來源：克爾瑞研究院

     4月19日，住建部按照《穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案》確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，對第一季度房價、地價波動幅度較大的城市做出了預(yù)警提示；第二天，自然資源部就發(fā)布了《2019年一季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》，報告涉及105個典型城市的地價變動情況。調(diào)控預(yù)警與相關(guān)權(quán)威數(shù)據(jù)同步發(fā)布，二者之間的關(guān)聯(lián)性值得關(guān)注：一方面，作為主管部門出臺調(diào)控政策的重要依據(jù)，權(quán)威口徑的地價數(shù)據(jù)究竟在如何變化？另一方面，哪些城市因?yàn)橥恋貎r格漲幅較為突出，更有可能被預(yù)警名單之內(nèi)，并面臨地方調(diào)控升級的風(fēng)險？

  一季度地價溫和上漲

  僅少數(shù)城市地價漲幅較大

  從自然資源部監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2019年一季度105城住宅土地價格為7173元/平方米，環(huán)比2018年四季度上漲1.32%，漲幅較上季度下降了0.08個百分點(diǎn)。2019年一季度地價確實(shí)在溫和上漲，但并未呈現(xiàn)想象中的地市大熱的格局。 

  結(jié)合自然資源部的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)來看，地價快速增長的城市（環(huán)比增速大于3%）還是不多，2019年一季度由8個降至7個，分別是西安、惠州、佛山[注：在自然資源部地價監(jiān)測報告中，佛山調(diào)研區(qū)域?yàn)轫樀耛、臨沂、平頂山、安慶等。其中西安近期土地供應(yīng)充裕，尤其高新、城北區(qū)域供應(yīng)了多幅優(yōu)質(zhì)地塊，導(dǎo)致多宗土地高溢價成交，以西安高新地產(chǎn)競得高新區(qū)軟件新城純住宅用地為例，最終以19.58億元成交，樓面地價超過10941元/㎡，溢價率高達(dá)157%。

  地價穩(wěn)定的城市（漲跌幅維持在-1%~1%之間）有47個，較2018年有明顯上漲。總的來看，主要城市地價漲跌幅維持在合理區(qū)間，這也說明中央“穩(wěn)地價”取得的階段性成果。

　　二線地價環(huán)比漲幅由“墊底”變?yōu)椤邦I(lǐng)先”珠三角地價繼續(xù)領(lǐng)漲

  就各能級城市來看，宅地價格變化情況存在一些差異，一線、三線城市與總體走勢基本一致，均自2018年二季度達(dá)到階段性高位之后一路下滑，而二線城市卻在2019年一季度迎來低位回升，由2018年四季度的1.22%升至1.48%，市場回暖信號顯現(xiàn)。

　　究其原因，主要是為達(dá)到穩(wěn)地價的預(yù)期目標(biāo)，一季度多個二線城市出讓了多宗優(yōu)質(zhì)土地以刺激市場回暖，溢價率隨之上揚(yáng)，尤其是東部熱點(diǎn)城市如杭州、合肥以及中西部供出優(yōu)質(zhì)土地的重慶、南寧等地價較低的城市溢價率相對較高，仍是各大房企爭先布局的重點(diǎn)城市。特別是長三角區(qū)域中地價較低的合肥，近期多宗地塊溢價率超過100%，一季度平均溢價率達(dá)到86%，這部分城市應(yīng)是主管部門的重點(diǎn)關(guān)注對象。

　　就三大重點(diǎn)城市群的住宅用地地價變動情況來看，長三角區(qū)域的宅地價格環(huán)比漲幅明顯低于珠三角、環(huán)渤海區(qū)域。其中長三角城市群宅地價格漲幅在2019年一季度迎來小幅回調(diào)，而珠三角則以2.14%的平均增速在三大經(jīng)濟(jì)區(qū)中繼續(xù)領(lǐng)漲。

