摘  要：本文對國有土地上房屋征收中涉及的室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機器設(shè)備的評估現(xiàn)狀進行了分析，并對其估價技術(shù)路線進行了探討。
關(guān)鍵詞：征收 特殊項目 估價

一、問題的提出：
國有土地上房屋征收項目涉及到居民、企業(yè)、機關(guān)事業(yè)單位，需要評估的資產(chǎn)包含了房屋、土地、室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機器設(shè)備等。在實際工作，室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機器設(shè)備等項目的評估成為一個難點。原因如下：
1、裝修、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備等的評估范圍、技術(shù)參數(shù)的確定有爭議：
在具體項目的實施過程中，征收部門往往要求評估機構(gòu)對裝修、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備進行評估，同時又將裝飾、裝修、構(gòu)筑物的工程量、材質(zhì)、竣工時間；機器設(shè)備的規(guī)格型號、出廠日期、啟用日期等評估所需要的參數(shù)的確定，以及機器設(shè)備是否可搬遷、或者搬遷后是否償失使用價值等問題推給評估機構(gòu)，理由是評估機構(gòu)是專業(yè)人士，理應(yīng)自行解決上述問題。
而評估機構(gòu)則堅持評估機構(gòu)的職責是客觀、公正地對評估標的物的價格進行評估，沒有義務(wù)、沒有責任確定評估范圍。
2、技術(shù)規(guī)范不明確：
目前征收評估的主要依據(jù)是《國有土地上房屋征收評估辦法》、《重慶市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范（試行）》（渝國土房管發(fā)〔2011〕172號）。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定：被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。
《重慶市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范（試行）》（渝國土房管發(fā)〔2011〕172號）（以下簡稱：本市技術(shù)規(guī)范）第二十七條規(guī)定：
被征收房屋室內(nèi)裝飾、裝修、構(gòu)筑物等的評估由房屋征收雙方先協(xié)商，協(xié)商不成的應(yīng)當委托評估。此類評估首選成本法。
裝修可使用年限自裝修竣工起一般為10年，每年折舊率為10%。
涉及工程造價、機器設(shè)備等專業(yè)技術(shù)的評估工作應(yīng)按相關(guān)技術(shù)規(guī)范評估。評估機構(gòu)可以聘請有該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)協(xié)助評估。
這部分內(nèi)容在技術(shù)規(guī)范中顯得篇幅少、不明確，甚至是原則性的規(guī)定，讓評估機構(gòu)在實施過程中難以把握。
3、評估機構(gòu)工作量大，耗時長，影響項目實施進度：
針對室內(nèi)裝修的補償，本市部分區(qū)縣要求一戶一評。受評估方法的局限，評估機構(gòu)需要對室內(nèi)裝修逐戶實測，并給被征收人解釋，征得理解。由此導致工作量大，耗時長，評估人員疲于奔命、勞神費力。
綜上所述，征收參與各方對規(guī)范裝修、構(gòu)筑物、機器設(shè)備評估的呼聲漸高。
二、問題的解決：
如何有效解決上述問題？作者認為可否從以下方面予以考慮：
（一）室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機器設(shè)備補償及評估范圍的確定：
在本市調(diào)整國有土地上房屋上征收的文件、制度中，《重慶市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范（試行）》對其評估有規(guī)定；《重慶市國土房管局印發(fā)關(guān)于進一步加強國有土地上房屋征收工作的通知》（渝國土房管〔2012〕589號）第十二條對其補償?shù)姆绞接幸?guī)定，但室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機器設(shè)備補償及評估的范圍由誰提供、由誰界定沒有明確的規(guī)定，故導致征收部門及評估機構(gòu)對此有爭議。
