《中國(guó)建設(shè)報(bào)》陳月芹

 截至4月12日，2019年已過(guò)去100天整，近40家上市房企陸續(xù)公布今年一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，相比2018年一季度同比接近50%的上漲，2019年一季度房企銷(xiāo)售漲幅明顯放緩。

  2019年一季度樓市“小陽(yáng)春”在“似暖實(shí)寒”的不確定中掀起一陣熱議，又到了房企季度總結(jié)的時(shí)刻�？v觀眾多房企的首季度成績(jī)單，房企業(yè)績(jī)分化明顯，多家房企爭(zhēng)相搶跑，加快回籠資金步伐。

  “搶收”成為第一季度關(guān)鍵詞。4月初，一張“以熱血戰(zhàn)極限”的鮮紅色海報(bào)拉開(kāi)了陽(yáng)光城集團(tuán)4月?lián)屖沼?jì)劃的幕布。幾乎同一時(shí)期，恒大集團(tuán)董事局主席許家印主持集團(tuán)會(huì)議宣布，今年3月開(kāi)展的“全國(guó)690個(gè)項(xiàng)目打折”大規(guī)模促銷(xiāo)活動(dòng)，延期一個(gè)月至5月4日結(jié)束，其所有在售住宅項(xiàng)目全部9折、商鋪8折。

  銷(xiāo)售： 整體平穩(wěn)增長(zhǎng)，各陣營(yíng)分化明顯

  2019年第一季度，房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，4家房企銷(xiāo)售額突破千億元、58家房企銷(xiāo)售額突破百億元，房企銷(xiāo)售額TOP100門(mén)檻提升至49.8億元，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局分化日益加劇。

  碧桂園集團(tuán)公告的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，今年1月至3月分別實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約330.7億元、418.1億元及451.3億元。按此累計(jì)，碧桂園第一季度實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額約1200.1億元，坐穩(wěn)行業(yè)龍頭位置。萬(wàn)科地產(chǎn)、恒大集團(tuán)緊隨其后，與碧桂園一同穩(wěn)居前三甲，銷(xiāo)售金額均超千億元。

  數(shù)據(jù)顯示，三大房企巨頭在一季度雖然業(yè)績(jī)上漲，但銷(xiāo)售漲幅明顯放緩。其中，萬(wàn)科地產(chǎn)3月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額573.7億元，同比增長(zhǎng)13.2%，前3月合同銷(xiāo)售金額為1494.4億元，同比下降3.1%。恒大集團(tuán)在前三強(qiáng)中業(yè)績(jī)下滑幅度最大，銷(xiāo)售金額同比下調(diào)的比例超過(guò)兩位數(shù)。在3月推出“全國(guó)690個(gè)項(xiàng)目打折”促銷(xiāo)活動(dòng)后，恒大3月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯增強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額549億元，同比增長(zhǎng)11.2%，環(huán)比大增155%。前3月，恒大累計(jì)銷(xiāo)售金額約為1196億元，同比下降26.1%。

  克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，各梯隊(duì)房企中，TOP3龍頭房企一季度全口徑銷(xiāo)售金額同比下降近13%。對(duì)此，有專家分析，一方面，去年一季度3家龍頭房企業(yè)績(jī)基數(shù)較高，月均銷(xiāo)售金額超500億元；另一方面，TOP3房企自2018年以來(lái)進(jìn)行了“提質(zhì)控速”的戰(zhàn)略發(fā)展轉(zhuǎn)向。除TOP3房企之外的各梯隊(duì)房企，在目前行業(yè)市場(chǎng)周期下競(jìng)爭(zhēng)仍相對(duì)激烈。其中，TOP4~TOP20的規(guī)模房企一季度累計(jì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)13.8%。

