《證券時報》張達

  近期，熱點城市特別是二線城市土地市場熱度明顯回升，土拍現(xiàn)場競爭激烈，數(shù)十家房企搶地、上百輪競價、溢價率超100%的現(xiàn)象重新出現(xiàn)。二線城市土地成交回暖帶動了全國土地市場成交回升，證券時報記者根據(jù)機構(gòu)的數(shù)據(jù)測算，4月二線城市賣地收入在全國300個城市賣地總收入中占比近七成。

  業(yè)內(nèi)人士認為，土地市場本次回暖主要源于市場在經(jīng)歷一定時期的調(diào)整后，受短期預(yù)期緩和導(dǎo)致補貨意愿強烈、房企資金充裕，以及供地規(guī)�？s減、房企聚焦二線城市等多因素綜合影響。在中央堅持“房住不炒”的定位不動搖、對地價上漲較快的城市提出了預(yù)警后，預(yù)計本輪土地市場的上漲態(tài)勢不會維持太久，市場蘊含風(fēng)險，房企投資布局仍需保持謹慎。

  土拍火熱

  源于房企補庫存

  4月30日，“五一”小長假前最后一個工作日，南京成交7宗住宅用地共攬金72.1億元，溢價率均在40%左右。4月25~26日，合肥連續(xù)兩天集中成交25宗地，總賣地收入超過210億元。4月24日，蘇州主城區(qū)成交5宗住宅用地，共吸金135.7億元。4月23日，武漢成交10宗地攬金228億元。

  近期房企在熱點二線城市拿地積極性顯著提高，市場熱度明顯回升，這些二線城市土地成交回暖也帶動了全國市場的升溫。4月22日至4月28日，機構(gòu)監(jiān)測的40個主要城市土地成交量環(huán)比增加64%，出讓金總額環(huán)比增加130%。其中，二線城市量價齊升。4月，全國300城土地出讓金總額3346億元，環(huán)比增加17%，同比增加24%。其中，二線城市宅地交易活躍，土地出讓金總額2231億元。以此測算，二線城市賣地收入在全國300城賣地收入中的占比接近七成。另外，在土地出讓金TOP20中，二線城市占據(jù)榜單15席，武漢攬金逾409億元領(lǐng)跑，其次是杭州的304.1億元和蘇州的156.3億元。

  對于近期二線城市土地市場熱度明顯回升的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者采訪時表示，第一個原因是開發(fā)商去年10月份開始發(fā)債量比較大，融資比較多，有錢了就要拿地。第二個原因是開發(fā)企業(yè)目前投資的區(qū)域布局趨同，大中型開發(fā)企業(yè)都比較看好一二線城市，規(guī)避三四線城市。第三個原因是今年樓市有個“小陽春”，大部分城市成交量放大，部分城市房價上漲，樓市銷售回暖也使開發(fā)企業(yè)覺得目前拿地是一個好時機。

  從1~4月房企新增貨值來看，4月房企投資力度加大，二線城市仍是主戰(zhàn)場。克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月，中海、綠城、世茂、華潤等房企拿地力度顯著提升，拿地金額均較前3月平均值提升200%以上。與此同時，在回歸二線城市戰(zhàn)略驅(qū)使下，房企在二線城市拿地?zé)岫瘸掷m(xù)攀升、競爭也愈發(fā)激烈。1~4月，百強房企二線城市新增土儲建面占比達49%，較1~3月上升3個百分點；而三四線城市占比為45%，較去年全年下降了13個百分點。

  地價快速升溫

  引發(fā)政策預(yù)警

  值得注意的是，部分城市地價快速上漲后已出現(xiàn)政策預(yù)警。

  住建部對一季度房地產(chǎn)市場進行專題調(diào)研時指出，部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需要引起高度關(guān)注，并已經(jīng)對房價、地價波動幅度較大的城市進行了預(yù)警提示。4月17日，自然資源部重新強調(diào)住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標。其中，消化周期在12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。而此前，土拍市場過熱的合肥，也下調(diào)了熱點區(qū)域居住土地最高限價。

  對于二線城市土地市場的未來走勢，楊紅旭對證券時報記者表示，二線城市基本面比較強，其中，廈門、天津、石家莊、福州等部分城市降溫比較早，基本上調(diào)整也到位了，拿地時機在趨好。但是因為熱門城市的政策保持偏緊，控房價、控地價、控房租是這些熱門城市“一城一策”的核心指導(dǎo)目標，房價、地價未來會受到一些控制，漲幅會比較小，一般不會超過人均收入和GDP增幅，可能會控制在6%~7%以下。“這樣的話，開發(fā)企業(yè)的有些預(yù)期可能就過于樂觀了，如果地方政府限房價不放開，還要限地價的話，估計三季度熱點城市土地市場會略有降溫�！彼�說。

  克而瑞研究中心也預(yù)計，在中央再次提出堅持“房住不炒”的定位不動搖、對地價上漲較快的城市提出了預(yù)警后，本輪土地市場的上漲態(tài)勢不會維持太久，土地市場的“瘋狂”面臨更大風(fēng)險，無論是戰(zhàn)略調(diào)整還是規(guī)模需要，企業(yè)投資布局仍然需要保持謹慎，尤其對于地價屢創(chuàng)新高的城市和區(qū)域，盲目追高并不可取。

  機構(gòu)進一步指出，松緊適度導(dǎo)向下房地產(chǎn)行業(yè)貨幣金融管理將更加審慎，房企融資持續(xù)寬松的可能性明顯降低，再加上今年起房企進入集中償債高峰期，流動性風(fēng)險加劇，未來企業(yè)資金壓力依舊不減。而在“穩(wěn)房價”調(diào)控目標下，高價地塊利潤空間被明顯壓縮，運營存一定壓力，若房企綜合實力不足，資金壓力將被放大，同時，受熱點城市限價限簽政策影響，高價項目入市難、去化存壓直接影響資金回籠。整體來看，隨著土地市場熱度持續(xù)回暖，其中蘊含的風(fēng)險也在不斷提升，在這種市場境況下，房企在策略上應(yīng)更加謹慎應(yīng)對。