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過(guò)失與股價(jià)發(fā)布于：2015/3/19 11:05:38 瀏覽：1789次
趙水陽(yáng) 張宏斌
“不論您做什么，一定要做仔細(xì)，同時(shí)要考慮后果。”
現(xiàn)在，所有職業(yè)面臨的最大危險(xiǎn)之一就是他們對(duì)過(guò)失行為的觀點(diǎn)。目前在評(píng)估業(yè)中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：估價(jià)師比其他職業(yè)者更容易被索賠，這和估價(jià)師們的閱讀范圍有關(guān)系。每一位專業(yè)人士都傾向于閱讀本專業(yè)法律著作而不是普通的法律著作，他們傾向于只了解那些影響他們同行的案例。
確實(shí)有一些涉及評(píng)估的案例上了報(bào)紙，例如smith v Eric s Bush[1989] 1 EGLR 169,但這僅僅是因?yàn)檫@些案例影響了許多人的日常生活。而對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)者的新聞，注定每一條都要出現(xiàn)在所有的媒體上。
以下兩種情況可能會(huì)引起過(guò)失責(zé)任：一是違約，由于疏忽，估價(jià)師沒(méi)能為他的顧客提供可靠的評(píng)估結(jié)果；另一種是民事侵權(quán)行為，第三方認(rèn)為估價(jià)師因粗心大意而提供的評(píng)估結(jié)果使其受到了傷害。偶爾，但現(xiàn)在很少見(jiàn)，過(guò)失責(zé)任會(huì)同時(shí)出現(xiàn)在違約行為和民事侵權(quán)行為中。利益受到侵犯的當(dāng)事人可以同時(shí)對(duì)違約行為和民事侵權(quán)行為提出訴訟，當(dāng)然也可以只對(duì)其中的任何一種行為進(jìn)行起訴。
同樣的行為，疏忽或者評(píng)估結(jié)果會(huì)引起不同主體的訴訟，一方對(duì)民事侵權(quán)行為索賠，另一方可能對(duì)違約責(zé)任索賠。例如：如果抵押貸款人的委托估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中有過(guò)失行為，那么他對(duì)合同簽署人（貸款人）負(fù)有違約責(zé)任，同時(shí)對(duì)依靠他的評(píng)估意見(jiàn)的人也負(fù)有責(zé)任（可能被控民事侵權(quán)）。在這個(gè)案例中，如果不是按照嚴(yán)格的法律來(lái)看的話，有多少人可以起訴民事侵權(quán)，就有多少第三方可以起訴違約。很難想象這種情形，那些嚴(yán)格遵守合同條款，并且在評(píng)估過(guò)程中一絲不茍的估價(jià)師會(huì)對(duì)第三方承擔(dān)責(zé)任。在這些案例中，yianni v edwin evans sons[1980] 259 EG 969是個(gè)典型的案例，原告宣稱由于估價(jià)師在按合同對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)過(guò)程中的過(guò)失使其受到了損失。（在那個(gè)案例中，原告是哈利法克市建筑協(xié)會(huì)。）
雙方當(dāng)事人同時(shí)提出訴訟是不必要的，有時(shí)也是不可能的。在yianni案例中，哈利法克市建筑協(xié)會(huì)不能控告估價(jià)師，因?yàn)樗](méi)有遭受任何損失。借款人正在償還抵押貸款，抵押權(quán)人也完全可以行使其對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)的銷售權(quán)，不會(huì)給它帶來(lái)任何經(jīng)濟(jì)上的損失。
一般說(shuō)來(lái)，在確定責(zé)任時(shí)有些原則是普遍適用的，那就是看侵權(quán)行為或者違約行為是否給當(dāng)事人造成了經(jīng)濟(jì)上的損失和賠償。這兩種情況還是有點(diǎn)區(qū)別的，當(dāng)起訴違約時(shí)，原告不需要證明當(dāng)事人之間的利害關(guān)系，合同本身就確定了兩者之間的關(guān)系，而在民事侵權(quán)案中，原告必須得證明兩者之間的利害關(guān)系。
確定一個(gè)估價(jià)者是否有過(guò)失的職業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)可以適用于所有其它的行業(yè)：被告是否符合對(duì)一般的、有經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者的要求？如果這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)能夠達(dá)到，那么被告就沒(méi)有過(guò)失。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)適用于所有的專業(yè)人員。一個(gè)被告不能用他剛剛?cè)胄兴赃�不夠合格為理由來(lái)為自己辯護(hù)。當(dāng)同樣的情況發(fā)生在兩個(gè)從業(yè)者身上時(shí)，有豐富經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者不可能承擔(dān)更多的責(zé)任。然而，那些所謂的專家都是用“一般的、有經(jīng)驗(yàn)的工作人員”這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)相比較而衡量的。
