企業(yè)改制中土地權(quán)屬的處置與評(píng)估
 作者：嚴(yán)越
 

土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)范疇，但它又是無(wú)形資產(chǎn)中的對(duì)物產(chǎn)權(quán)，有其自身的特殊性，其價(jià)值的高低主要取決于它的載體，即土地的特性和條件。因此對(duì)土地使用權(quán)的評(píng)估應(yīng)根據(jù)土地的地理位置、用途、周圍環(huán)境等因素進(jìn)行。土地資產(chǎn)可以作為單獨(dú)的對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，也可以與地上建筑物一起作為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，還可以作為整體企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成要素隨整體企業(yè)一并評(píng)估。本文對(duì)改制或資產(chǎn)重組中土地權(quán)屬的處置與評(píng)估談?wù)勛约旱捏w會(huì)。

改制或資產(chǎn)重組中土地權(quán)屬的處置方式

目前處置方式主權(quán)有以下3種：

出讓。根據(jù)持股單位的不同，出讓方式有如下兩種形式：

由改組前的原企業(yè)向國(guó)家交納土地使用權(quán)出讓金，簽訂出讓合同，取得一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)。由該企業(yè)向股份公司的土地使用權(quán)投資入股，股份作為國(guó)有法人股，由改組后保留下來(lái)的企業(yè)持有并行使股權(quán)，也可以由股份公司向原企業(yè)租用土地。

由股份公司改組后直接向國(guó)家交納土地使用權(quán)出讓金，取得一定年限的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)作為股份公司無(wú)形資產(chǎn)使用，股份公司使用的土地不體現(xiàn)為股東權(quán)益。

直接投資入股。

由國(guó)家將土地使用權(quán)出讓金折合為股權(quán)投入設(shè)立的股份公司，土地資產(chǎn)股份作為國(guó)家股，由國(guó)家授權(quán)的部門或機(jī)構(gòu)持有，也可授權(quán)由特有其他國(guó)家股的機(jī)構(gòu)持有并行使股權(quán)。

租賃。

股份公司直接向國(guó)家租用土地，定期向國(guó)家交納租金，股份公司使用的土地不作為股份進(jìn)入股份公司。

改制或資產(chǎn)重組中土地使用權(quán)的評(píng)估原則與方法

評(píng)估原則著重注意以下4條：

合法原則。指產(chǎn)權(quán)的合法性，勝任的合法性以及處分的合法性。

最高最佳使用原則。指在法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下可實(shí)現(xiàn)的。

替代原則。這是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠運(yùn)用市場(chǎng)資料進(jìn)行和完成的重要理論前提。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。這主要是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性。

評(píng)估方法：

市場(chǎng)比較法

基準(zhǔn)地價(jià)修正法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法（必須考慮資產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值）。