企業(yè)改制中土地權(quán)屬的處置與評估
 作者：嚴(yán)越
 

土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)范疇，但它又是無形資產(chǎn)中的對物產(chǎn)權(quán)，有其自身的特殊性，其價值的高低主要取決于它的載體，即土地的特性和條件。因此對土地使用權(quán)的評估應(yīng)根據(jù)土地的地理位置、用途、周圍環(huán)境等因素進(jìn)行。土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對象進(jìn)行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進(jìn)行評估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并評估。本文對改制或資產(chǎn)重組中土地權(quán)屬的處置與評估談?wù)勛约旱捏w會。

改制或資產(chǎn)重組中土地權(quán)屬的處置方式

目前處置方式主權(quán)有以下3種：

出讓。根據(jù)持股單位的不同，出讓方式有如下兩種形式：

由改組前的原企業(yè)向國家交納土地使用權(quán)出讓金，簽訂出讓合同，取得一定年限的國有土地使用權(quán)。由該企業(yè)向股份公司的土地使用權(quán)投資入股，股份作為國有法人股，由改組后保留下來的企業(yè)持有并行使股權(quán)，也可以由股份公司向原企業(yè)租用土地。

由股份公司改組后直接向國家交納土地使用權(quán)出讓金，取得一定年限的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)作為股份公司無形資產(chǎn)使用，股份公司使用的土地不體現(xiàn)為股東權(quán)益。

直接投資入股。

由國家將土地使用權(quán)出讓金折合為股權(quán)投入設(shè)立的股份公司，土地資產(chǎn)股份作為國家股，由國家授權(quán)的部門或機(jī)構(gòu)持有，也可授權(quán)由特有其他國家股的機(jī)構(gòu)持有并行使股權(quán)。

租賃。

股份公司直接向國家租用土地，定期向國家交納租金，股份公司使用的土地不作為股份進(jìn)入股份公司。

改制或資產(chǎn)重組中土地使用權(quán)的評估原則與方法

評估原則著重注意以下4條：

合法原則。指產(chǎn)權(quán)的合法性，勝任的合法性以及處分的合法性。

最高最佳使用原則。指在法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下可實現(xiàn)的。

替代原則。這是保證房地產(chǎn)估價能夠運(yùn)用市場資料進(jìn)行和完成的重要理論前提。

估價時點原則。這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動性。

評估方法：

市場比較法

基準(zhǔn)地價修正法

假設(shè)開發(fā)法（必須考慮資產(chǎn)的時間價值）。