那些有行為過(guò)失的不合格從業(yè)人員也是用同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量的。在kenney v Hall,[1976]這個(gè)案例中，一個(gè)不合格的談判代表告訴賣(mài)方其房屋可以售得9萬(wàn)至10萬(wàn)英鎊。在這個(gè)觀點(diǎn)的影響下，賣(mài)主過(guò)渡性貸款買(mǎi)了另一棟房屋，準(zhǔn)備用出售此房屋的錢(qián)來(lái)還貸款。結(jié)果這幢房屋最后只售得大約5萬(wàn)英鎊。公司對(duì)這樣的財(cái)產(chǎn)損失是負(fù)有責(zé)任的。同樣的，在Freeman v Marsball[1966]案例中，一個(gè)自稱為“測(cè)量師”的人也必須承擔(dān)過(guò)失責(zé)任，僅僅因?yàn)樗恰耙粋�(gè)不稱職的盡自己最大努力的人”。
能力標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)因?yàn)橐獌r(jià)的多少而變化。就算根本沒(méi)有費(fèi)用，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)同樣適用。即使是無(wú)報(bào)酬的責(zé)任，也要求自愿者在履行義務(wù)時(shí)按照象一個(gè)有理性的人為自己做事情一樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求自己。對(duì)專業(yè)人士而言，這就意味著他們要運(yùn)用所有的技能，就象為他們自己辦事一樣。因此這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)看起來(lái)就和有報(bào)酬的一樣。在Robert v J Hampson[1988]案例中，疏忽的估價(jià)師辯稱，他得到的抵押估價(jià)的費(fèi)用太少了，因此用來(lái)完成這個(gè)工作的時(shí)間受到了限制，但是法院并不為之所動(dòng)。Lan Kennedy J 認(rèn)為在各種形式的工作中都有贏家和輸家，如果一個(gè)估價(jià)師在某一項(xiàng)任務(wù)中投入的時(shí)間長(zhǎng)于正常時(shí)間，必然會(huì)從另一項(xiàng)所需時(shí)間較少的工作中得到平衡。這看起來(lái)對(duì)那些出于保險(xiǎn)的目的再評(píng)估建筑物的重置價(jià)格的估價(jià)師提出了一個(gè)特殊的難題——保險(xiǎn)常常是和估價(jià)聯(lián)系在一起的。一些建筑物會(huì)在測(cè)量和計(jì)算上花去比其它建筑物更多的時(shí)間，但是得到的報(bào)酬通常是按照評(píng)估出的總價(jià)格計(jì)算的。
就象在Beaumont v Humberts[1990]案例中所顯示的那樣，重估建筑物價(jià)值也有自己的危險(xiǎn)。估價(jià)者牽涉到大量的建筑物并且不報(bào)出實(shí)際的重建價(jià)格，而是給出重置價(jià)格。重建成本是根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，重新建造一棟相同的建筑物所需要的成本；重置成本則是根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，并利用目前的材料標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造一棟各項(xiàng)設(shè)備相同或相當(dāng)?shù)慕ㄖ锼枰某杀尽Ｖ刂脙r(jià)格常常不到重建價(jià)格的一半。在那個(gè)案例中，估價(jià)者并不是因?yàn)槭韬霰豢刂频摹７磳?duì)將其作為一個(gè)先例時(shí)，必須得萬(wàn)分小心。經(jīng)常提到的《估價(jià)指導(dǎo)條例》可以用來(lái)作為參考。在任何案例中，如果不是用精確的重建成本作為估價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)都一定要做清楚的說(shuō)明，以便讓當(dāng)事人都了解實(shí)際的情況。
就象在所有的疏忽案例中表現(xiàn)的一樣，現(xiàn)在的違約責(zé)任起源于基于Donogbue v Stevenson[1932]案例的法則。原告必須證明以下幾點(diǎn)：被告對(duì)原告負(fù)有仔細(xì)工作的責(zé)任；被告沒(méi)有履行其責(zé)任；原告因此遭受了經(jīng)濟(jì)上的損失。Hedley Byrne v Heller[1964]案例對(duì)其作了一個(gè)更加詳細(xì)的補(bǔ)充說(shuō)明，它將仔細(xì)的責(zé)任范圍從原來(lái)的“疏忽的作為”和“疏忽的不作為”延伸到“由于疏忽的語(yǔ)言所導(dǎo)致的損失”。
