《中國建設報》陳月芹

 截至4月12日，2019年已過去100天整，近40家上市房企陸續(xù)公布今年一季度銷售業(yè)績。根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，相比2018年一季度同比接近50%的上漲，2019年一季度房企銷售漲幅明顯放緩。

  2019年一季度樓市“小陽春”在“似暖實寒”的不確定中掀起一陣熱議，又到了房企季度總結(jié)的時刻。縱觀眾多房企的首季度成績單，房企業(yè)績分化明顯，多家房企爭相搶跑，加快回籠資金步伐。

  “搶收”成為第一季度關鍵詞。4月初，一張“以熱血戰(zhàn)極限”的鮮紅色海報拉開了陽光城集團4月?lián)屖沼媱澋哪徊�。幾乎同一時期，恒大集團董事局主席許家印主持集團會議宣布，今年3月開展的“全國690個項目打折”大規(guī)模促銷活動，延期一個月至5月4日結(jié)束，其所有在售住宅項目全部9折、商鋪8折。

  銷售： 整體平穩(wěn)增長，各陣營分化明顯

  2019年第一季度，房企銷售業(yè)績保持穩(wěn)健增長，4家房企銷售額突破千億元、58家房企銷售額突破百億元，房企銷售額TOP100門檻提升至49.8億元，房地產(chǎn)市場格局分化日益加劇。

  碧桂園集團公告的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，今年1月至3月分別實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約330.7億元、418.1億元及451.3億元。按此累計，碧桂園第一季度實現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1200.1億元，坐穩(wěn)行業(yè)龍頭位置。萬科地產(chǎn)、恒大集團緊隨其后，與碧桂園一同穩(wěn)居前三甲，銷售金額均超千億元。

  數(shù)據(jù)顯示，三大房企巨頭在一季度雖然業(yè)績上漲，但銷售漲幅明顯放緩。其中，萬科地產(chǎn)3月實現(xiàn)合同銷售金額573.7億元，同比增長13.2%，前3月合同銷售金額為1494.4億元，同比下降3.1%。恒大集團在前三強中業(yè)績下滑幅度最大，銷售金額同比下調(diào)的比例超過兩位數(shù)。在3月推出“全國690個項目打折”促銷活動后，恒大3月銷售業(yè)績明顯增強，實現(xiàn)合約銷售金額549億元，同比增長11.2%，環(huán)比大增155%。前3月，恒大累計銷售金額約為1196億元，同比下降26.1%。

  克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，各梯隊房企中，TOP3龍頭房企一季度全口徑銷售金額同比下降近13%。對此，有專家分析，一方面，去年一季度3家龍頭房企業(yè)績基數(shù)較高，月均銷售金額超500億元；另一方面，TOP3房企自2018年以來進行了“提質(zhì)控速”的戰(zhàn)略發(fā)展轉(zhuǎn)向。除TOP3房企之外的各梯隊房企，在目前行業(yè)市場周期下競爭仍相對激烈。其中，TOP4~TOP20的規(guī)模房企一季度累計銷售業(yè)績同比增長13.8%。

  在房企巨頭一季度銷售增速出現(xiàn)下降的同時，部分中小房企“搶收”力度較大，多家房企一季度盈警。

  正處于債務高壓下的泰禾集團一季度“搶收”力度較大，以價換量決心明顯。4月12日，泰禾集團宣布一季度銷售額為263億元，實現(xiàn)收入74.54億元，同比增長24.47%；實現(xiàn)凈利潤9.97億元，同比大幅增長219.55%。此前，由于首月銷售數(shù)據(jù)不理想，泰禾北京推出“一號搶收計劃”，用降價促銷和高傭金方式廣征經(jīng)紀人，從而實現(xiàn)春節(jié)后首周銷售金額15億元、2月破50億元、90天“搶收”100億元。同日，綠地香港控股有限公司披露，第一季度合約銷售金額157.05億元，同比增長175.33%。此外，世茂房地產(chǎn)今年一季度合約銷售額為407.7億元，同比增長24%；中國奧園一季度合同銷售額187.3億元，同比增長約38%；融信中國一季度合約銷售額253.5億元，同比增長13.42%。

