《財經(jīng)》 宋金煜

  在主營業(yè)務業(yè)績下滑、負債高企的背景下，房企賣項目獲得的高利潤或難持續(xù)。近日，《財經(jīng)》新媒體記者通過梳理房企年報發(fā)現(xiàn)，2018年SOHO中國（00410.HK）、華僑城（亞洲）(03366.HK)、合景泰富（01813.HK）凈利率分別為113.24%、58.49%、55.56％，以遠超百強房企11.5%的均值成為行業(yè)凈利率之王。事實上，高利潤率的背后，三家房企主營業(yè)務的業(yè)績表現(xiàn)并不樂觀，靠賣資產(chǎn)支撐，即使拋售虧損資產(chǎn)仍存在負債走高的壓力。

  財報顯示，2018年SOHO中國凈利同比下降59.33％至19.25億元，較2012年105.85億元高峰期凈利規(guī)模萎縮至少80%。同期，華僑城（亞洲）營收和凈利潤分別同比下滑61.44%、27.84%，尤其公司主營業(yè)務銷售物業(yè)營收較2017年減少23.32億元至8.14億元。2018年，合景泰富營收同比下滑35.22%至74.77億元，其中該公司物業(yè)開發(fā)營收為60.64億元，較2017年減少43.68億元。

  面對主營業(yè)務業(yè)績下滑，公司凈利率為何仍在高位？財報顯示，上述三家公司的其他收益凈額占凈利潤總額的比例接近或超過50%。從注釋內(nèi)容可見，其他收益凈額指標的利潤來源主要包括出售附屬公司及相關資產(chǎn)等。

  具體來看，2018年SOHO中國出售凌空SOHO獲得的凈額為9.88億元，占其凈利總額51.32%；華僑城（亞洲）包括出售附屬公司和物業(yè)、廠房等資產(chǎn)以及匯兌凈收益（匯率折算差額）在內(nèi)的其他凈收益為3.69億元，占凈利總額的46.18％；合景泰富包括出售附屬公司在內(nèi)的其他收益凈額為27億元，占其凈利總額的67％。而相較碧桂園、恒大、融創(chuàng)等房企的出售附屬公司的收益，同期均不到凈利的6%。

  從出售資產(chǎn)的性質(zhì)來看，多數(shù)屬于公司非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或虧損資產(chǎn)。除SOHO天山廣場以及已賣出的虹口SOHO外，SOHO中國出售的凌空SOHO2017年每平方米的租金收入是該公司最低水平，即非公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而華僑城出售51%股權的成都天府華僑城湖濱商業(yè)管理有限公司屬長期虧損資產(chǎn)，其2016年、2017年的除稅后虧損分別為13.3萬元、12.16萬元。

  房企出售資產(chǎn)也受公司業(yè)務調(diào)整影響。為完成退出包裝紙業(yè)務，2018年華僑城以1.5億元的價格出售了中山華力100%的股權，而該公司2018前9月的凈利潤僅為181.22萬元，屬于收益水平較低資產(chǎn)。

  不僅高利潤房企存在出售項目的現(xiàn)象，2018年泰禾、嘉凱城等中小房企紛紛出讓旗下房產(chǎn)項目資產(chǎn)包。其中，2018年泰禾處置了11家子公司收到的現(xiàn)金凈額為1.17億元。

  據(jù)機構數(shù)據(jù)顯示，2018年，境內(nèi)房地產(chǎn)公司作為買方完成的收并購事件約有253宗，涉及的交易金額至少有2909.1億元。那么，房企頻繁出售項目部分甚至全部股權，意欲為何？

  北京工商大學商學院教授王峰娟在接受《財經(jīng)》新媒體記者采訪時表示，一般來說，利潤是企業(yè)通過出售存貨獲取的，來自主營業(yè)務的收入是可持續(xù)的，而臨時一次性的收入方式，如出售子公司獲益是不可持續(xù)的。出售資產(chǎn)產(chǎn)生的凈利潤較高，會抬高其凈收益率，但并不穩(wěn)定。企業(yè)應該全面提升主營業(yè)務的管理能力，否則面臨被淘汰的風險。

  在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，2018年房地產(chǎn)市場分化比較嚴重，利潤率比較高的是非典型（即非龍頭）房企，其局部區(qū)域利潤走勢不如主流房企的表現(xiàn)。整體而言，2018年資金鏈收緊，讓許多房企開始轉(zhuǎn)型和出售資產(chǎn)。

  除增加公司現(xiàn)金流之外，緩解負債壓力成為企業(yè)出售資產(chǎn)的主要原因。

  數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，合景泰富負債總額為1519.77億元，同比增長42.5%。該公司流動負債總額為899.09億元，較2017年的494.07億元增長405億元，資產(chǎn)負債率高達82.3%，逼近85%融資監(jiān)管紅線。華僑城（亞洲）資產(chǎn)負債率較2017年的43.93％增長至48.54%，總負債額增至121.73億元，其中短期和長期銀行貸款均呈現(xiàn)明顯增長。

  不僅如此，頻繁出售資產(chǎn)的SOHO中國負債也并未減少，2018年公司非流動負債中的銀行貸款及其他貸款為167.3億元，較2017年的148.99億元增長18.38億元。

  同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析認為，從獲取土地到出售資產(chǎn)，整個過程本身存在資本運作的邏輯，較多房企按此種方式抬高當年凈利潤水平。SOHO中國主要持有商業(yè)地產(chǎn)，特定階段運營現(xiàn)金流收益并不一定能夠持續(xù)覆蓋成本，甚至帶來階段性的虧損，因此該公司階段性通過出售資產(chǎn)平衡企業(yè)收益。

  易居研究院副院長楊紅旭曾指出，房地產(chǎn)調(diào)控整體趨嚴未有松動，因此在市場降溫初期，開發(fā)商感到資金緊張。預計2019年一些負債率高的中大型房企也可能會出現(xiàn)嚴重問題，例如被迫賣掉大量股權，甚至有些會倒閉。