  在房企巨頭一季度銷(xiāo)售增速出現(xiàn)下降的同時(shí)，部分中小房企“搶收”力度較大，多家房企一季度盈警。

  正處于債務(wù)高壓下的泰禾集團(tuán)一季度“搶收”力度較大，以價(jià)換量決心明顯。4月12日，泰禾集團(tuán)宣布一季度銷(xiāo)售額為263億元，實(shí)現(xiàn)收入74.54億元，同比增長(zhǎng)24.47%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)9.97億元，同比大幅增長(zhǎng)219.55%。此前，由于首月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不理想，泰禾北京推出“一號(hào)搶收計(jì)劃”，用降價(jià)促銷(xiāo)和高傭金方式廣征經(jīng)紀(jì)人，從而實(shí)現(xiàn)春節(jié)后首周銷(xiāo)售金額15億元、2月破50億元、90天“搶收”100億元。同日，綠地香港控股有限公司披露，第一季度合約銷(xiāo)售金額157.05億元，同比增長(zhǎng)175.33%。此外，世茂房地產(chǎn)今年一季度合約銷(xiāo)售額為407.7億元，同比增長(zhǎng)24%；中國(guó)奧園一季度合同銷(xiāo)售額187.3億元，同比增長(zhǎng)約38%；融信中國(guó)一季度合約銷(xiāo)售額253.5億元，同比增長(zhǎng)13.42%。

  也有部分中小規(guī)模房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)下滑明顯。中國(guó)金茂公布數(shù)據(jù)顯示，今年1~3月公司累計(jì)取得簽約銷(xiāo)售金額共計(jì)283.3億元，同比下降26.7%。新華聯(lián)集團(tuán)披露，2019年一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)盈利700萬(wàn)元至1000萬(wàn)元，比上年同期下降74.39%~82.07%。新華聯(lián)公告中解釋稱，本期凈利潤(rùn)較上年同期下降的主要原因，是公司已售項(xiàng)目尚未結(jié)轉(zhuǎn)及本報(bào)告期費(fèi)用化利息同比增加，導(dǎo)致凈利潤(rùn)比上年同期有所下降。招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布公告，預(yù)計(jì)第一季度業(yè)績(jī)同比下降，其中一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)盈利25億元~27億元，比上年同期下降54%~57%。

  部分中小型房企第一季度凈利潤(rùn)錄得虧損。其中，4月12日，嘉凱城集團(tuán)預(yù)計(jì)，一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損約1億元，比上年同期增加虧損9049.92萬(wàn)元。嘉凱城表示，報(bào)告期內(nèi)公司積極發(fā)展第二主業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)繼續(xù)收縮。同日，美好置業(yè)集團(tuán)發(fā)布公告，預(yù)告2019年一季度業(yè)績(jī)將錄得虧損。據(jù)悉，美好置業(yè)預(yù)期一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)將虧損1.22億元~1.27億元，虧損額比上年同期下降6.5%~10.2%。

  機(jī)構(gòu)表示，一季度房企整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，內(nèi)部分化也更加明顯。各陣營(yíng)房企根據(jù)自身發(fā)展要求出現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜只�，超�?jí)陣營(yíng)“控速保質(zhì)”增速放緩；第一陣營(yíng)保證規(guī)模平穩(wěn)發(fā)展；中型房企努力擴(kuò)大增速追趕前端陣營(yíng)。

  綜合行業(yè)發(fā)展的大致態(tài)勢(shì)，多名業(yè)內(nèi)人士表示，一季度受到春節(jié)影響，通常會(huì)呈現(xiàn)1月、2月銷(xiāo)售量較低，3月同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。

  今年2月，房企銷(xiāo)售額同比下降數(shù)量較多，主要受銷(xiāo)售時(shí)間短、春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)降溫等因素影響，其中布局三四線城市的房企受影響略大。對(duì)于房企整體銷(xiāo)售額漲幅明顯放緩的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，除市場(chǎng)本身“退燒”外，還與2018年一季度有2017年大量結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目有關(guān)系。此外，春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)“退燒”，也影響到布局三四線城市的房企銷(xiāo)售。其中，龍頭房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)放緩很大程度上與三四線城市逐漸“退燒”有關(guān)。但3月同比、環(huán)比均大幅增長(zhǎng)，主要是處于傳統(tǒng)回暖節(jié)點(diǎn)、房企加快推盤(pán)以“搶收”一季度業(yè)績(jī)。

