歸至去年4月份水平，未來整體利率仍可能繼續(xù)下行；3月份，又有138家銀行下調了房貸利率，高達上月的3倍有余。

  “其實今年京城房貸利率一直比較平穩(wěn)，各家銀行的利率水平相差也不大，最主要的區(qū)別不是價格，而是放款條件和時間”，位于北京市西城區(qū)的一位地產中介公司員工龍先生（化名）對《證券日報》記者表示。

  在龍先生看來，其實房貸利率是否有所松動，雖然對購房人心理有所影響，但鑒于其變動幅度即便是有也很小，實際上真正決定購房成本的還是房價本身。

  龍先生的同行們顯然比較贊成上述觀點�！蹲C券日報》記者聯(lián)系的多位地產中介公司員工均表示，目前銀行首套房貸款利率差距不大，二套房貸款利率有一些差異，也幾乎沒有客戶會因為房貸政策對購房舉棋不定。

  多家銀行：總行層面政策未變

  “所謂的百家銀行下調房貸利率其實更像是一個純粹統(tǒng)計學數據——也許數據確實對，但距離真實的市場還有一段距離”，某股份制銀行個金業(yè)務相關負責人對《證券日報》記者表示，“我們銀行的房貸利率沒有大的動作，最多只是對達標特定門檻的客群有所松動�！�

  該人士指出，首先，上述數據選取的銀行是全國35個城市533家銀行的分（支）行，這些機構尤其是支行層面對于房貸利率的定價權其實很小，也就是有限的浮動范圍，即便變動實際上對于市場的整體數據影響可能微乎其微；其次，部分銀行的分支行本身并不主打房貸業(yè)務，因此在整個分支行額度收緊的時候經常通過上調利率來“變相拒貸”，在額度寬松時主動降回來，他們也不一定是市場的主力軍；第三，以均值來看，即便是利率連降4個月，其下降的絕對值也就是不足20個BP，其降幅約為2%，每百萬元的貸款能夠感受到的月供差異約150元。具體到個體來看，變化確實是幾乎等于“無感”的。

  《證券日報》記者向多家銀行詢問了解到，“總行層面的房貸利率政策沒有變化”、“上半年額度確實相對寬裕，放款可能會比較快，但是目前沒有以量補價的計劃”、“利率未變，但是審批服務在改進，效率有所提升”。

  按揭房抵押貸熱度上升

  《證券日報》記者注意到，在樓市相關的信貸產品中，按揭房抵押貸款的熱度確實有所上升，但該項業(yè)務主要針對房產持有者，與按揭貸款有著完全不同的概念和客群。

  “銀行近期推出按揭房抵押貸款利率優(yōu)惠，年利率最低6%”，某股份制銀行西南地區(qū)分行的員工在朋友圈推銷著“自家銀行”的產品。記者注意到，其按揭房抵押貸款利率確實僅僅是略高于按揭房房貸款利率。

  如果在搜索引擎以“房屋抵押”為關鍵詞進行檢索，可以看到來自于正規(guī)中外資銀行、小貸公司等機構的大量貸款推銷信息。多數銀行設定的抵押成數為七成，審批快、批貸率高也是此類貸款的主要“賣點”，相對而言，千萬元的融資規(guī)模是多數銀行的放款上限；而小貸公司的推介廣告則頗為高調。《證券日報》記者注意到，有公司吹噓能夠將貸款規(guī)模上限提高至2000萬元。

  從利率水平來看，《證券日報》記者深入了解后發(fā)現(xiàn)，不同金融機構的差別較大。其中，銀行類金融機構對于優(yōu)質客戶確實提供了較低的利率，甚至可能低于6%；而小貸公司等第三方機構由于資金成本遠高于銀行（資金源自自有或理財），月息的起步價往往就達到了1%，甚至是更高。部分小貸公司的開價超過了年化16%，完全可以比肩無抵押的消費貸款。