對(duì)估價(jià)者而言“慎言”是重要的，因?yàn)楣纼r(jià)者的意見(jiàn)僅僅是用語(yǔ)言來(lái)表述的，數(shù)據(jù)也是同等重要的。因?yàn)檎Z(yǔ)言和“作為”以及“不作為”是不同的，在Hedley Byrne案例中，國(guó)會(huì)上議院針對(duì)語(yǔ)言過(guò)失制定了一些特殊的規(guī)則。他們認(rèn)為語(yǔ)言可以被無(wú)關(guān)的人偷聽(tīng)、曲解和忽略。因此對(duì)于被告已經(jīng)承擔(dān)了專門(mén)責(zé)任的案例，他們限制了疏忽語(yǔ)言的責(zé)任。有時(shí)很難弄清楚被告是否已經(jīng)承擔(dān)了專門(mén)責(zé)任。在Smith v Bush和Harris v Wyre[1989]兩個(gè)案例中，上議院發(fā)現(xiàn)為抵押目的進(jìn)行評(píng)估的估價(jià)師對(duì)原告抵押人所已承擔(dān)的責(zé)任，并不符合限制責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)。這樣說(shuō)起來(lái)似乎有點(diǎn)憤世嫉俗，法庭覺(jué)得讓當(dāng)事人承擔(dān)某些責(zé)任并不是十分重要的事情。當(dāng)事人試圖否認(rèn)這種責(zé)任，但是法庭可能會(huì)從他們的行為中把責(zé)任說(shuō)得清清楚楚。僅僅否認(rèn)可能是不夠的，根據(jù)《不平等合同條款法》[1977]，所有排除責(zé)任都要經(jīng)過(guò)“合理性”的檢驗(yàn)才能確認(rèn)。其它的案例也證明責(zé)任不太可能會(huì)延伸到“一類人”，比如一個(gè)公司的股東或一本出版物的讀者。似乎只有在原告是自然人或者機(jī)關(guān)的時(shí)候才會(huì)存在責(zé)任。
如果原告沒(méi)有見(jiàn)過(guò)或者聽(tīng)過(guò)這些有過(guò)失的語(yǔ)言，但是從必要的暗示中他引申出了這種意思，那么過(guò)失語(yǔ)言的責(zé)任就會(huì)存在。在抵押評(píng)估報(bào)告沒(méi)有普遍被公開(kāi)之前，銀行借款人知道估價(jià)師已經(jīng)受建筑協(xié)會(huì)委托進(jìn)行過(guò)評(píng)估，協(xié)會(huì)以此為貸款的依據(jù)。在yianni這個(gè)案例中，原告并沒(méi)有看到任何報(bào)告和估價(jià)結(jié)果，但是他能夠推導(dǎo)出房產(chǎn)的價(jià)格至少等于建筑協(xié)會(huì)抵押時(shí)提前支付的預(yù)付款數(shù)額。如果貸款人不是一個(gè)建筑協(xié)會(huì)或當(dāng)?shù)氐恼畽C(jī)構(gòu)，情形或許會(huì)有所不同，因?yàn)檫@些機(jī)構(gòu)或團(tuán)體在取得預(yù)付款前必須依照法律進(jìn)行合理的評(píng)估。出于商業(yè)上的謹(jǐn)慎，銀行或其它公司在貸款前通常會(huì)進(jìn)行評(píng)估，但是這并非強(qiáng)制的。為銀行工作的評(píng)估人員可能會(huì)根據(jù)評(píng)估結(jié)果向銀行建議一個(gè)貸款額，但是銀行出于其它商業(yè)上的考慮，可能會(huì)貸出更多的款。在這種情況下，如果評(píng)估報(bào)告沒(méi)有公開(kāi)的話，原告就不可能有任何有關(guān)價(jià)格的暗示。
從案例分析來(lái)看，相對(duì)于估價(jià)數(shù)字出錯(cuò)而言，估價(jià)師的不正確的估價(jià)程序更容易被發(fā)現(xiàn)。這并不是說(shuō)估價(jià)數(shù)字是不相干的，只是說(shuō)明法院意識(shí)到估價(jià)結(jié)果是一種主觀判斷而已。當(dāng)然，估價(jià)師依靠自己的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)給出這種判斷。如果估價(jià)結(jié)果不是依據(jù)對(duì)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際勘測(cè)、根據(jù)有關(guān)估價(jià)的法律法規(guī)、并且和可得到的比較案例進(jìn)行比較得出的話，那么估價(jià)結(jié)果就是值得懷疑的。原告在開(kāi)始時(shí)一般對(duì)評(píng)估調(diào)查產(chǎn)生懷疑，從而發(fā)現(xiàn)——用自己的觀點(diǎn)——評(píng)估結(jié)果是不正確的。也許會(huì)發(fā)現(xiàn)所評(píng)估的建筑物因破爛不堪而一文不名，評(píng)估中所期望的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)根本不存在，評(píng)估中所指定的用途在法律上不可行，或者不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于抵押價(jià)值。只有在這種情況下，沒(méi)有采用正確的評(píng)估程序才會(huì)變得非常明顯。原告會(huì)對(duì)估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中參照了什么樣的信息、采用了何種評(píng)估程序、勘察了多少建筑物等產(chǎn)生疑問(wèn)。原告在訴訟過(guò)程中所請(qǐng)的評(píng)估專家，具有無(wú)盡的事后之明優(yōu)勢(shì)，會(huì)說(shuō)明評(píng)估過(guò)程和方法應(yīng)該如何進(jìn)行，他們會(huì)盤(pán)詰估價(jià)師為何當(dāng)初不這樣進(jìn)行評(píng)估。
