3月份以來(lái)，部分二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情。一方面，武漢、南京、蘇州等成交量大幅回升，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率皆有增長(zhǎng)；另一方面，重慶、天津、合肥等土拍市場(chǎng)明顯升溫，房企拿地?zé)崆楦邼q，地價(jià)重回高位。

  在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來(lái)，多數(shù)二線(xiàn)城市潛在供應(yīng)總量適中，但貴陽(yáng)、昆明、西安等部分二線(xiàn)城市潛在供應(yīng)量整體偏高。從潛在供應(yīng)區(qū)域、產(chǎn)品檔次來(lái)看，受供地結(jié)構(gòu)性因素影響，貴陽(yáng)、昆明、西安等潛在供應(yīng)主要集中在重點(diǎn)規(guī)劃片區(qū)，貴安新區(qū)、滇中新區(qū)、西咸新區(qū)這類(lèi)國(guó)家級(jí)新區(qū)潛在供應(yīng)量皆不容小覷。并且，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，低端產(chǎn)品潛在供應(yīng)量顯著偏高，去化前景難言樂(lè)觀(guān)。

  2018年，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)17.2億平方米，同比微增1.3%，商品房銷(xiāo)售金額149973億元，同比增長(zhǎng)12.2%，銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)創(chuàng)歷史新高。不過(guò)，各能級(jí)城市市場(chǎng)格局此消彼長(zhǎng)，成交分化之勢(shì)愈加顯著。

  據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2018年二線(xiàn)城市商品住宅累計(jì)成交26514萬(wàn)平方米，同比微降3%，雖然廈門(mén)、�？诘仁谐山幌禄�較為明顯，但熱點(diǎn)中西部城市鄭州、蘭州、重慶、西安等市均有較大增長(zhǎng)，整體二線(xiàn)城市市場(chǎng)依舊堅(jiān)挺。丁祖昱認(rèn)為，目前，市場(chǎng)雖邁入下行通道，觀(guān)望情緒開(kāi)始蔓延，但由于二線(xiàn)城市需求堅(jiān)挺，支付能力相對(duì)較強(qiáng)，疊加政策放松預(yù)期，預(yù)計(jì)2019年二線(xiàn)城市成交量將小幅上升。

  因一線(xiàn)城市供地長(zhǎng)期受限，多數(shù)三四線(xiàn)城市供地則明顯過(guò)剩，二線(xiàn)城市逐漸成為房企競(jìng)逐的焦點(diǎn)所在。自2015年二線(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模跌到歷史低谷后，2016年開(kāi)始觸底反彈，成交量、價(jià)均持續(xù)提升。隨著2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期趨緩，二線(xiàn)城市前期出讓的大量高價(jià)地將陸續(xù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段，去化壓力將有所浮現(xiàn)。

  2016年乃是市場(chǎng)公認(rèn)的地王年，尤其是二線(xiàn)城市頻出地王，全年共計(jì)集中出讓250宗單價(jià)、總價(jià)地王，占比超七成。其中，合肥、杭州、南京、天津四城土拍市場(chǎng)異�；馃幔�地王幅數(shù)都在30宗左右。如今，地王盤(pán)大量入市。不過(guò)，受限價(jià)政策影響，地價(jià)、房?jī)r(jià)之間的溢價(jià)空間顯著收窄，二線(xiàn)城市地王盤(pán)普遍面臨一定的去化壓力，顯著波及開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度。截至2018年底，2016年出讓的地王盤(pán)仍有一定數(shù)量尚未開(kāi)工。

  根據(jù)二線(xiàn)城市待開(kāi)發(fā)土地測(cè)算未來(lái)商品住房潛在供應(yīng)量，不難發(fā)現(xiàn)存在兩大風(fēng)險(xiǎn)性因素：其一，石家莊、太原等7城土地供應(yīng)明顯過(guò)量，潛在供應(yīng)規(guī)模不容小覷，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。其二，廈門(mén)、蘇州等7城待開(kāi)發(fā)土地價(jià)格明顯偏高，疊加房?jī)r(jià)上漲預(yù)期暫告終止，高價(jià)盤(pán)去化表現(xiàn)著實(shí)不容樂(lè)觀(guān)。如貴安新區(qū)，涉宅用地潛在供應(yīng)量超2000萬(wàn)平方米，占比多達(dá)63.3%。并且，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。由于貴陽(yáng)、昆明和西安低端產(chǎn)品潛在供應(yīng)量顯著偏高，占比都在95%以上。一旦市場(chǎng)需求難以有效承接，在售項(xiàng)目去化率持續(xù)回落已是大概率事件，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期也將明顯拉長(zhǎng)。而廈門(mén)中、高端產(chǎn)品潛在供應(yīng)量明顯偏高，地王盤(pán)也不在少數(shù)。部分待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地價(jià)、房?jī)r(jià)明顯倒掛，已然陷入開(kāi)盤(pán)必虧本的窘境。長(zhǎng)期來(lái)看，廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)難言實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，中、高端產(chǎn)品去化前景著實(shí)堪憂(yōu)。

  不過(guò)，丁祖昱認(rèn)為，總體上來(lái)看，二線(xiàn)城市仍是市場(chǎng)穩(wěn)定器，更是市場(chǎng)下行周期的避風(fēng)港。長(zhǎng)期來(lái)看，二線(xiàn)城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，潛在供應(yīng)量很大程度上將決定未來(lái)成交量。