  規(guī)模： 目標(biāo)增速普遍放緩，一季度投資謹(jǐn)慎

  3月末，房企業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)相繼進(jìn)入尾聲，許多房企也對(duì)外公布了2019年的發(fā)展目標(biāo)。

  在樓市調(diào)控繼續(xù)深入的大背景下，不少房企強(qiáng)調(diào)“以穩(wěn)為主”，主動(dòng)剎車(chē)。“降速、保質(zhì)、求穩(wěn)”成為行業(yè)普遍共識(shí)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，恒大、雅居樂(lè)、中海地產(chǎn)、旭輝控股、寶龍地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等逾十家房企調(diào)低了2019年的銷(xiāo)售增速目標(biāo)。

  根據(jù)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，2019年房企銷(xiāo)售目標(biāo)，對(duì)比2018年銷(xiāo)售增幅均值為21%，相比去年下降逾20個(gè)百分點(diǎn)。其中，2000億元規(guī)模及以上房企的2019年目標(biāo)多處于10%~15%區(qū)間；千億元規(guī)模及以上房企2019年目標(biāo)多處于15%~20%區(qū)間；千億元規(guī)模以下房企2019年目標(biāo)多處于20%~30%區(qū)間。

  龍頭房企主動(dòng)“降速”，延續(xù)了2018年下半年“小步慢跑”策略。早在2018年，碧桂園就沒(méi)有給出預(yù)期的合同銷(xiāo)售目標(biāo)，并且于去年7月明確提出“提質(zhì)降速”的口號(hào)，集團(tuán)董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)對(duì)2019年銷(xiāo)售增速也僅用了“先穩(wěn)健再努力”來(lái)表述。同樣，萬(wàn)科地產(chǎn)今年提出“修剪枝葉”，聚焦基本盤(pán)。在萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮看來(lái)，未來(lái)10年，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)都將是萬(wàn)科的基本盤(pán)，它將支持著集團(tuán)主要的收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流。排名第三的中國(guó)恒大2019年銷(xiāo)售目標(biāo)6000億元，僅比2018年銷(xiāo)售額多了486.6億元。

  對(duì)此，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，在目前市場(chǎng)形勢(shì)下，房企高杠桿經(jīng)營(yíng)、高增長(zhǎng)模式注定不可持續(xù)。龍頭房企已紛紛表示將由“高速增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“有質(zhì)量增長(zhǎng)”，規(guī)模房企也主動(dòng)調(diào)整戰(zhàn)略，2019年行業(yè)業(yè)績(jī)目標(biāo)預(yù)期整體較低也屬正常。

  除龍頭房企放棄在規(guī)模道路上“狂奔”、轉(zhuǎn)而采取保守態(tài)度外，近年來(lái)處于迅猛發(fā)力階段的房企也在積極調(diào)整步伐。整體來(lái)看企業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)與前兩年銷(xiāo)售增幅相比，較為謹(jǐn)慎。

  在業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)管理層公開(kāi)表示看好房地產(chǎn)，其2019年目標(biāo)為5500億元，增幅約為20%，已是大型房企中給出增速較高的企業(yè)；中國(guó)金茂下調(diào)幅度較大，從2018年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)84.7%下調(diào)到2019年預(yù)計(jì)增長(zhǎng)17.2%；龍湖定調(diào)2019年銷(xiāo)售目標(biāo)僅增長(zhǎng)10%；旭輝2019年目標(biāo)是1900億元，較2018年銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)25%，與前兩年96%、46%的銷(xiāo)售增幅比較，明顯放緩。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，高速增長(zhǎng)帶來(lái)高負(fù)債，基于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷，房企近年集中降負(fù)債、抓現(xiàn)金流，不盲目追求規(guī)模，保持企業(yè)良性發(fā)展；另一方面，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期仍然是2019年樓市政策的重要導(dǎo)向，在市場(chǎng)預(yù)期降溫的大環(huán)境下，房企會(huì)普遍選擇趨于保守的應(yīng)對(duì)策略。