在Corisand Investments Ltd v Druce Co （1978）248 EG 315案例中，被告估價(jià)師由于疏忽沒(méi)有詢問(wèn)一座飯店是否具有消防許可證。而早在三年前法律就規(guī)定必須詢問(wèn)這一點(diǎn)。由于估價(jià)師沒(méi)有查證消防許可證這一重要的文件，從而對(duì)其整個(gè)估價(jià)過(guò)程產(chǎn)生了懷疑。被告估價(jià)師和原告所請(qǐng)的估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中所用的參數(shù)差別很小，在飯店空閑率、住宿費(fèi)等方面的細(xì)小差別是可以接受的。法院裁決總的差異是超估了100%，由于被告有過(guò)失，法院裁決被告賠償兩者之間的差額。如果不是遺漏了消防許可證的話，原告不會(huì)對(duì)這個(gè)評(píng)估提出疑問(wèn)的。被告估價(jià)師最為不幸的是在其評(píng)估結(jié)束一周后，就逢上了1974年的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)大蕭條。法官認(rèn)為，一個(gè)有能力的估價(jià)師，應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)有合理的預(yù)期，應(yīng)該預(yù)測(cè)到市場(chǎng)即將進(jìn)入蕭條時(shí)期。
在Singer Friedlander Ltd v John D Wood Co (1977) 243 EG 212案例中，被告受委托評(píng)估格洛斯特郡的600英畝土地，評(píng)估目的非常明確，就是原告想將這塊土地作為一筆貸款的附屬擔(dān)保物。被告估價(jià)師沒(méi)有實(shí)地勘察過(guò)這塊土地，也沒(méi)有向規(guī)劃官員咨詢過(guò)，但在評(píng)估報(bào)告中敘述得剛好相反，并以此為評(píng)估依據(jù)。這是一個(gè)著名的評(píng)估案例，評(píng)估是針對(duì)借款人的合同義務(wù)而進(jìn)行的，而且預(yù)計(jì)到貸款人會(huì)看到評(píng)估結(jié)果，并且會(huì)依賴它而進(jìn)行決策。起訴的是民事侵權(quán)行為，實(shí)際上是借款人違反了合同，合同金額超出了抵押金額，從而涉及到估價(jià)師。
為了避免涉及第三方的責(zé)任發(fā)生，由皇家特許測(cè)量工程師學(xué)會(huì)頒布的《雇傭條件》中有一條款規(guī)定，評(píng)估報(bào)告書(shū)只能提供給委托方及其專業(yè)咨詢?nèi)藛T。任何其他組織或者人員依靠此報(bào)告書(shū)進(jìn)行決策的話，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。如果評(píng)估的目的是為了對(duì)貸款進(jìn)行擔(dān)保的話，則估價(jià)師不能避免責(zé)任。如果貸款人和估價(jià)師有合同關(guān)系，從而評(píng)估報(bào)告中涉及到了貸款人，或者估價(jià)師知道貸款人身份的話，法院都會(huì)裁定估價(jià)師對(duì)貸款人負(fù)有一定的責(zé)任。如果估價(jià)師知道第三方會(huì)利用評(píng)估報(bào)告作為交易的基礎(chǔ)，那么他也會(huì)對(duì)第三方負(fù)有責(zé)任。如果合同中有排除這種責(zé)任的條款的話，根據(jù)《不平等合同條款法》，這樣的條款是不合理的。該法律對(duì)于在合同中排除民事責(zé)任的情況，視同合同中沒(méi)有排除責(zé)任對(duì)待。
有許多抵押評(píng)估的案例，估價(jià)師受貸款人委托進(jìn)行評(píng)估，由于其疏忽，而對(duì)借款人承擔(dān)責(zé)任。這方面的第一個(gè)案例是1981年的Yianni v Edwin Sons，從那以后，法庭審判了許多這樣的案例。應(yīng)該指出的是，在Yianni案例報(bào)道之后，到目前為止還沒(méi)有涉及評(píng)估的這樣的案例。也就是說(shuō)，無(wú)論如何，職業(yè)估價(jià)師都從那個(gè)案例中吸取了教訓(xùn)。因?yàn)榉ü僦荒芙忉尫�，并不能制定法律，所以法庭在審判這些案例時(shí)花了不少的時(shí)間，許多在1981年之前就存在的情況是以Yianni為基礎(chǔ)判決的。1981年法律被“宣判”以后，很明顯估價(jià)師都調(diào)整了自己的評(píng)估行為。皇家測(cè)量工程師學(xué)會(huì)和估價(jià)師拍賣(mài)師協(xié)會(huì)聯(lián)合制定了“抵押估價(jià)師指導(dǎo)條例”，該條例第一次明確界定了估價(jià)師在這類評(píng)估中的責(zé)任。盡管條例的第一版直到1985年12月才出版，但是法院早已經(jīng)用條例的內(nèi)容來(lái)評(píng)判評(píng)估過(guò)程的好壞，以及判斷什么是一般的、有能力的估價(jià)師的標(biāo)準(zhǔn)。在出版之前，條例就保護(hù)了許多估價(jià)師，使其避免支付賠償金，慶祝條例出版的氣氛很熱烈。在Whalley v Roberts(1990) 06 EG 104案例中，法庭就接受了這樣的觀點(diǎn)，認(rèn)為估價(jià)師在進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)沒(méi)有必要很正式地利用水準(zhǔn)儀進(jìn)行測(cè)量。那個(gè)案例涉及一幢建筑物，它將建成和主房屋形成2.5的坡度。該建筑物沒(méi)有任何“缺陷”；沒(méi)有裂縫；門(mén)開(kāi)關(guān)自如；建筑物也非常穩(wěn)固，這很異常。法官采用了指導(dǎo)條例中制定的檢查標(biāo)準(zhǔn)。
