成本法中土地取得費(fèi)分析
 作者：鄭榕
 

根據(jù)有關(guān)國(guó)家法律規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”；“依法使用的土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬農(nóng)民集體所有的土地”。實(shí)際上就是根據(jù)兩種不同的取得發(fā)生不同的取得費(fèi)用。

一、對(duì)于征用農(nóng)民集體所有的土地，因?yàn)榘l(fā)生了土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有，必然要對(duì)原所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)”；“征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”；“征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納新菜地開發(fā)基金”。從征地行為的實(shí)質(zhì)看，它是國(guó)家依法采取的強(qiáng)制性手段，其實(shí)質(zhì)是對(duì)原所有人未來收益的補(bǔ)償，是地租資本化的另一種表現(xiàn)，亦即土地取得費(fèi)，可稱之為原地租的資本化。

二、對(duì)于使用國(guó)家土地，使用人要支付土地出讓金。這份費(fèi)用實(shí)質(zhì)上包含了征地費(fèi)，因?yàn)楝F(xiàn)在的國(guó)有土地，可能是在過去某個(gè)時(shí)期由國(guó)家委托某個(gè)單位征用的農(nóng)民集體所有土地，當(dāng)時(shí)也是支付了征地費(fèi)的。即使一開始就是國(guó)有土地，對(duì)土地使用人而言，它與通過征用得到的土地并無任何區(qū)別，只不過將“征地費(fèi)”支付給國(guó)家而不是支付給農(nóng)民集體而已。這種情況下的土地取得費(fèi)，不僅僅是使用土地而支付的費(fèi)用，從實(shí)質(zhì)上而言，它是土地使用權(quán)的購(gòu)買價(jià)格――是對(duì)原使用人投資的一種補(bǔ)償，這種補(bǔ)償可以包括原使用人支付的土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)等，如批準(zhǔn)土地熟地價(jià)格。

總之，在實(shí)際估價(jià)中，在求取土地取得費(fèi)時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地的用途、性質(zhì)（內(nèi)銷或外銷），按照國(guó)家或各地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)價(jià)。