  也有部分中小規(guī)模房企銷售數(shù)據(jù)下滑明顯。中國金茂公布數(shù)據(jù)顯示，今年1~3月公司累計取得簽約銷售金額共計283.3億元，同比下降26.7%。新華聯(lián)集團披露，2019年一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤預計盈利700萬元至1000萬元，比上年同期下降74.39%~82.07%。新華聯(lián)公告中解釋稱，本期凈利潤較上年同期下降的主要原因，是公司已售項目尚未結(jié)轉(zhuǎn)及本報告期費用化利息同比增加，導致凈利潤比上年同期有所下降。招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布公告，預計第一季度業(yè)績同比下降，其中一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤預計盈利25億元~27億元，比上年同期下降54%~57%。

  部分中小型房企第一季度凈利潤錄得虧損。其中，4月12日，嘉凱城集團預計，一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約1億元，比上年同期增加虧損9049.92萬元。嘉凱城表示，報告期內(nèi)公司積極發(fā)展第二主業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務繼續(xù)收縮。同日，美好置業(yè)集團發(fā)布公告，預告2019年一季度業(yè)績將錄得虧損。據(jù)悉，美好置業(yè)預期一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤將虧損1.22億元~1.27億元，虧損額比上年同期下降6.5%~10.2%。

  機構(gòu)表示，一季度房企整體銷售業(yè)績保持平穩(wěn)增長，內(nèi)部分化也更加明顯。各陣營房企根據(jù)自身發(fā)展要求出現(xiàn)業(yè)績增速分化，超級陣營“控速保質(zhì)”增速放緩；第一陣營保證規(guī)模平穩(wěn)發(fā)展；中型房企努力擴大增速追趕前端陣營。

  綜合行業(yè)發(fā)展的大致態(tài)勢，多名業(yè)內(nèi)人士表示，一季度受到春節(jié)影響，通常會呈現(xiàn)1月、2月銷售量較低，3月同比增長現(xiàn)象。

  今年2月，房企銷售額同比下降數(shù)量較多，主要受銷售時間短、春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)降溫等因素影響，其中布局三四線城市的房企受影響略大。對于房企整體銷售額漲幅明顯放緩的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，除市場本身“退燒”外，還與2018年一季度有2017年大量結(jié)轉(zhuǎn)項目有關系。此外，春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)“退燒”，也影響到布局三四線城市的房企銷售。其中，龍頭房企銷售業(yè)績放緩很大程度上與三四線城市逐漸“退燒”有關。但3月同比、環(huán)比均大幅增長，主要是處于傳統(tǒng)回暖節(jié)點、房企加快推盤以“搶收”一季度業(yè)績。

  規(guī)模： 目標增速普遍放緩，一季度投資謹慎

  3月末，房企業(yè)績發(fā)布會相繼進入尾聲，許多房企也對外公布了2019年的發(fā)展目標。

  在樓市調(diào)控繼續(xù)深入的大背景下，不少房企強調(diào)“以穩(wěn)為主”，主動剎車�！敖邓�、保質(zhì)、求穩(wěn)”成為行業(yè)普遍共識。據(jù)不完全統(tǒng)計，恒大、雅居樂、中海地產(chǎn)、旭輝控股、寶龍地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等逾十家房企調(diào)低了2019年的銷售增速目標。

  根據(jù)機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，2019年房企銷售目標，對比2018年銷售增幅均值為21%，相比去年下降逾20個百分點。其中，2000億元規(guī)模及以上房企的2019年目標多處于10%~15%區(qū)間；千億元規(guī)模及以上房企2019年目標多處于15%~20%區(qū)間；千億元規(guī)模以下房企2019年目標多處于20%~30%區(qū)間。

  龍頭房企主動“降速”，延續(xù)了2018年下半年“小步慢跑”策略。早在2018年，碧桂園就沒有給出預期的合同銷售目標，并且于去年7月明確提出“提質(zhì)降速”的口號，集團董事會主席楊國強對2019年銷售增速也僅用了“先穩(wěn)健再努力”來表述。同樣，萬科地產(chǎn)今年提出“修剪枝葉”，聚焦基本盤。在萬科集團董事會主席郁亮看來，未來10年，開發(fā)業(yè)務都將是萬科的基本盤，它將支持著集團主要的收入、利潤和現(xiàn)金流。排名第三的中國恒大2019年銷售目標6000億元，僅比2018年銷售額多了486.6億元。