在Gibbs v Arnold, Son Hockley(1989) 45 EG 156案例中，法官接受了這樣的觀點(diǎn)，認(rèn)為對(duì)屋頂?shù)目辈欤纼r(jià)師的責(zé)任只限于從上面觀察，除非有其他的缺陷說(shuō)明必須進(jìn)行細(xì)致的勘察。所評(píng)估的房屋煙囪的內(nèi)部有一條裂縫，法庭認(rèn)為從屋頂?shù)奶齑盁o(wú)法觀察到這條裂縫。盡管建筑物有缺陷，但估價(jià)師并沒(méi)有過(guò)失，按照職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)判，他已經(jīng)履行了自己的責(zé)任。
而在Smith v Eric S Bush案例中，較低樓層中的通煙道已經(jīng)被拆除，雖然上面的主煙囪仍然存在，但已失去了基礎(chǔ)，估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中并沒(méi)有注意到這一點(diǎn)。結(jié)果評(píng)估后主煙囪倒塌下來(lái)。估價(jià)師試圖依據(jù)條例中免除責(zé)任的條款來(lái)限制其對(duì)委托人（貸款人）的責(zé)任，上議院認(rèn)為根據(jù)《不平等合同條款法》，免除責(zé)任條款是站不住腳的，因而不予支持。議員們認(rèn)為在評(píng)估對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)、高檔房屋和公寓樓時(shí)，可以考慮接受這個(gè)條款。根據(jù)這番言論和其它判決詞，說(shuō)明對(duì)于兩個(gè)力量不均衡的主體，法院在引用免除責(zé)任條款時(shí)都十分慎重。法院明顯地認(rèn)為，估價(jià)師肯定已經(jīng)進(jìn)行保險(xiǎn)，這樣他的損失是由許多人（保險(xiǎn)金）來(lái)承擔(dān)，而不是由某一個(gè)不幸的人來(lái)承擔(dān)。
在Harris v Wyre Forest District Council案例涉及地區(qū)議會(huì)發(fā)放貸款問(wèn)題。地區(qū)議會(huì)而非估價(jià)師成為被告，因?yàn)楣纼r(jià)師是議會(huì)的工作人員。根據(jù)代理責(zé)任原則，地區(qū)議會(huì)是以雇主身份，而非貸款人身份被起訴的。有問(wèn)題的房子在Yianni案例審判的前幾年，由原告抵押給了地區(qū)議會(huì)。后來(lái)，當(dāng)房主想出售該房屋時(shí)，地區(qū)議會(huì)卻拒絕將此房屋作為合適的擔(dān)保物來(lái)發(fā)放貸款。一方面是因?yàn)樵诘诙螌彶闀r(shí)，Yianni案例原則已經(jīng)廣為人知；另一方面，該房屋已經(jīng)損壞，最終將被拆除。在地區(qū)法院，地區(qū)議會(huì)成功地說(shuō)服法官標(biāo)準(zhǔn)免除責(zé)任條款不應(yīng)該用來(lái)免除（exclusion）責(zé)任，而應(yīng)該用來(lái)拒絕承擔(dān)某些責(zé)任。但上議院裁定該條款就是免除責(zé)任條款，而且是一條不合理?xiàng)l款。
除了沒(méi)有采用適當(dāng)?shù)牟襟E來(lái)核對(duì)能夠影響評(píng)估結(jié)果的信息之外，估價(jià)師和委托人之間缺乏思想溝通也是比較常見(jiàn)的。委托人常常認(rèn)為進(jìn)行每項(xiàng)評(píng)估都需要去實(shí)地勘察，他們覺(jué)得：“如果你不知道它是否值那么多錢(qián)，你如何去評(píng)估它呢？”但很少有估價(jià)師會(huì)用這些條件和限制來(lái)影響自己的工作。他們?cè)谠u(píng)估報(bào)告中常常會(huì)將高速凝固水泥、石棉、難以發(fā)現(xiàn)的腐爛等等省略不記，但是在此之前他們并沒(méi)有征得委托人同意。如果事先不征得委托人的同意就將這些東西在評(píng)估報(bào)告中略去的話，那評(píng)估報(bào)告只不過(guò)是浪費(fèi)紙張而已。而且這是比較危險(xiǎn)的浪費(fèi)紙張，因?yàn)檫@意味著估價(jià)師在開(kāi)始之前就知道自己要怎么做，但并沒(méi)有通知委托人。
為了糾正這種錯(cuò)誤，也為了使估價(jià)師了解學(xué)會(huì)的許可條件，皇家測(cè)量工程師學(xué)會(huì)就和約條款出版了兩本小冊(cè)子。一個(gè)關(guān)于住宅不動(dòng)產(chǎn)，另一個(gè)是關(guān)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的。它們是經(jīng)過(guò)充分討論，醞釀好長(zhǎng)時(shí)間后才出版的。冊(cè)子里有一個(gè)簡(jiǎn)單的委托人和估價(jià)師簽定的合同，目的是為了告訴委托人評(píng)估工作的性質(zhì)。冊(cè)子也包含了所有必須的評(píng)估省略條款。如果在評(píng)估之前，估價(jià)師能夠?qū)⑦@兩本冊(cè)子送給委托人，并附上一封信，說(shuō)明估價(jià)師非常高興“依據(jù)所附的皇家測(cè)量工程師學(xué)會(huì)的和約條款”來(lái)完成委托人所委托的工作，那么情形就完全不同了。那么委托人預(yù)先就會(huì)知道什么將會(huì)包含在評(píng)估報(bào)告中，而什么將會(huì)排除在外。估價(jià)師事先將在評(píng)估報(bào)告中要排除的項(xiàng)目通知給委托人，在委托人同意排除這些項(xiàng)目后再開(kāi)始進(jìn)行評(píng)估。同樣是這些排除項(xiàng)目，原來(lái)既沒(méi)用又很危險(xiǎn)，而現(xiàn)在則成為合同中的關(guān)鍵內(nèi)容。