  “隨著調(diào)控進(jìn)入‘一城一策’階段，樓市會(huì)受到利好刺激，特別是部分城市已經(jīng)出現(xiàn)‘小陽(yáng)春’現(xiàn)象，這將進(jìn)一步刺激此類(lèi)市場(chǎng)的發(fā)展。因此，百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)依然呈現(xiàn)較好態(tài)勢(shì)，對(duì)于樓市的預(yù)期也比較有信心。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)房地產(chǎn)》表示，“2019年，千億元、百億元房企將繼續(xù)大幅擴(kuò)容�！�

  在行業(yè)下行階段，房企銷(xiāo)售目標(biāo)放緩的另一面，房企間的排位競(jìng)爭(zhēng)主要圍繞土地儲(chǔ)備量展開(kāi)。此前，在2018年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)背景下，短期內(nèi)為防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房企發(fā)展總體戰(zhàn)略性放緩，以“謹(jǐn)慎投資、加緊去化”為主基調(diào)，不僅整體拿地金額及面積出現(xiàn)雙降，不同規(guī)模及類(lèi)型的房企在拿地投資戰(zhàn)略上分化漸顯。

  有分析稱，2018年企業(yè)在拿地方面的理性回歸將繼續(xù)蔓延至2019年。多項(xiàng)指標(biāo)均反映出，房企在后市銷(xiāo)售謹(jǐn)慎的預(yù)期之下，于2018年內(nèi)投資拿地的積極性顯著轉(zhuǎn)淡，其中多家龍頭房企明確表態(tài)控制拿地收支，放緩拿地節(jié)奏。

  2019年1~2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12090億元，同比增長(zhǎng)11.6%，增速比2018年全年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。

  機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年1~3月，TOP100房企拿地總額5418億元，同比上升8.4%，實(shí)現(xiàn)微漲；TOP10企業(yè)拿地總額1904億元，占TOP100企業(yè)的35.2%。從拿地金額來(lái)看，萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠地占據(jù)2019年一季度房企拿地榜單前三位，拿地金額分別為311億元、309億元以及225億元。

  值得注意的是，此前表示“在拿地上主要是踏準(zhǔn)節(jié)奏”的融創(chuàng)第一季度攬收不少。數(shù)據(jù)顯示，3月融創(chuàng)中國(guó)共拿地27宗，其中以二線城市和中西部地區(qū)為主，拿地金額為267.08億元，成交規(guī)劃建筑面積431.11萬(wàn)平方米，拿地金額和面積位列第一。4月伊始，融創(chuàng)中國(guó)便斥資60億元于長(zhǎng)三角區(qū)域，先后攬入5宗用地。

  易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，雖然土地市場(chǎng)目前趨于理性，但迫于銷(xiāo)售壓力，房企還會(huì)積極拿地，甚至?xí)�出現(xiàn)高溢價(jià)成交的情況。

  同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉坦言：“今年還是要謹(jǐn)慎點(diǎn)！”他分析稱，在拿地方面，2019年房企應(yīng)重點(diǎn)在二線城市及強(qiáng)三線城市儲(chǔ)備“糧草”。一線城市機(jī)會(huì)雖好，但進(jìn)入門(mén)檻較高且競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。普通的三四線城市去庫(kù)存壓力仍存在、市場(chǎng)增長(zhǎng)空間有限，企業(yè)布局該區(qū)域需要謹(jǐn)慎。