摘  要：本文對(duì)國有土地上房屋征收中涉及的室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備的評(píng)估現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并對(duì)其估價(jià)技術(shù)路線進(jìn)行了探討。
關(guān)鍵詞：征收 特殊項(xiàng)目 估價(jià)

一、問題的提出：
國有土地上房屋征收項(xiàng)目涉及到居民、企業(yè)、機(jī)關(guān)事業(yè)單位，需要評(píng)估的資產(chǎn)包含了房屋、土地、室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備等。在實(shí)際工作，室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備等項(xiàng)目的評(píng)估成為一個(gè)難點(diǎn)。原因如下：
1、裝修、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備等的評(píng)估范圍、技術(shù)參數(shù)的確定有爭(zhēng)議：
在具體項(xiàng)目的實(shí)施過程中，征收部門往往要求評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)又將裝飾、裝修、構(gòu)筑物的工程量、材質(zhì)、竣工時(shí)間；機(jī)器設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、出廠日期、啟用日期等評(píng)估所需要的參數(shù)的確定，以及機(jī)器設(shè)備是否可搬遷、或者搬遷后是否償失使用價(jià)值等問題推給評(píng)估機(jī)構(gòu)，理由是評(píng)估機(jī)構(gòu)是專業(yè)人士，理應(yīng)自行解決上述問題。
而評(píng)估機(jī)構(gòu)則堅(jiān)持評(píng)估機(jī)構(gòu)的職責(zé)是客觀、公正地對(duì)評(píng)估標(biāo)的物的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，沒有義務(wù)、沒有責(zé)任確定評(píng)估范圍。
2、技術(shù)規(guī)范不明確：
目前征收評(píng)估的主要依據(jù)是《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《重慶市國有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》（渝國土房管發(fā)〔2011〕172號(hào)）。
《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條規(guī)定：被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。
《重慶市國有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》（渝國土房管發(fā)〔2011〕172號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱：本市技術(shù)規(guī)范）第二十七條規(guī)定：
被征收房屋室內(nèi)裝飾、裝修、構(gòu)筑物等的評(píng)估由房屋征收雙方先協(xié)商，協(xié)商不成的應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估。此類評(píng)估首選成本法。
裝修可使用年限自裝修竣工起一般為10年，每年折舊率為10%。
涉及工程造價(jià)、機(jī)器設(shè)備等專業(yè)技術(shù)的評(píng)估工作應(yīng)按相關(guān)技術(shù)規(guī)范評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)可以聘請(qǐng)有該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。
這部分內(nèi)容在技術(shù)規(guī)范中顯得篇幅少、不明確，甚至是原則性的規(guī)定，讓評(píng)估機(jī)構(gòu)在實(shí)施過程中難以把握。
3、評(píng)估機(jī)構(gòu)工作量大，耗時(shí)長(zhǎng)，影響項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：
針對(duì)室內(nèi)裝修的補(bǔ)償，本市部分區(qū)縣要求一戶一評(píng)。受評(píng)估方法的局限，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要對(duì)室內(nèi)裝修逐戶實(shí)測(cè)，并給被征收人解釋，征得理解。由此導(dǎo)致工作量大，耗時(shí)長(zhǎng)，評(píng)估人員疲于奔命、勞神費(fèi)力。
綜上所述，征收參與各方對(duì)規(guī)范裝修、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的呼聲漸高。
二、問題的解決：
如何有效解決上述問題？作者認(rèn)為可否從以下方面予以考慮：
（一）室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償及評(píng)估范圍的確定：
在本市調(diào)整國有土地上房屋上征收的文件、制度中，《重慶市國有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》對(duì)其評(píng)估有規(guī)定；《重慶市國土房管局印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國有土地上房屋征收工作的通知》（渝國土房管〔2012〕589號(hào)）第十二條對(duì)其補(bǔ)償?shù)姆绞接幸?guī)定，但室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償及評(píng)估的范圍由誰提供、由誰界定沒有明確的規(guī)定，故導(dǎo)致征收部門及評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)此有爭(zhēng)議。