如果有些評(píng)估的需要和皇家測(cè)量工程師學(xué)會(huì)的條款不相同，則可以自由簽定合同，并不強(qiáng)制要求利用所出版的小冊(cè)子。重要的是委托人和估價(jià)師應(yīng)就合同條款達(dá)成共識(shí)，誰(shuí)寫(xiě)它們并不重要。利用皇家測(cè)量工程師學(xué)會(huì)的合同格式的好處是它們廣為人知，而且也幾乎是人們所期待的。不利之處是合同格式不能預(yù)測(cè)到一個(gè)評(píng)估過(guò)程的例外事件。應(yīng)該根據(jù)評(píng)估事件本身來(lái)簽定合同格式。
小冊(cè)子的合同條款部分取自《資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)條例手冊(cè)》（“紅皮書(shū)”）和《評(píng)估指導(dǎo)條例手冊(cè)》（“白皮書(shū)”）。編制這兩本書(shū)的目的主要是防止估價(jià)師在沒(méi)有評(píng)估必需信息的情況下進(jìn)行評(píng)估。每條指導(dǎo)條例都是按照“一般的、有能力的估價(jià)師”標(biāo)準(zhǔn)制定的。這并不意味著只要估價(jià)師按照指導(dǎo)條例進(jìn)行評(píng)估，就會(huì)自動(dòng)避免過(guò)失責(zé)任。正如指導(dǎo)條例中所指出的那樣，有時(shí)也會(huì)需要做進(jìn)一步的調(diào)查和其它步驟。在每次評(píng)估中，由估價(jià)師決定什么是必須做的。而且，條例也僅僅給出了適合各種情況的計(jì)算方法建議，并沒(méi)有給出確定的計(jì)算過(guò)程。因此，估價(jià)師可以利用“DCF”、“hard core”、“雙匯率”、“稅收調(diào)整”等任何可靠的計(jì)算方法。
一個(gè)估價(jià)師不能完全不理指導(dǎo)條例，或者在評(píng)估過(guò)程中完全偏離條例所規(guī)定的步驟，不然就會(huì)出錯(cuò)。如果一個(gè)評(píng)估過(guò)程和指導(dǎo)條例相差甚遠(yuǎn)，評(píng)估結(jié)果又有問(wèn)題，那么估價(jià)師不僅要修正評(píng)估結(jié)果，而且要修正評(píng)估方法。
即使按照指導(dǎo)條例進(jìn)行評(píng)估，如果評(píng)估結(jié)果是“造”出來(lái)的，那么也必須進(jìn)行修正。就是說(shuō)，評(píng)估必須在計(jì)算上準(zhǔn)確無(wú)誤。
盡管業(yè)內(nèi)還在就最終評(píng)估結(jié)果是否能準(zhǔn)確地代表評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行爭(zhēng)論，但是評(píng)估報(bào)告中的計(jì)算務(wù)必準(zhǔn)確無(wú)誤。如果使用計(jì)算機(jī)的話，輸入的數(shù)據(jù)一定要是估價(jià)師在現(xiàn)場(chǎng)勘察的數(shù)據(jù)。最差的評(píng)估報(bào)告是連評(píng)估基準(zhǔn)日也沒(méi)寫(xiě)。有一個(gè)原則，一個(gè)估價(jià)師不能通過(guò)書(shū)面形式修改自己的評(píng)估數(shù)據(jù)，不然就會(huì)聲名狼藉。這個(gè)原則沒(méi)錯(cuò)，但許多優(yōu)秀的估價(jià)師就是通過(guò)書(shū)面修改來(lái)完善自己的評(píng)估的。當(dāng)一個(gè)評(píng)估被起訴并要求賠償時(shí)，估價(jià)師常會(huì)辯白說(shuō)：“自從我畢業(yè)以后，從小到大，我都是這樣做的�！比欢�，在法庭和職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)面前，這種辯白是沒(méi)有任何作用的。如果評(píng)估報(bào)告結(jié)果和估價(jià)師最先想的結(jié)果一樣；如果評(píng)估調(diào)查方式、比較案例等都遵循了指導(dǎo)條例體系，那么在法庭上，評(píng)估就可以經(jīng)得住審問(wèn)。
法院有好幾種測(cè)試估價(jià)師能力的方法。其中有一種要求兩位估價(jià)師的評(píng)估結(jié)果相差不超過(guò)10%。我覺(jué)得這種方法沒(méi)有用，如果兩者的差距超過(guò)10%，你知道哪位有過(guò)失？我知道有許多次由于不同團(tuán)體對(duì)文件的不同解釋，什么是合理的就取決于當(dāng)初階段的談判。我懷疑數(shù)字是否是判斷過(guò)失的最佳方式。一個(gè)估價(jià)師可能在評(píng)估過(guò)程中非常粗心，但湊巧得出了正確的評(píng)估結(jié)果，一般也不會(huì)有人發(fā)現(xiàn)這種疏忽。