  珠三角、長三角部分三四線城市地價明顯升溫

  被預(yù)警風(fēng)險較高

  當(dāng)前二線城市地市升溫已是業(yè)界的共識，但部分三線城市土地市場也維系在相對較高的熱度，地價漲幅與二線相差無幾。尤其是在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的利好之下，佛山、惠州等三線城市地價漲幅較快，一季度環(huán)比漲幅均超3%。同比來看，廣州、珠海、佛山、惠州、東莞、中山等6個城市住宅地價漲幅均超過10.0%，均屬于國土部監(jiān)測報告中“地價上漲較快”的城市。相較而言，粵港澳區(qū)域目前由于規(guī)劃利好導(dǎo)致地市過熱，被預(yù)警提示的風(fēng)險可能性最大。 

  另外，安慶、臨沂、平頂山三個內(nèi)陸城市一季度地價上漲幅度也較為突出，被預(yù)警約談的風(fēng)險較高。以安慶為例，一季度成交土地均溢價成交，其中10幅溢價率超20%，地市明顯過熱。一季度安慶宅地價格為2603元/平方米，環(huán)比上一季度漲幅高達(dá)13%。 

  結(jié)合CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，除了國土部監(jiān)測報告中提到的上述三四線城市以外，鎮(zhèn)江、蚌埠、馬鞍山等城市土地市場也相對較熱，成交均價較上一季度也有明顯上漲。這些城市同樣集中在長三角、珠三角和粵港澳區(qū)域，這些區(qū)域樓市或受政策利好、或有著良好的人口基礎(chǔ)，地市依然維系著較高的熱度。

  總體來看，當(dāng)前地市并未呈現(xiàn)業(yè)界想象的地市大熱的現(xiàn)象，大多數(shù)城市地價漲幅平穩(wěn)，整體呈現(xiàn)小幅回暖的格局。但是對那些一季度地價波動較大，極有可能被列入住建部預(yù)警名單的城市而言，還是應(yīng)當(dāng)有所警惕。固然，這次表態(tài)本身只是提出“預(yù)警”，但結(jié)合419中央政治局會議“落實(shí)地方主體責(zé)任”的表態(tài)來看，如果被預(yù)警城市在二季度沒有改善，應(yīng)該會進(jìn)一步啟動地方問責(zé)程序。就中央對地方管控而言，常見的問責(zé)手段就是削減、控制新增建設(shè)用地指標(biāo)，這勢必直接影響地方財政，拖累城市建設(shè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)活力；就地方調(diào)控角度，土地拍賣也會面臨更多的掣肘，如果地價波動得不到良好控制，提高競拍資金門檻、增加中小套型占比、提高保障性住宅比例、限售價、乃至限購升級等限制措施也會接踵而來。

  結(jié)合2019年一季度各能級城市表現(xiàn)來看，一線城市宅地價格相對平穩(wěn)，“被預(yù)警”可能性極低，環(huán)比增速自2018年二季度以來持續(xù)下滑，其中上海一季度地價更是環(huán)比微降0.17%；二線城市環(huán)比漲幅由“墊底”至“領(lǐng)先”，西安、合肥、杭州等城市多宗優(yōu)質(zhì)土地入市刺激市場回暖，使得土地價格、溢價率雙雙上揚(yáng)，這些城市應(yīng)當(dāng)是主管部門的重點(diǎn)關(guān)注對象；鑒于4月23日西安公積金管理中心已經(jīng)出臺暫停西安以外區(qū)域提取公積金的新規(guī)，調(diào)整已經(jīng)開始，相信其它地價上漲嚴(yán)重的城市大概率會迎來調(diào)整。三四線城市方面，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注粵港澳、長三角區(qū)域的惠州、佛山、安慶、馬鞍山等城市，這些城市房價已經(jīng)明顯回升甚至創(chuàng)下新高，土地也有過熱風(fēng)險，如果二季度延續(xù)這種地市高熱的趨勢，被預(yù)警約談、甚至調(diào)控升級的可能性不容忽視。