《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》等有關(guān)辦法的通知》第九條規(guī)定：“區(qū)縣（自治縣）人民政府、北部新區(qū)管委會在房屋征收決定前應(yīng)當組織城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地、房屋、建設(shè)等行政主管部門對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理�！�
根據(jù)本條的立法精神，室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機器設(shè)備補償、評估的范圍理應(yīng)由征收部門予以核實、提供。
（二）關(guān)于室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機器設(shè)備評估所需要的技術(shù)參數(shù)
征收部門在核實室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機器設(shè)備等項目范圍的同時，至少應(yīng)同時收集、或者敦促被征收人提供以下資料，并交評估機構(gòu)。
1、室內(nèi)裝修：
室內(nèi)裝修的竣工時間、室內(nèi)裝修需要補償?shù)膬?nèi)容及相應(yīng)項目的數(shù)量；
2、構(gòu)筑物：
構(gòu)筑物的名稱、材質(zhì)、工程量以及工程結(jié)算資料；隱蔽工程需要提供圖紙。
3、機器設(shè)備：
機器設(shè)備的名稱、規(guī)格型號、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)日期、啟用日期、主要技術(shù)參數(shù)；機器設(shè)備的購銷合同、付款憑證。
（三）估價的技術(shù)路線：
室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機器設(shè)備分屬三個資產(chǎn)類型，機器設(shè)備的評估有《資產(chǎn)評估準則——機器設(shè)備（中評協(xié)[2007]189號）》可參照。室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物的評估技術(shù)路線在《重慶市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范（試行）》有所體現(xiàn)，但僅有原則性闡述。
作者結(jié)合的工作經(jīng)驗，就室內(nèi)裝修的評估技術(shù)路線梳理、建議如下：
1、室內(nèi)裝修評估現(xiàn)狀：
《重慶市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范（試行）》要求，此類評估首選成本法。
在征收評估實務(wù)中，運用該方法的核心是測量室內(nèi)裝修的工程量、測算各分項工程的工程造價以及如何確定成新率。
目前，評估機構(gòu)一般是通過實地勘查，取得室內(nèi)裝修各分項工程的工程量，再通過市調(diào)了解各分項工程的價格，以確定被評估房屋室內(nèi)裝修的重置價格。成新率則按《重慶市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范（試行）》進行確定。
前述方法目前雖然運用比較廣泛，但仍有以下方面值得探討：
（1）工程量計取方式的合法性：
目前征收評估項目的慣例是由評估機構(gòu)自行入戶進行室內(nèi)裝修的測繪，取得的數(shù)據(jù)雖然得到被征收人及征收部門的認可，但其合法性將會被質(zhì)疑，其原因是評估機構(gòu)并無測繪的資質(zhì)。
（2）工作時限集中，工作量大：
室內(nèi)裝修評估的切入點是在征收公告公布之后，理論上止于項目搬遷期限截止之日。但由于一般征收項目補償方案中均會有提前搬遷獎勵等政策，故對室內(nèi)評估的需求往往會集中在項目實施初期。按前述工程量由評估機構(gòu)自行獲取的方式，但凡存在需要評估的戶數(shù)多，戶型結(jié)構(gòu)復雜的征收項目，評估機構(gòu)在很短的時間內(nèi)，將會承擔巨大的工作量，有可能影響征收項目的實施。
（3）室內(nèi)裝修范圍如何界定爭議較大：
由于目前沒有相關(guān)職能部門對室內(nèi)裝修的哪些項目應(yīng)予以補償予以明確規(guī)定，導致評估機構(gòu)進行室內(nèi)裝修評估時非常為難。舉例說明：被征收人要求將安裝的鋁合金窗、固定在墻上的家俱、吊燈等納入評估范圍，征收部門對此不置可否，而將這道選擇題讓渡給評估機構(gòu)來做，顯而易見的是評估機構(gòu)無權(quán)對此作為決定。幾方對此意見不一，造成工作進度滯后。