評(píng)估疏忽的本質(zhì)是估價(jià)師已經(jīng)給出了正確的評(píng)估結(jié)果。常常是由于其它事情才發(fā)現(xiàn)評(píng)估過(guò)程是有疏忽的：在Yianni案例中是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)本身有毀壞才發(fā)現(xiàn)的；在Crisand案例中是因?yàn)闆](méi)有消防許可證；在Singer Friedlander案例中是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)并沒(méi)有所預(yù)期的開(kāi)發(fā)價(jià)值。另外，評(píng)估本身也會(huì)引起疏忽糾紛的，如果評(píng)估結(jié)果是正確的話，就不會(huì)發(fā)現(xiàn)估價(jià)師有過(guò)失。估價(jià)師必須要考慮所有影響因素，同時(shí)要做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。沒(méi)有報(bào)道出來(lái)的Ralpbs v Francis Hornor Sons(1987年)就說(shuō)明了這一點(diǎn)。一位建筑師評(píng)估一宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值是6萬(wàn)英鎊，并且告訴委托人，如果再投入6萬(wàn)英鎊的話，就會(huì)大大提高不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，總價(jià)將超過(guò)投入成本。委托人買(mǎi)下了不動(dòng)產(chǎn)后才發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)改造的最低費(fèi)用是9.3萬(wàn)英鎊。委托人起訴了建筑師，由于原告無(wú)法證明他所買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)值6萬(wàn)英鎊（盡管他出了那么多錢(qián)），最終敗訴。建筑師充當(dāng)了估價(jià)師的角色，因而被視為估價(jià)師，他按照一般的、有能力的估價(jià)師標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。原告沒(méi)能按照自己的給價(jià)成交，以及他沒(méi)有足夠的資金完成不動(dòng)產(chǎn)改造的事實(shí)都和本案不相關(guān)。他被建議出價(jià)6萬(wàn)英鎊，他也得到了價(jià)值6萬(wàn)英鎊的不動(dòng)產(chǎn)。在上述的其它案例中，不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人都能夠證明由于估價(jià)師的疏忽，給出了錯(cuò)誤的評(píng)估結(jié)果，從而使其支付了遠(yuǎn)超出不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的價(jià)格。
由此可見(jiàn)，估價(jià)師如果要避免因疏忽而被索賠的話，他必須將他所發(fā)現(xiàn)的一切精確而系統(tǒng)地記錄下來(lái)。在一個(gè)案例中，法院認(rèn)為評(píng)估的調(diào)查本身沒(méi)有問(wèn)題，但是卻沒(méi)有將建筑物結(jié)構(gòu)上的缺陷、建筑材料狀況、比較案例等進(jìn)行書(shū)面說(shuō)明，因此很難證明估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中的思路是正確的。如果估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中的行為是連貫統(tǒng)一的，又用統(tǒng)一的格式記錄了所有的信息，而且將小數(shù)據(jù)加總起來(lái)，最后得出評(píng)估結(jié)果，那么即使評(píng)估被起訴，估價(jià)師也會(huì)是勝者。如果估價(jià)師說(shuō)自己已經(jīng)“考慮了這些因素”，但卻沒(méi)有相應(yīng)的文字記錄，那么當(dāng)人們對(duì)評(píng)估提出疑問(wèn)時(shí)，他的日子就不太好過(guò)。對(duì)案例Bere v Slades (1989) 46 EG 100的判決就很好地說(shuō)明了這一點(diǎn)。在評(píng)估報(bào)告中，估價(jià)師向抵押貸款人列舉了不動(dòng)產(chǎn)的諸多缺陷，但是原告認(rèn)為還有許多重要的缺陷估價(jià)師沒(méi)有向他說(shuō)明。法官查看了估價(jià)師的高質(zhì)量實(shí)地勘察記錄和比較案例，估價(jià)師的陳述也很精彩。最后，法官認(rèn)為估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中已經(jīng)相當(dāng)仔細(xì)，從而宣判估價(jià)師勝訴。