  對此，克而瑞研究中心分析認為，在目前市場形勢下，房企高杠桿經(jīng)營、高增長模式注定不可持續(xù)。龍頭房企已紛紛表示將由“高速增長”轉(zhuǎn)向“有質(zhì)量增長”，規(guī)模房企也主動調(diào)整戰(zhàn)略，2019年行業(yè)業(yè)績目標預期整體較低也屬正常。

  除龍頭房企放棄在規(guī)模道路上“狂奔”、轉(zhuǎn)而采取保守態(tài)度外，近年來處于迅猛發(fā)力階段的房企也在積極調(diào)整步伐。整體來看企業(yè)的銷售目標與前兩年銷售增幅相比，較為謹慎。

  在業(yè)績會上，融創(chuàng)管理層公開表示看好房地產(chǎn)，其2019年目標為5500億元，增幅約為20%，已是大型房企中給出增速較高的企業(yè)；中國金茂下調(diào)幅度較大，從2018年業(yè)績增長84.7%下調(diào)到2019年預計增長17.2%；龍湖定調(diào)2019年銷售目標僅增長10%；旭輝2019年目標是1900億元，較2018年銷售額同比增長25%，與前兩年96%、46%的銷售增幅比較，明顯放緩。

  業(yè)內(nèi)人士認為，一方面，高速增長帶來高負債，基于對未來市場的判斷，房企近年集中降負債、抓現(xiàn)金流，不盲目追求規(guī)模，保持企業(yè)良性發(fā)展；另一方面，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期仍然是2019年樓市政策的重要導向，在市場預期降溫的大環(huán)境下，房企會普遍選擇趨于保守的應對策略。

  “隨著調(diào)控進入‘一城一策’階段，樓市會受到利好刺激，特別是部分城市已經(jīng)出現(xiàn)‘小陽春’現(xiàn)象，這將進一步刺激此類市場的發(fā)展。因此，百強房企的銷售業(yè)績依然呈現(xiàn)較好態(tài)勢，對于樓市的預期也比較有信心�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對《中國建設報·中國房地產(chǎn)》表示，“2019年，千億元、百億元房企將繼續(xù)大幅擴容。”

  在行業(yè)下行階段，房企銷售目標放緩的另一面，房企間的排位競爭主要圍繞土地儲備量展開。此前，在2018年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)背景下，短期內(nèi)為防范市場風險，房企發(fā)展總體戰(zhàn)略性放緩，以“謹慎投資、加緊去化”為主基調(diào)，不僅整體拿地金額及面積出現(xiàn)雙降，不同規(guī)模及類型的房企在拿地投資戰(zhàn)略上分化漸顯。

  有分析稱，2018年企業(yè)在拿地方面的理性回歸將繼續(xù)蔓延至2019年。多項指標均反映出，房企在后市銷售謹慎的預期之下，于2018年內(nèi)投資拿地的積極性顯著轉(zhuǎn)淡，其中多家龍頭房企明確表態(tài)控制拿地收支，放緩拿地節(jié)奏。

  2019年1~2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12090億元，同比增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點。

  機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年1~3月，TOP100房企拿地總額5418億元，同比上升8.4%，實現(xiàn)微漲；TOP10企業(yè)拿地總額1904億元，占TOP100企業(yè)的35.2%。從拿地金額來看，萬科、融創(chuàng)、綠地占據(jù)2019年一季度房企拿地榜單前三位，拿地金額分別為311億元、309億元以及225億元。

  值得注意的是，此前表示“在拿地上主要是踏準節(jié)奏”的融創(chuàng)第一季度攬收不少。數(shù)據(jù)顯示，3月融創(chuàng)中國共拿地27宗，其中以二線城市和中西部地區(qū)為主，拿地金額為267.08億元，成交規(guī)劃建筑面積431.11萬平方米，拿地金額和面積位列第一。4月伊始，融創(chuàng)中國便斥資60億元于長三角區(qū)域，先后攬入5宗用地。

  易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，雖然土地市場目前趨于理性，但迫于銷售壓力，房企還會積極拿地，甚至會出現(xiàn)高溢價成交的情況。

  同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉坦言：“今年還是要謹慎點！”他分析稱，在拿地方面，2019年房企應重點在二線城市及強三線城市儲備“糧草”。一線城市機會雖好，但進入門檻較高且競爭壓力較大。普通的三四線城市去庫存壓力仍存在、市場增長空間有限，企業(yè)布局該區(qū)域需要謹慎。