《重慶市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法（暫行）》等有關(guān)辦法的通知》第九條規(guī)定：“區(qū)縣（自治縣）人民政府、北部新區(qū)管委會(huì)在房屋征收決定前應(yīng)當(dāng)組織城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地、房屋、建設(shè)等行政主管部門對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理�！�
根據(jù)本條的立法精神，室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償、評(píng)估的范圍理應(yīng)由征收部門予以核實(shí)、提供。
（二）關(guān)于室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備評(píng)估所需要的技術(shù)參數(shù)
征收部門在核實(shí)室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備等項(xiàng)目范圍的同時(shí)，至少應(yīng)同時(shí)收集、或者敦促被征收人提供以下資料，并交評(píng)估機(jī)構(gòu)。
1、室內(nèi)裝修：
室內(nèi)裝修的竣工時(shí)間、室內(nèi)裝修需要補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容及相應(yīng)項(xiàng)目的數(shù)量；
2、構(gòu)筑物：
構(gòu)筑物的名稱、材質(zhì)、工程量以及工程結(jié)算資料；隱蔽工程需要提供圖紙。
3、機(jī)器設(shè)備：
機(jī)器設(shè)備的名稱、規(guī)格型號(hào)、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)日期、啟用日期、主要技術(shù)參數(shù)；機(jī)器設(shè)備的購銷合同、付款憑證。
（三）估價(jià)的技術(shù)路線：
室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備分屬三個(gè)資產(chǎn)類型，機(jī)器設(shè)備的評(píng)估有《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）》可參照。室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物的評(píng)估技術(shù)路線在《重慶市國有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》有所體現(xiàn)，但僅有原則性闡述。
作者結(jié)合的工作經(jīng)驗(yàn)，就室內(nèi)裝修的評(píng)估技術(shù)路線梳理、建議如下：
1、室內(nèi)裝修評(píng)估現(xiàn)狀：
《重慶市國有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》要求，此類評(píng)估首選成本法。
在征收評(píng)估實(shí)務(wù)中，運(yùn)用該方法的核心是測(cè)量室內(nèi)裝修的工程量、測(cè)算各分項(xiàng)工程的工程造價(jià)以及如何確定成新率。
目前，評(píng)估機(jī)構(gòu)一般是通過實(shí)地勘查，取得室內(nèi)裝修各分項(xiàng)工程的工程量，再通過市調(diào)了解各分項(xiàng)工程的價(jià)格，以確定被評(píng)估房屋室內(nèi)裝修的重置價(jià)格。成新率則按《重慶市國有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》進(jìn)行確定。
前述方法目前雖然運(yùn)用比較廣泛，但仍有以下方面值得探討：
（1）工程量計(jì)取方式的合法性：
目前征收評(píng)估項(xiàng)目的慣例是由評(píng)估機(jī)構(gòu)自行入戶進(jìn)行室內(nèi)裝修的測(cè)繪，取得的數(shù)據(jù)雖然得到被征收人及征收部門的認(rèn)可，但其合法性將會(huì)被質(zhì)疑，其原因是評(píng)估機(jī)構(gòu)并無測(cè)繪的資質(zhì)。
（2）工作時(shí)限集中，工作量大：
室內(nèi)裝修評(píng)估的切入點(diǎn)是在征收公告公布之后，理論上止于項(xiàng)目搬遷期限截止之日。但由于一般征收項(xiàng)目補(bǔ)償方案中均會(huì)有提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等政策，故對(duì)室內(nèi)評(píng)估的需求往往會(huì)集中在項(xiàng)目實(shí)施初期。按前述工程量由評(píng)估機(jī)構(gòu)自行獲取的方式，但凡存在需要評(píng)估的戶數(shù)多，戶型結(jié)構(gòu)復(fù)雜的征收項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)在很短的時(shí)間內(nèi)，將會(huì)承擔(dān)巨大的工作量，有可能影響征收項(xiàng)目的實(shí)施。
（3）室內(nèi)裝修范圍如何界定爭(zhēng)議較大：
由于目前沒有相關(guān)職能部門對(duì)室內(nèi)裝修的哪些項(xiàng)目應(yīng)予以補(bǔ)償予以明確規(guī)定，導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行室內(nèi)裝修評(píng)估時(shí)非常為難。舉例說明：被征收人要求將安裝的鋁合金窗、固定在墻上的家俱、吊燈等納入評(píng)估范圍，征收部門對(duì)此不置可否，而將這道選擇題讓渡給評(píng)估機(jī)構(gòu)來做，顯而易見的是評(píng)估機(jī)構(gòu)無權(quán)對(duì)此作為決定。幾方對(duì)此意見不一，造成工作進(jìn)度滯后。
2、室內(nèi)裝修評(píng)估方法的建議：