從上面所敘述的案例可以看出，幾乎所有有問(wèn)題的評(píng)估都是抵押評(píng)估。這是因?yàn)樵谧罱膸啄昀�，人們的矛頭就是指向抵押評(píng)估。但是，應(yīng)該記住的是，已經(jīng)制定的所有原則對(duì)各種評(píng)估都是有約束力的，只不過(guò)當(dāng)評(píng)估涉及第三方利益時(shí)更容易出問(wèn)題而已。不論為了什么目的進(jìn)行評(píng)估，都要預(yù)防出錯(cuò)。并不是只有抵押估價(jià)師有收費(fèi)較少的問(wèn)題。免費(fèi)的咨詢也不僅僅限于公園圍墻，以及在當(dāng)?shù)馗呒?jí)酒店里提供，許多免費(fèi)的建議都是在每天的業(yè)務(wù)往來(lái)中所提供的。許多客戶打電話來(lái)咨詢，而不會(huì)有付費(fèi)的問(wèn)題。正是在這些免費(fèi)的咨詢中存在許多問(wèn)題。免費(fèi)的建議一般是在沒(méi)有考慮成熟的情況下給出，估價(jià)師明白這一點(diǎn)，但是咨詢者是否知道這一點(diǎn)呢？在法律上限制免費(fèi)咨詢的責(zé)任比較容易，也具有強(qiáng)制性，但是這也有問(wèn)題，如何證明這種限制是合理的呢？
估價(jià)師們也意識(shí)到，現(xiàn)在引起糾紛的商業(yè)評(píng)估非常多。有些由當(dāng)事人自己解決了，有些通過(guò)仲裁解決。但問(wèn)題是對(duì)于沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)的估價(jià)師來(lái)說(shuō)，我們并不知道這些糾紛涉及什么問(wèn)題，責(zé)任又是以什么為依據(jù)來(lái)確定的。所以，我們也不知道如何避免犯同樣的錯(cuò)誤。
即使已經(jīng)確證評(píng)估過(guò)程中存在過(guò)失，應(yīng)該給原告賠償多少也是一個(gè)問(wèn)題。通常原告的索賠金額是將不動(dòng)產(chǎn)修復(fù)為價(jià)值評(píng)估金額時(shí)所花費(fèi)的成本。也許索賠額還要加上修復(fù)期間的住宿費(fèi)，以及一定的精神損失費(fèi)。在大多數(shù)案例中，這并不是估計(jì)過(guò)失評(píng)估所造成損失的合理方法。而是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際價(jià)值和評(píng)估價(jià)值之間的差額確定賠償金額，這個(gè)差額一般比修復(fù)不動(dòng)產(chǎn)所花費(fèi)的成本要小得多。首先提出這個(gè)建議的案例是Perry v Sidney Phillips Son(1982) 263 EG 888.這個(gè)實(shí)際上是一個(gè)“結(jié)構(gòu)勘察”的案例，評(píng)估確實(shí)有失誤。根據(jù)案例的一份調(diào)查報(bào)告顯示，當(dāng)時(shí)極有可能按照原告提出的修復(fù)成本來(lái)確定賠償金額。然而，法院最終判決兩者之間的差額為真正的損失額。有些法官為了規(guī)避這條規(guī)則，他們認(rèn)為估計(jì)價(jià)格差額的方法等同于計(jì)算出修復(fù)成本，然后從支付價(jià)格中扣除成本。在這些案例中，似乎缺乏足夠的依據(jù)來(lái)計(jì)算實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格差額。如果沒(méi)有這樣的依據(jù)，那么法庭就沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)可依。
法庭通常會(huì)判給原告少量的精神損失費(fèi)，特別是對(duì)于住宅市場(chǎng)上的最終消費(fèi)者。精神損失費(fèi)一般是1000到2000英鎊。
在有些案例中，損失賠償額也相當(dāng)高。如果評(píng)估的失誤非常大，以至于若原告知道不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)狀況的話，就根本不可能考慮這項(xiàng)交易，估價(jià)師可能面臨著賠償全部損失。Baxter v F W Gapp Co Ltd (1938)4 A11 ER 457就是這樣的一個(gè)典型案例，案例Swingcastle Ltd v Alastair Gibson(1990) 34 EG 49的判決就以它為依據(jù)。評(píng)估對(duì)象是一宗可以“強(qiáng)制拍賣(mài)”的擬抵押不動(dòng)產(chǎn)，估價(jià)師錯(cuò)誤地評(píng)估其價(jià)格為1.8萬(wàn)英鎊。根據(jù)評(píng)估結(jié)果，原告貸款1萬(wàn)英鎊（年利率為45%）。很快借款人就無(wú)法償還貸款，結(jié)果抵押不動(dòng)產(chǎn)僅賣(mài)了1.2萬(wàn)英鎊。原告宣稱如果他們知道不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格會(huì)有這么低的話，他們根本就不會(huì)貸款。法庭判決估價(jià)師承擔(dān)原告的所有損失，因?yàn)槿绻皇撬氖д`的話，交易（貸款）就根本不可能發(fā)生。如果在知道真實(shí)信息后，交易還會(huì)發(fā)生，只是交易條件不同而已，那么估價(jià)師只需賠償真實(shí)價(jià)格和評(píng)估價(jià)格之間的差額。只有在當(dāng)事人（知道真實(shí)情況時(shí)）不可能進(jìn)行交易的情況下，估價(jià)師才需要對(duì)所有的損失負(fù)責(zé)。
(譯自英國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》)
(2001年全國(guó)估價(jià)學(xué)術(shù)研討會(huì)論文) |
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