2、室內(nèi)裝修評估方法的建議：
基于前述情況，作者建議參考征收評估中類似房地產(chǎn)的概念以及非住宅類房屋評估的技術(shù)路線，將市場法作為室內(nèi)裝修評估的可選方法之一納入本市征收技術(shù)規(guī)范中。
具體的技術(shù)路線如下：
（1）選擇或設(shè)定標準房屋：
可由行業(yè)協(xié)會牽頭，組織本市從事征收評估較多的評估機構(gòu)，對其已完成室內(nèi)裝修的房屋進行匯總，分類選擇一批室內(nèi)裝修有代表性的房屋，通過再次篩選后，選擇或選定標準房屋。
（2）設(shè)定標準房屋的裝修標準：
結(jié)合本市已實施項目室內(nèi)裝修補償范圍的具體情況，設(shè)定標準房屋的裝修標準，即征收項目實施過程中需要補償?shù)姆秶�，可定義為標準裝修。
（3）確定標準裝修的價格：
標準裝修的價格確定可通過以下幾種方式綜合確定：
① 參照編制工程預(yù)決算的方式，利用工程上經(jīng)常使用的廣聯(lián)達等工具，確定標準裝修的價格；
② 走訪多家裝修公司，獲取全包（包工包料）或者半包（不包主材）的價格，主材價格可通過市場調(diào)查的方式或者查詢重慶市工程造價信息等方式取得
③ 對上述數(shù)據(jù)進行分析、整理，確定標準裝修的價格。
（4）確定分項工程的權(quán)重：
將標準房屋的裝修項目分項工程分為幾大部分，比如：天棚、地面、墻面、門窗、管線等項目，并確定其權(quán)重。
（5）設(shè)定修正系數(shù)：
分析第1步中有代表性的房屋室內(nèi)裝修的實際情況，并對照標準房屋的裝修項目，設(shè)定修正系數(shù)。
（6）確定室內(nèi)裝修的重置價格：
室內(nèi)裝修的重置價格=標準房屋裝修價格×（1-修正系數(shù)）
（7）確定成新率：
成新率則按《重慶市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范（試行）》進行確定。
（8）確定室內(nèi)裝修的評估價格。
（四）構(gòu)筑物評估的注意事項：
構(gòu)筑物主要體現(xiàn)在被征收、收購企業(yè)的資產(chǎn)中，由于構(gòu)筑物千差萬別，且基本沒有單獨的交易行為，不適用市場法進行評估。
在運用成本法評估構(gòu)筑物的價格時，如何取得準確的工程量是構(gòu)筑物評估的核心問題。作者在前面已對工程量的提供方進行了分析，構(gòu)筑物的工程量應(yīng)由征收部門提供，但評估機構(gòu)應(yīng)勤勉盡責，對征收部門提供的數(shù)據(jù)進行核實，具體的方法如下：
1、有圖紙類：
對于有圖紙的非隱蔽工程，評估機構(gòu)工作人員應(yīng)在現(xiàn)場逐項予以核實實物，以及實物與圖紙的一致性，核實數(shù)據(jù)與征收部門提供數(shù)據(jù)不一致的，由征收部門、資產(chǎn)占有方以及有利害關(guān)系的各方再次核實后予以確認。
對于有圖紙的隱蔽工程，根據(jù)圖紙計算其工程量，并由征收部門、資產(chǎn)占有方以及有利害關(guān)系的各方予以確認。
2、無圖紙類：
對于無圖紙的非隱蔽工程，評估機構(gòu)工作人員應(yīng)在現(xiàn)場逐項核實實物，核實數(shù)據(jù)與征收部門提供數(shù)據(jù)不一致的，由征收部門、資產(chǎn)占有方以及有利害關(guān)系的各方再次核實后予以確認。
對于無圖紙的隱蔽工程，可局部開挖，核實有無，并采信征收部門提供的數(shù)據(jù)。
三、結(jié)束語：
室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機器設(shè)備的評估在本市征收項目中大量存在，雖然其價值量遠不能與被征收房屋相提并論，但仍受到征收部門、被征收人的重點關(guān)注。在明確征收部門、被征收人、評估機構(gòu)各方職責的基礎(chǔ)上，評估機構(gòu)應(yīng)創(chuàng)造性的開展工作，提高效率，勤勉盡責，保障公平。

（作者單位：重慶鉑碼房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司）

參考文獻：
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[2] 柴強 《房地產(chǎn)估價理論與方法》
[3] 《重慶市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范（試行）》