基于前述情況，作者建議參考征收評(píng)估中類似房地產(chǎn)的概念以及非住宅類房屋評(píng)估的技術(shù)路線，將市場(chǎng)法作為室內(nèi)裝修評(píng)估的可選方法之一納入本市征收技術(shù)規(guī)范中。
具體的技術(shù)路線如下：
（1）選擇或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋：
可由行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭，組織本市從事征收評(píng)估較多的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)其已完成室內(nèi)裝修的房屋進(jìn)行匯總，分類選擇一批室內(nèi)裝修有代表性的房屋，通過再次篩選后，選擇或選定標(biāo)準(zhǔn)房屋。
（2）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)：
結(jié)合本市已實(shí)施項(xiàng)目室內(nèi)裝修補(bǔ)償范圍的具體情況，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)，即征收項(xiàng)目實(shí)施過程中需要補(bǔ)償?shù)姆秶�，可定義為標(biāo)準(zhǔn)裝修。
（3）確定標(biāo)準(zhǔn)裝修的價(jià)格：
標(biāo)準(zhǔn)裝修的價(jià)格確定可通過以下幾種方式綜合確定：
① 參照編制工程預(yù)決算的方式，利用工程上經(jīng)常使用的廣聯(lián)達(dá)等工具，確定標(biāo)準(zhǔn)裝修的價(jià)格；
② 走訪多家裝修公司，獲取全包（包工包料）或者半包（不包主材）的價(jià)格，主材價(jià)格可通過市場(chǎng)調(diào)查的方式或者查詢重慶市工程造價(jià)信息等方式取得
③ 對(duì)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、整理，確定標(biāo)準(zhǔn)裝修的價(jià)格。
（4）確定分項(xiàng)工程的權(quán)重：
將標(biāo)準(zhǔn)房屋的裝修項(xiàng)目分項(xiàng)工程分為幾大部分，比如：天棚、地面、墻面、門窗、管線等項(xiàng)目，并確定其權(quán)重。
（5）設(shè)定修正系數(shù)：
分析第1步中有代表性的房屋室內(nèi)裝修的實(shí)際情況，并對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)房屋的裝修項(xiàng)目，設(shè)定修正系數(shù)。
（6）確定室內(nèi)裝修的重置價(jià)格：
室內(nèi)裝修的重置價(jià)格=標(biāo)準(zhǔn)房屋裝修價(jià)格×（1-修正系數(shù)）
（7）確定成新率：
成新率則按《重慶市國有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》進(jìn)行確定。
（8）確定室內(nèi)裝修的評(píng)估價(jià)格。
（四）構(gòu)筑物評(píng)估的注意事項(xiàng)：
構(gòu)筑物主要體現(xiàn)在被征收、收購企業(yè)的資產(chǎn)中，由于構(gòu)筑物千差萬別，且基本沒有單獨(dú)的交易行為，不適用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
在運(yùn)用成本法評(píng)估構(gòu)筑物的價(jià)格時(shí)，如何取得準(zhǔn)確的工程量是構(gòu)筑物評(píng)估的核心問題。作者在前面已對(duì)工程量的提供方進(jìn)行了分析，構(gòu)筑物的工程量應(yīng)由征收部門提供，但評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對(duì)征收部門提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)，具體的方法如下：
1、有圖紙類：
對(duì)于有圖紙的非隱蔽工程，評(píng)估機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)予以核實(shí)實(shí)物，以及實(shí)物與圖紙的一致性，核實(shí)數(shù)據(jù)與征收部門提供數(shù)據(jù)不一致的，由征收部門、資產(chǎn)占有方以及有利害關(guān)系的各方再次核實(shí)后予以確認(rèn)。
對(duì)于有圖紙的隱蔽工程，根據(jù)圖紙計(jì)算其工程量，并由征收部門、資產(chǎn)占有方以及有利害關(guān)系的各方予以確認(rèn)。
2、無圖紙類：
對(duì)于無圖紙的非隱蔽工程，評(píng)估機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)核實(shí)實(shí)物，核實(shí)數(shù)據(jù)與征收部門提供數(shù)據(jù)不一致的，由征收部門、資產(chǎn)占有方以及有利害關(guān)系的各方再次核實(shí)后予以確認(rèn)。
對(duì)于無圖紙的隱蔽工程，可局部開挖，核實(shí)有無，并采信征收部門提供的數(shù)據(jù)。
三、結(jié)束語：
室內(nèi)裝修、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備的評(píng)估在本市征收項(xiàng)目中大量存在，雖然其價(jià)值量遠(yuǎn)不能與被征收房屋相提并論，但仍受到征收部門、被征收人的重點(diǎn)關(guān)注。在明確征收部門、被征收人、評(píng)估機(jī)構(gòu)各方職責(zé)的基礎(chǔ)上，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)創(chuàng)造性的開展工作，提高效率，勤勉盡責(zé)，保障公平。

（作者單位：重慶鉑碼房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司）

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