謝中秀 來源：時代周報

 面對1—4月普漲的房價和熱情的土拍市場，近期，住建部、銀保監(jiān)會、央行三大監(jiān)管部門頻頻發(fā)聲為樓市“降溫”。

  在5月25日的2019清華五道口全球金融論壇上，銀保監(jiān)會主席郭樹清重申要堅決避免出現房地產和金融資產的過度泡沫。前不久，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設”工作的通知》，對2019年銀行保險機構整治工作進行部署，直指違規(guī)向房企融資的亂象。

  住建部則早在4月19日和5月18日，不到一個月兩次預警地價、房價漲幅過大的10個城市。

  作為被點名城市之一，5月24日蘇州市政府聯合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門召集多家地產商召開座談會，對蘇州市房地產市場工作提出下一步要求，其中表示今年房價漲幅目標不超過5%，強調若幾項關鍵指標達不到控制，7月會加碼調控措施，包括擴大限售范圍，提高外地人購房所需社保門檻等。

  同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對時代周報記者表示，針對2019年的房地產市場工作，住建部已經給出了很明確的目標，那就是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。在“穩(wěn)”這個方面，既要挽住去年四季度以來的下滑趨勢，又要摁住今年三四月表現出來的上升勢頭。所以在“穩(wěn)地價”的政策要求下，近期土地市場表現較熱的蘇州、合肥出臺了應對措施。

  二線城市集體升溫

  中指研究院數據顯示，2019年4月，全國300個城市共推出土地2241宗，成交1830宗，面積7519萬平方米。推出宗數環(huán)比漲幅均超40%。成交宗數和面積環(huán)比分別增長22%和12%。上升態(tài)勢明顯。

  其中二線城市引人注目。數據顯示，4月，二線城市共推出土地面積3461萬平方米，環(huán)比分別增長15%和26%，占全國土地推出面積的36.9%；在出讓金方面，4月，二線城市土地出讓金2641億元，環(huán)比分別增長81%和43%，土地出讓收入占全國65.9%。

  在“穩(wěn)地價”調控目標下，過熱即意味著將迎來政策關注。

  此次蘇州和合肥也適時發(fā)布了針對地市的調控政策。

  “按照蘇州最新的土地出讓報價規(guī)則，競價超過市場指導價5%—10%即要求現房銷售，這一點對于房企來說，會增加資金壓力，對于房企拿地的影響較大。而合肥收緊土地競買規(guī)則，也避免了同一公司多個馬甲入場拍地，推高地價或導致競買不公平的情況。”張宏偉判斷。

  比較而言，為達到“穩(wěn)地價”要求，除了更新報價規(guī)則，抑制房企拿地熱情之外，蘇州還采取了下調土地指導價格的方式。

  5月17日，吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關于吳地網（2019）7號公告地塊掛牌出讓的補充公告》，對該地塊下調市場指導總價、網上競價中止價格及一次性報價，其中市場指導總價下調4.6%，網上競報中止價下調16.1%，一次性報價最高限價下調18.7%。

  蘇州市吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局對時代周報記者表示，吳江區(qū)下調土地指導價格的舉措是為配合蘇州全市穩(wěn)定土地市場的要求，其他區(qū)域、其他地塊的指導價格也有可能會受政策影響下調。

  地市調控還需多方聯動

  在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，地市調控更為根本的還是資金方面的政策�！叭绻�在資金方面嚴格把控，將會有很大一部分小房企無力拿地�！� 

  以上海為例，上海土地出讓采取招掛復合的模式，有嚴格的資金要求，一是房企需要交納地價的20%作為保證金，二是要求參與拍地的企業(yè)有較大比例的自有資金。

  “通過這種方式，上海將土地招拍掛卡得非常嚴�！� 盧文曦表示，但基于對土地出讓收入的依賴，大多數城市難以采取這種嚴格的方式。

  除了土拍市場的資金嚴控，房企資金來源的嚴控則是另外一個方面。

  數據顯示，去年下半年以來，房企融資環(huán)境得到了一定的寬松。同策咨詢研究院跟蹤數據顯示，今年前四個月，40家典型房企融資總額共計3211.71億元；同比2018年1—4月2666.08億元，多出545.63億元，同比上漲20.46%。資金面的緩解也直接體現在土地市場上—1—4月，累計超過28家企業(yè)拿地過百億元，同比2018年只有24家，2017年同期只有18家。

  在“房住不炒”“三穩(wěn)”目標下，這一助推地市熱情的因素也迅速迎來政策“打補丁”。

  近期銀保監(jiān)會多次針對房地產金融發(fā)聲，嚴控違規(guī)資金流入房地產。據統(tǒng)計，4月1日至5月20日，各地銀保監(jiān)局已針對違規(guī)“輸血”房地產開出罰單32張。5月17日，銀保監(jiān)會更發(fā)布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》，多條內容嚴格整治違規(guī)向房企“輸血”。

  政策嚴控下，房企融資表現也急劇降速。同策研究院指出，縱向來看，4月40家典型上市房企完成融資總額共計753.62億元，環(huán)比上月1024.2億元大幅滑落。“近期銀保監(jiān)會對金融機構過度‘輸血’房企采取了一系列舉措，對房企融資產生了一定程度的抑制�！睆埡陚�對時代周報記者表示。

  中國社會科學院城環(huán)所不動產室主任王業(yè)強綜合指出：“房地產市場調控需要樓市、地市、金融協(xié)同工作，基于此，為了更好地實現房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，可以在長效機制中建立一個各部門的協(xié)調機制�！